Как жилье меняет хозяина, или типология сделок с недвижимостью

Права собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю в процессе совершения сделки. Обычно речь идет о купле-продаже жилья или обмене, однако разновидностей заключаемых соглашений гораздо больше. Об основных видах сделок с недвижимостью – наш сегодняшний разговор.

Когда в сделке участвуют только две стороны – продавец и покупатель, она называется прямой. Но их в Петербурге регистрируется не слишком много. Основная масса покупателей стремится улучшить свои жилищные условия, продавая старую квартиру и покупая другую, как правило, большую по площади. Продавец, в свою очередь, может отказаться от большой квартиры и переехать в меньшую. Такого рода сделки относятся к категории обменов.

Обмены могут быть равнозначными, когда люди переезжают из одного района в другой в одинаковые квартиры. Впрочем, правильнее сказать, – в одинаковые по стоимости, поскольку даже стандартные квартиры, расположенные в одинаковых типах домов, в разных районах стоят по-разному. Если один из участников обмена доплачивает другому, получается сделка обмена с доплатой. Именно эта форма превалирует на петербургском рынке.

«Обменных» покупателей в агентства недвижимости приходит много, и у каждого – относительно небольшая сумма денег, которых хватает как раз для оплаты разницы между стоимостью старой и новой квартиры. Поэтому риэлторы научились составлять так называемые цепочки.

Гражданин А. продает свою однокомнатную квартиру, доплачивает и переезжает в двухкомнатную. Гражданин Б. покидает свою двухкомнатную (в которую переедет А.) и мечтает о трехкомнатной – разумеется, с доплатой. Семья В., занимающая трехкомнатную квартиру, собирается разъехаться в две однокомнатные. Одна в нашей цепочке уже есть.

Остается найти продавца, который хочет только продать, но ничего не будет покупать. По крайней мере, не сейчас. Или покупателя, который, может быть, «живыми» деньгами сдвинет цепочку с места. Это самая примитивная схема, с минимальным количеством участников. Риэлтор должен объединять гораздо больше людей и объектов. Подписание всех договоров и передача денег происходит в один день. Под дверью кабинета нотариуса собираются все без исключения участники. Если хотя бы одно звено этой цепочки в последний момент передумает продавать или покупать квартиру (не факт, что это будет обычная блажь или упрямство, обстоятельства бывают разные), разваливается вся скрупулезно собираемая месяцами сделка. Поэтому, участвуя в цепочке, никогда заранее не знаешь, куда соломку подстелить.

Одна из разновидностей обменных сделок – междугородний обмен. Он под силу агентствам, которые или имеют филиалы в разных городах, или заключают договоры о сотрудничестве с местными фирмами. Безусловно, такие сделки удобны клиентам, поскольку им не приходится тратить время и деньги на разъезды. Продавец (или покупатель) обращается в филиал местного агентства, а подбор квартиры в другом городе происходит дистанционно, то есть сотрудники риэлторской фирмы сопровождают сделку сразу в двух городах. При междугородних обменах роль агентства недвижимости возрастает чрезвычайно, поскольку риэлторы координируют работу страховщиков, банков, оценщиков, контрагентов в двух городах сразу.

Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативыальтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одной и той же фирме.

Для них у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно.

В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.

В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил. Этот процесс начался еще в начале 1990-х. Тогда агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 1990-х самые интересные объекты уже перешли в частную собственность, и далеко не все инвесторы – люди с большими деньгами – соглашались переезжать в квартиры, расположенные во вторых или третьих дворах исторических зданий, пусть и на Невском проспекте.

Ликвидация коммуналок как класса продолжается и сегодня, но по другим причинам. Город принял программу по расселению аварийного жилищного фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий (хрущевками, которые будут снесены).

Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов. Представьте себе, что в квартире живет 8–10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться и никогда больше не встречаться по утрам на кухне с неприятными соседями.

Для нынешних жильцов коммуналок особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, не важно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму. Если «аппетиты» жильцов значительно превысят запланированные цифры, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.

Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи, состоящей из представителей нескольких поколений, разъехаться по разным адресам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади объектов. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в три-четыре раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.

Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель последней имеет не только право собственности на ту комнату, в которой он живет, но и на долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им, и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, сможет выставлять свой актив на продажу. Доля комнат достигает 20% в общем объеме предложений.

Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит недвижимость, о деньгах речь не идет, особенно если мы говорим о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.