Цены на жилье: реванш отменяется?

В народном сознании уже сложились устойчивые клише применительно к московскому рынку недвижимости. 2006-й – год бешеного роста цен, 2007-й – год стабильности и даже некоторого снижения. Безусловно, обе формулировки имеют под собой основания. А на подходе – уже и третий шаблон. Сегодня многие эксперты проводят параллель между происходящим на рынке сейчас и тем, что было год назад: объем предложения опять снижается, а цены растут.

Объем предложения на вторичном рынке столицы продолжает уменьшаться, и он сравнялся с уровнем ноября 2006 года еще в сентябре года текущего, утверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.

По статистике аналитиков корпорации «Инком», в этом ноябре объем вторичного предложения по Москве составил 36,8 тыс. квартир – это на 5% меньше, чем в октябре, который аналитики «Инкома» называют пиковым по данному показателю. Причем наибольшее количество предложения пришлось в этом месяце на традиционно дорогие ЦАО, ЗАО и ЮЗАО (49% от общего объема), а на долю «нестатусных» и относительно недорогих ВАО, ЮВАО и Зеленограда досталось всего лишь 26% предложения. Без привязки к округу расстановка сил примерно та же. Большее число предложений (даже на 1% больше, чем в прошлом месяце, а именно 47%) приходится на долю качественного (читай: пригодного для жизни) жилья: «сталинки», монолит, кирпич с хорошей планировкой и большой кухней, современная панель. Объем предложения типовой панели и пятиэтажек за месяц снизился на 1% и составил 30% от общего объема.

Схожая – малорадостная для потенциального покупателя жилья эконом-класса – ситуация и с ценами. Сильнее всего подорожали за месяц именно «условно дешевые» квартиры. Тенденция противоположна тому, что было на рынке полгода назад: тогда цена предложения снижалась, и в первую очередь именно на жилье эконом-класса. Сейчас – растет, и главным образом на тот самый «эконом».

Сначала о ценовой динамике вообще: как говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, в среднем по городу цены выросли за месяц на 2,5%. Однако надо понимать, что это рост в долларовом выражении, в рублях показатель вдвое меньше (снижение курса доллара за ноябрь составило 1,3%, так что рост цен предложения в рублях за ноябрь – 1,2%). «Инком» приводит куда более радикальные цифры: средняя цена предложения, по этим данным, выросла за ноябрь на 4,9% в долларах; а с учетом динамики курса американской валюты и темпов инфляции – на 3,9%. Жилье невысокого качества подорожало на 4,2%, наиболее высокого качества – на 4%.

В абсолютном выражении средняя цифра по Москве по «инкомовской» статистике – $5847 за кв. м, но это среднее арифметическое, большинство предложения – 54% – находится в пределах $3-5 тыс. за кв. м. (Данные RWAY и Аналитического центра Irn.ru приводятся в приложении). В целом, как говорит Александр Крапин, рост цен, который продолжился и в ноябре, привел к тому, что рублевые цены предложения вернулись к уровню годовой давности.

Руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко называет ситуацию с ценами на вторичное жилье «туманной»: по словам эксперта, кажущийся рост – это не более чем компенсация инфляции американской валюты. А помимо того, что рублевый рост порядком отстает от долларового, нужно учитывать, что реальные продажи не вполне соответствуют выросшим ценам.

Искусственное завышение цен сильными игроками рынка, говорит Александр Крапин, провоцирует депрессивную ситуацию, характеризующуюся небольшим числом сделок, которые при этом происходят со скидкой в 5-15% к цене предложения. И даже это, по мнению эксперта, все равно не спасает ситуацию: как минимум 90% москвичей не могут позволить себе приобрести жилье даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста реального уровня доходов за уходящий год на 4-6% (в рублях).

Так что самым вероятным вариантом развития московского рынка жилья Крапин называет дальнейшее снижение цен реальных сделок при сохраняющейся иллюзии роста из-за завышения цен предложения.

Риелторы при этом приводят несколько иные сценарии развития событий. «По нашим экспертным оценкам, в первом полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен, не будет ни стремительного роста, ни обвала рынка, – говорит Владислав Луцков, – в среднесрочной перспективе нет никаких причин ожидать бурного роста стоимости жилья, а среднегодовой рост цен может составить порядка 15%, чуть выше инфляции, и при условии, что макроэкономические показатели в нашей стране останутся стабильными». Аналитики «Инкома» также прогнозируют рост более низкими, чем в октябре-ноябре, темпами.

«Спрос продолжит постепенно активизироваться. По нашим прогнозам, к весне следующего года ожидания потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет, – говорит руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. – Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 годах. Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 году».

В принципе, 8-10% и даже 15% роста – это совершенно нормально для рынка недвижимости и не слишком выбивается из общемирового тренда. Резких скачков, как мы видим, московскому рынку не предрекают даже риелторы. В чем нет ничего странного: вернувшись к параллели с ноябрем-2006, с которой мы начали разговор, вспомним, что именно на этой отметке в прошлом году рост цен остановился. Надо полагать, этот факт коррелирует с платежеспособным спросом, а за год у наших покупателей вряд ли стало на порядок больше денег.