Ипотечный кредит как наследство

Представьте себе ситуацию: человек, не выплатив полностью ипотечный кредит, умер. Родственники получили в наследство квартиру с обременением. Должны ли они погашать до конца кредит или это сделает за умершего собственника страховая компания? И что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?

На самом деле нюансов тут довольно много. Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители (в этой статье мы не будем рассматривать этот случай), и от причин смерти. Понятно, что любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков. «Комплексное ипотечное страхование предназначено защищать интересы и заемщика, и банка», – считает директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой» Елена Хуснулина.

Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются три вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку, жизни и здоровья заемщика и страхование титула (потери права собственности на приобретаемое имущество). Особое внимание необходимо обратить на договор страхования жизни и здоровья, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за это время может многое измениться. Вникать необходимо во все детали договора страхования, для того чтобы в случае болезни (утраты трудоспособности) или смерти заемщика его семья не имела задолженности перед банком и смогла остаться жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась бы страховая компания. Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами неохотно и устанавливают различные ограничения (и поэтому то, что напечатано самым мелким шрифтом, надо читать особенно внимательно). Например, необходимо следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате страховых премий: любая задержка или долг могут в буквальном смысле дорого обойтись.

«Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика», – поясняет ситуацию начальник юридического управления Городского ипотечного банка Дмитрий Кобзарь.

На полную выплату кредита, как правило, можно рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет. Страховая компания, как правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной нетрудоспособности и получение инвалидности 1 или 2 группы в результате болезни. Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже. По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.

В этом случае наследники получат квартиру, свободную от обременения.

Нестраховой случай

Но, как всегда, есть несколько но, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка долга. К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство. Они обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Нередкая причина, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью. «А если страховщики решат, что человек что-то от них утаил (например, какие-либо болезни), тогда страховка не выплачивается», – говорит директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. В этом случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия кредита) и наследниками.

Кроме того, не стоит забывать, что, на основании статьи 1175, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные части.

Еще один случай, когда родственники погибшего не получат компенсацию: если смерть наступила в результате суицида или вследствие преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие случаи не относит к числу страховых.

Как поделить долги?

Павел Комолов рассказывает, что, в случае если родственники умершего идут на продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут навстречу клиентам).

А что будет с квартирой, если случай нестраховой и наследники не захотят выплачивать кредит до конца? Вот что по этому поводу говорит Елена Хуснулина: «В соответствии со статьей 1175 и статьей 323 Гражданского кодекса, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества». Таким образом, банк-кредитор вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.

Кроме того, у наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т. е. если наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.

Но в любом случае до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. Если наследники не отказались от наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.

Однако размер долга может быть скорректирован. Дело в том, что, согласно 3 части ГК РФ, наследники, получившие наследуемое имущество, отвечают по долгам наследодателя в размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. К сожалению, в условиях роста цен на недвижимость этот пункт выглядит как чистая теория.

Практика
«В практике нашей компании, – говорит президент группы компаний «Лаурел» Ирина Радченко, – к счастью, случаев смерти заемщиков не было, однако у наших банков-партнеров такие истории уже случались». В частности, компания «Русский мир» в январе этого года выплатила по своим обязательствам сумму более 20 млн руб., поводом для выплаты стала смерть заемщика ипотечного кредита.

Она напоминает, что поскольку в договоре страхования жизни и трудоспособности заемщика банк выступает выгодоприобретателем, то страховая компания погашает ему весь долг, и наследники получают квартиру, полностью свободную от обременений.

В случаях же, когда наследников несколько, они, как правило, принимают решение о продаже квартиры и погашении долга банку, и разделении остатка стоимости от продажи квартиры между собой. «В этом случае, – поясняет главный специалист юридического управления финансово-строительной корпорации «Лидер» Роксана Махкамова, – им удобнее получить деньги, нежели часть квартиры».