Новый метод отъема недвижимости: купи себе немного метров — и гони соседей в шею

В Москве более 50% квартир имеет сразу несколько собственников. Они были куплены либо приватизированы в долях. Специалисты мгновенно нарекли такое жилье “миной замедленного действия”. Сегодня она взрывается.

За последнее время в Москве участились случаи покупки не всей квартиры, а ее части — доли. Причем покупатели — отнюдь не родственники, а далекие от семьи люди. После таких сделок жизнь одного из собственников, как правило, превращается в ад. Юристы называют это рейдерством.

Вот уже год, как 20-летнюю молодую маму Полину Овчинникову с полуторагодовалым сыном Ярославом выживают из однокомнатной квартиры на Череповецкой улице в доме №6 (Северо-Восточный округ Москвы) новоявленные соседи-собственники: Сергей Волков из Вереи, Алексей Скворцов из Москвы и Наталья Васадзе из Керчи (Украина). В жизнь Полины они вошли все сразу, почти в один день.

Началось с того, что умер отец Полины, после которого однокомнатная квартира на Череповецкой досталась троим наследникам по закону. В том числе и Полине. Молодая мама (ей в “однушке” принадлежала 1/5 часть) хотела в квартире жить. Остальные совладельцы были не против продать девушке свои доли. Но о цене наследники не договорились.

— Каждый собственник хотел получить за свою долю по 15 тысяч долларов, в общей сложности мне надо было заплатить 60 тысяч. Таких денег у меня не было, — рассказывает Полина. Она просила “опустить” цену до 7 тысяч долларов. Но на меньшую сумму никто не согласился.

А спустя время девушка получила нотариально заверенное предложение: купить доли все по той же цене — 15 тысяч долларов каждую.

— Если бы я знала, что уже тогда надо было сразу бежать в суд и заявлять о своем желании выкупить эти доли, чтобы быть уверенной, что их чужим людям не продадут, — сокрушается девушка.

По наитию Полина побежала к юристам. Все в один голос заверили ее, что бояться нечего: долю в однокомнатной квартире, где прописана мама вместе с младенцем, не купит никто. “Кому нужен такой геморрой?” — взамен ответа получила она риторический вопрос.

Все вышло наоборот.

Телефонный звонок нового сособственника раздался неожиданно в начале апреля 2007 года.

— Молодой человек назвался Сергеем Волковым. Он сказал, что купил 4/5 доли и предложил мне их выкупить у него за 150 тысяч долларов, — вспоминает Полина. — Я сказала, что у меня таких денег нет. Он снизил цену до 100 тысяч долларов, как это значилось в договоре купли-продажи.

Позже выяснилось, что долю приобрел не один Волков, а еще некто Скворцов и Васадзе.

Житья не стало.

— Почти каждый день мне кто-то звонит и угрожает, — жалуется молодая мама. — То говорят: “Мы замуруем кухню. Вы не сможете ни есть, ни спать”. То — “въедем в квартиру, будем пить, курить, ходить в грязной обуви и не дадим спать ребенку”. Теперь — “если вы не купите у нас доли, тогда мы продадим их за гроши цыганам или бандитам. Это — жесть! Будет еще хуже”.

У меня создалось впечатление, что заправляет всем этим беспределом Волков, а остальные — его подельники, — делится с “МК” Полина. — Недавно он пришел, распилил входную дверь и унес. Вырвал провода в электрощите и обесточил квартиру. Пытался вынести холодильник.

Милиция, к которой девушка и ее мать обращались не раз, только разводит руками. Дескать, вы — собственница, они — собственники, ничем помочь не можем, защитить тоже. Разбирайтесь сами или идите в суд.

И Полина сдалась. Хулиганившим соседям она пообещала продать свою долю. Но сособственники не успокоились. Мужчины до сих пор наведываются в квартиру к девушке, спилили очередную, купленную ее матерью, входную дверь. И, как они обещали, стало еще хуже. Сегодня маму Полины обвиняют в том, что она якобы покушалась на жизнь Волкова — возбудили уголовное дело.

— Идите в суд. Все равно заплатите мне 100 тысяч, — смеется над девушкой и ее матерью Волков.

— Мы оказались совершенно беззащитны, — говорит Полина Овчинникова.

Чтобы опротестовать покупку доли другим человеком, у собственника по закону есть только три месяца (а не три года, как по другим видам споров).

Более того. Доли, как правило, покупают по бросовой цене, а в договоре указывают другую, завышенную цену. Доказать правду в суде крайне трудно. Для того чтобы подать в суд иск на расторжение сделки — тому, кто расторгает, нужно быть готовым заплатить высокую пошлину (тысячи рублей). Для того чтобы предъявить иск о переводе прав покупателя, надо заплатить не только пошлину, но и перечислить на банковский счет судебного департамента уплаченную покупателем за недвижимое имущество сумму, а также сборы и пошлины.

— Если бы нам дали немного времени взять ипотеку, — сетуют женщины.

Времени им никто не дает. А у квартиры тем временем уже стали появляться новые сособственники — Марина Субботина из Никольска (Пензенская область), Леонид Калашников из Керчи (Украина), Сергей Дювбанов из Казани.

Дювбанов и Калашников купили по 1/10 доли у Васадзе, а Субботина купила 1/5 доли у Скворцова. У Субботиной тоже есть ребенок. Она в квартире уже прописалась.

— Увы, все подобные истории заканчиваются именно так: хозяев выживают, потому что выкупить дорогие доли они не могут, — комментируют в управлении федеральной регистрационной службы по Москве. — Наши специалисты давно предупреждали, что разбивать квартиру на части — небезопасно.

И оказаться на месте Полины может любой, чья квартира имеет несколько собственников.

Предприимчивых граждан в Москве год от года становится все больше и больше. Многие считают, что доля в квартире — лакомый кусок, а ее покупка — удачная сделка. Оно и понятно. Долю продают, как правило, по цене ниже рыночной, зато хозяин сразу же становится москвичом и получает все права жителя столицы: он может получить постоянную регистрацию, а вместе с ней массу возможностей — без проблем ходить на прием к врачу в ближайшую поликлинику, устроить ребенка в детсад или школу, получить паспорт, сдать на водительские права и многое другое, о чем без постоянной прописки можно было только мечтать.

— Закон не запрещает разделить квартиру на сотые доли и продать ее по сантиметрам, — комментирует ситуацию нотариус Николай Тоцкий. — В некоторых странах (например, в некоторых штатах США) в отношении недвижимости применяется такое понятие, как “неделимое имущество”, предусматривающее, что в одном доме живет только одна семья. У нас такого понятия нет.

Гражданский кодекс попытался предусмотреть некоторое средство для защиты прав собственников: за совладельцами квартиры закрепили преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК). Но попытка оказалась неудачной.

— Ну какое это “средство защиты”, если купить часть квартиры за названную цену сособственник просто не в состоянии, а при этом все права находятся у продавца? — продолжает юрист. — По закону продавец может диктовать любые условия (например, деньги сразу, а не в рассрочку), а покупатель не может даже наложить вето на продажу доли квартиры хотя бы до момента, когда он сможет накопить деньги.

Понимая, какая засада ждет собственников, суды не могут предложить им ничего лучшего, чем сразу продать квартиру и поделить деньги соответственно с размером долей.

КАК БЫТЬ?

Юристы считают, что закон должен предусмотреть более сложные схемы выделения и продажи долей, а пока этого нет, действовать советуют так:

• Попытайтесь задержать продажу доли. Инициируйте спор продавцом доли или попытайтесь наложить на квартиру арест. Для этого надо обращаться в суд.

• Не бойтесь нотариальных писем. Их рассылают специально для того, чтобы не дать другому собственнику квартиры в дальнейшем обжаловать сделку. При этом ему делают такое предложение, которое он заранее не может принять из-за высокой цены.

• Не пытайтесь игнорировать нотариальные письма. С позиций закона ваше молчание будет рассмотрено как отказ.

• Вступайте в переписку. На нотариальные письма надо обязательно отвечать. Попросите уточнить порядок оплаты: наличный или безналичный? Затем спросите: с отсрочкой можно произвести расчет или без? Затем уточните: когда должна производиться оплата: в момент подписания договора или в момент регистрации? Потом — как пойдет сделка: в простой письменной форме или будет нотариально удостоверенной?

— От продажи доли вас эти проволочки не спасут, но они позволят отсрочить грустный приговор. Продавец все равно продаст свою долю: вам или кому-то другому, — предупреждают юристы. — Если для вас важна квартира, ищите деньги и направляйте письменное согласие нотариусу.

• Не пытайтесь искать справедливости. В законе такого понятия нет. Более того, тот закон, что есть, уже предусмотрел неравные права покупателя и продавца. По закону продавец может указывать не только цену, но и другие условия (например, “деньги все и сразу, до подписания договора” (а значит, ипотеку покупателю уже не взять)

• Чтобы не сомневаться в том, по какой цене была продана доля другому покупателю, между вами и ими должны быть, по идее, устроены очные торги. Но на деле такие торги никогда не проводят: в законе такого требования нет.

ПОМНИТЕ:

— Если в договоре отражена одна сумма, то доказать, что на деле покупатель заплатил намного меньше, будет крайне сложно. У нас расчеты производятся через банковскую ячейку, а не безналично, как во многих развитых странах.

— В том случае, если все собственники решат совместно продать свои доли, надо быть готовым к тому, что риэлторы сильно занизят цену доли. Поскольку для них важна их, а не ваша финансовая выгода.