Квартиры должников продадут без решения суда

Процедура реализации заложенных квартир, собственники которых не могут выплачивать ипотечные кредиты, в ближайшее время значительно упростится. Фонд имущества и Ассоциация банков Северо-Запада заключили договор о сотрудничестве, согласно которому официальный продавец городской собственности начнет реализовывать заложенную недвижимость во внесудебном порядке.

Механизмы досудебного возврата ипотечных кредитов, выданных несостоятельным заемщикам, практически не отработаны, хотя такая возможность и прописана в ст. 59 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если гражданин не в состоянии расплатиться по своим обязательствам, приобретенное им в кредит имущество может быть продано с торгов по обоюдному соглашению кредитора и заемщика. В соответствии с заключенным между Ассоциацией банков Северо-Запада и Фондом имущества соглашением, последний будет реализовывать такое жилье на аукционах.

Согласно подписанному договору, члены Ассоциации – банки-кредиторы – будут вести переговоры со своими заемщиками, которые не могут выплачивать кредиты. Кроме того, в обязанность залогодержателей вменена оценка предмета залога, а также – работа по снятию обременений с объектов недвижимости после их продажи на аукционах. В свою очередь, Фонд будет проводить экспертизу необходимой для торгов документации, организовывать аукционы, после чего – отвечать за взаиморасчеты между покупателем и продавцом.

«В последнее время люди все чаще не могут расплатиться по взятым на покупку недвижимости займам. Подобные проблемы решались через суд, однако в этом случае стороны несут значительные затраты», - говорит директор Центра взыскания долгов Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Куржин. Один только исполнительный сбор суда составляет 7% от суммы долга. Кроме того, заемщику и банку приходится нести дополнительные издержки на ведение производства.

По словам заместителя директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Константина Раева, процесс ликвидации задолженности по ипотечным кредитам может занять больше года. «Рассмотрение дела от момента подачи заявления до вынесения окончательного решения длится от 110 до 280 дней. Исполнение решения суда занимает как минимум сто дней», - отметил он. Есть и другие отрицательные стороны. В частности, рассмотрение дела или исполнительного производства может быть приостановлено на неопределенный срок.

По словам главного специалиста группы по работе с просроченной задолженностью отдела безопасности Северо-Западного филиала ОАО АКБ «Росбанк» Сергея Новикова, внесудебный порядок взыскания предполагает проведение следующих процедур: сначала между банком и заемщиком заключается нотариально удостоверенное соглашение о продаже предмета залога.

Затем кредитное учреждение подписывает договор на реализацию квартиры с продавцом, которым будет выступать Фонд имущества. Он, после соответствующей рекламы, проводит аукцион.

Размер вознаграждения Фонда имущества составляет 5%-10% от разницы между начальной ценой продаваемого объекта и заявленной победителем суммы. Кроме того, за счет реализации лота Фонду возмещаются затраты на рекламу продаваемого объекта.

Заемщику также придется потратиться на оценку заложенного имущества, заплатив за эти услуги от 60 тыс. до 200 тыс. рублей.

По словам Константина Раева, полученные от продажи обремененного жилья средства окупают все расходы заемщика, связанные с выплатами по кредитным обязательствам и реализацией заложенного объекта. Процедура внесудебного взыскания долга – с начала процесса до момента реализации заложенного жилья – в среднем будет занимать полгода.

«Такой способ решения проблемы выгоден заемщику. В первую очередь потому, что он экономит время и деньги. Кроме того, в этом случае у него появляется возможность выбора – ведь по соглашению с банком он может реализовать предмет залога самостоятельно», - отметил Сергей Новиков.

Законом «Об ипотеке» предусмотрена возможность уступки требований по договорам жилищного кредитования – права по кредиту могут быть проданы залогодержателем другому лицу. В этом случае согласие заемщика не требуется.

Практика переуступки долговых обязательств в России применяется крайне редко. В то же время Константин Раев заявил о готовности Фонда имущества проводить торги по продаже подобных лотов. Теоретически возможен также вариант, когда не сумевший расплатиться по долгам заемщик самостоятельно продает свои права и обязанности по кредиту другому лицу.

На практике это может выглядеть следующим образом. К примеру, два года назад гражданин купил с помощью ипотечного кредита квартиру площадью 50 кв. м. за 1,6 млн рублей (по данным аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», в начале февраля 2006 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 33,5 тыс. рублей). Покупатель квартиры, а вместе с ней и задолженности по ипотечному кредиту, выплачивает продавцу все средства, которые последний потратил на погашение кредита, и берет на себя оставшуюся часть обязательств перед банком. Тем самым новый залогодатель фактически приобретает жилье по «старой» цене.

Причем в данном случае не сумевший расплатиться заемщик может получить даже больше, чем при продаже заложенной квартиры в судебном порядке. Практика показывает, что с учетом всех расходов по оценке заложенного имущества, выплачиваемых Фонду премий и судебных издержек, заемщик лишь окупает свои затраты по кредиту.