Государство не может определить правила налоговых вычетов с продажи недвижимости

На модерации Отложенный Споры граждан с налоговиками на предмет гарантированных государством налоговых льгот для каждого продающего или покупающего квартиру становятся все напряженнее. Разъяснения Министерства финансов на эту тему противоречат одно другому. В опубликованном 19 февраля письме Минфина от 7 февраля 2008 года говорится, что при продаже нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет по всем объектам не может превышать 1 млн руб. Этот вопрос продолжает давний спор о том, кому «принадлежит» вычет -- гражданину или объекту недвижимости.

Налоговый кодекс оставляет за гражданином право при продаже жилья получить налоговый вычет в 1 млн руб. Это правило действует, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Если более -- вычет дается на всю суммы сделки. При покупке жилья человек имеет право вернуть 13% от фактической стоимости жилья (то есть подоходный налог), но не более чем с суммы 1 млн руб. Использовать последнюю льготу человек может всего лишь раз в жизни.

Подтвердить свое право на вычет -- занятие не из легких, ведь все сомнения в трактовке положений законодательства об имущественном налоговом вычете при продаже и покупке недвижимости фискалы склонны трактовать в свою пользу. Самый свежий пример как раз из этой серии. Если в течение одного года человек продает одновременно квартиру и дачу или две квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, то свой миллионный вычет он получит только на один объект. Еще полгода назад мнение Минфина на этот счет, а соответственно и позиция налоговиков при исчислении налога была прямо противоположной. Письма Минфина, датированные маем и июнем 2007 года, прямо говорили, что имущественный налоговый вычет должен определяться отдельно по каждому продаваемому объекту. Желающих улучшить свои жилищные условия за счет одновременной продажи собственной квартиры и доставшегося, к примеру, в наследство жилья это спасало от колоссального размера налоговых выплат.

Неожиданно, по всей видимости на волне ужесточения налогового бремени для владельцев двух и более объектов недвижимости, Минфин изменил свое мнение. Теперь Министерство финансов считает, что суммарный налоговый вычет независимо от количества продаваемых в одном налоговом периоде объектов недвижимости не может превышать 1 млн руб. Между тем в тексте Налогового кодекса вообще нет упоминания о принципах расчета такого вычета при одновременной продаже нескольких объектов недвижимости. Так что этот вопрос наверняка вызовет попытки решить дело через суд, ведь письмо Минфина, которым обязаны руководствоваться налоговики, всего лишь позиция ведомства, а не норма закона.

Право на имущественный налоговый вычет уже давно многим людям приходится выбивать у фискалов через суд. Одна из не решенных до сих пор проблем -- как быть с вычетом в случае, если квартира уже продана, а вычет до сих пор не «вычерпан». Это касается случаев, когда официальная зарплата небольшая, вычет по частям перечисляется в течение нескольких лет. Ведь по правилам сумма вычета не может превышать суммы уплаченного человеком подоходного налога, и остаток переходит на другой год. Но автоматически на следующий год фискалы из остатка вычета вовсе не перечисляют гражданину деньги в соответствии с уплаченным подоходным налогом. Они требуют вновь принести правоустанавливающие документы на квартиру.

Если квартира оказывается уже проданной, этот факт налоговики считают основанием для прекращения выплаты очередного «транша» вычета. «Право собственности определяет право на вычет», -- говорят они. Однако Налоговый кодекс напрямую не связывает прекращение права собственности с правом на налоговый вычет. Скорее наоборот, вычет предоставляется именно на сам факт приобретения жилья вне зависимости от того, что после приобретения гражданин захотел сделать с квартирой: жить в ней, продать или подарить.

Судебные иски часто подаются и на предмет определения права на вычет при совместном приобретении жилья. Гражданский кодекс признает имущество совместно нажитым, если оно приобретено во время брака. Фискалы же считают, что супруг не имеет права воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если купленную квартиру он оформил на свою жену.

Не так давно спор между жителем Воронежа и местными фискалами дошел до президиума Высшего арбитражного суда, который вынес решение о том, что супруг все же вправе оформить вычет от своего лица на недвижимость, купленную жене в подарок. Но в России система права не является прецедентной, поэтому чтобы переписать вычет на супруга, каждому желающему это сделать придется судиться отдельно.

Проблемы с вычетами у граждан, имеющих жилье в долевой собственности, сегодня не исключение, а правило. Один из таких случаев в начале февраля дошел до Конституционного суда. В эту инстанцию с иском против налоговиков обратилась группа граждан из Москвы и Омска. Квартиры были приобретены в долевую собственность совместно с детьми. Вычет же родителям налоговики предоставили лишь на половину суммы, заявив, что вторая половина вычета приходится на долю малолетних, которые, не имея доходов, не могут воспользоваться своим правом. Причем вычетом детей фискалы наделили явно без их согласия. И тем самым лишили их права на вычет при покупке собственной квартиры в будущем.