Как построить гараж в кредит

Вот вариант «гаражного» кредита: заемщик может воспользоваться лизингом. При такой схеме кредит получает не заемщик, а лизинговая компания, которая сдает ему недвижимость в аренду на определенный срок. За счет лизинговых платежей недвижимость постепенно выкупается в собственность. Кстати, лизинг на Западе широко распространен в отношении не только компаний, но и физических лиц. Например, в США очень популярен лизинг новых легковых автомобилей на три года без последующего выкупа.

Теоретически можно было бы применить одну из таких схем и в отношении покупки гаража или машиноместа физическим лицом. Однако во многих крупных банках считают, что гаражная ипотека в России вообще не нужна: для таких кредитов просто нет социальной базы. Дело в том, что люди покупают машиноместа, когда у них уже есть квартира и машина, а значит им есть что заложить, помимо самого приобретаемого гаража. Самый простой и выгодный способ — использовать в качестве залога имеющееся жилье. Такой кредит можно получить в большинстве банков, так что особой проблемы с финансированием покупки гаража у большинства потенциальных покупателей нет. А в некоторых ипотечных банках считают, что гараж вообще не стоит покупать, — разумнее арендовать: тогда не возникнет проблем с его продажей в случае смены квартиры.

Особый случай — гаражи-новостройки. Как известно, квартиры в некоторых строящихся домах можно купить в кредит (кстати, далеко не во всех). Такие кредиты всуе тоже называют ипотечными, хотя на самом деле они таковыми не являются. Пока квартира не оформлена в собственность, ее нельзя заложить. Из положения выходят так: закладывают не саму недвижимость (ее еще нет), а инвестиционные права. Процент при этом бывает выше, но только до момента регистрации права собственности. Потом оформляют нормальный залог и трансформируют кредит в ипотечный. Когда у банка появляется залоговое обеспечение по выданному кредиту, его риски снижаются, а вместе с ними и ставки — стандартная логика.

По мнению опрошенных экспертов, такая схема (пусть это и не ипотека в чистом виде) вполне возможна и на гаражном рынке. Но здесь тоже есть свои препятствия — на этот раз не законодательные, а чисто рыночные. Для выдачи кредитов на покупку строящегося объекта необходимо наличие соглашения застройщика с конкретным банком, поскольку до оформления ипотеки инвестиционные риски фактически ложатся на кредитора. Но у банков пока есть обоснованные сомнения в ликвидности машиномест в новых гаражных комплексах, а следовательно, и в перспективах таких проектов. Кроме того, в случае дефолта заемщика, банку будет не просто вернуть свои деньги, продавая машиноместо с аукциона в условиях, когда у самого застройщика есть непроданные машиноместа в том же паркинге.

Олег Иванов, руководитель компании, которая построила несколько многоярусных гаражей в Юго-Восточном округе столицы, говорит, что кредитные схемы не распространены на первичном гаражном рынке, хотя в принципе они возможны. Чаще, по его словам, используется рассрочка до окончания строительства, причем она может быть беспроцентной. В этом случае при заключении договора покупатель делает начальный взнос, затем оплата идет поэтапно в соответствии со стадией строительства, а завершающий платеж вносится при сдаче объекта. Пусть сроки получаются гораздо меньше, чем при банковском кредитовании, но покупатель минимизирует риски, связанные с перспективами проекта.

И все же, что делать, если у покупателя не хватает денег на гараж? Рассрочка здесь едва ли поможет (мало кто может за один год заработать 50-100 тысяч долларов). Кроме того, рассрочка предлагается только на строящиеся объекты, да и то далеко не всеми застройщиками. При покупке машиноместа в готовом объекте или гаража на вторичном рынке сществуют только две возможности банковского кредитования: обычный потребительский кредит или уже упомянутый залог другого имущества. К потребительскому кредиту можно прибегать в самом крайнем случае, причем желательно брать небольшую сумму на достаточно короткий срок. Ставки таких кредитов самые высокие. Многие россияне за последние пару лет имели шанс убедиться, что обещанные в рекламе «ставка 0%, начальный взнос 0%...» с помощью мелкого шрифта в договоре легко превращаются в 40% годовых.

Скоро банки, возможно, начнут публиковать эффективную ставку, которая включает в себя все накладные расходы заемщика. Но и сейчас понятно, что потребительский кредит более уместен при покупке пылесоса, а не гаража. К тому же существует ограничение по размеру кредита, поскольку он выдается без залогового обеспечения. Второй вариант гораздо выгоднее, если кредит нужен на несколько лет.

Можно заложить квартиру или загородный дом, если они оформлены в собственность. При этом банки устанавливают ограничения не по максимальной, а по минимальной сумме кредита (например, минимум 50 тысяч долларов), а также по минимальному сроку кредитования. Эта та самая «ипотека в силу договора», о которой речь шла выше, т.е. закладывается не та недвижимость, которая приобретается. 

Хотя вариант с залогом квартиры вполне привлекателен «по деньгам», но прибегать к нему стоит, только если есть стопроцентная уверенность, что в оговоренный срок удастся расплатиться: вы ведь не хотите, чтобы по суду взыскание было обращено на залог (т.е. на квартиру) из-за какого-то гаража. В крайнем случае можно было бы продать квартиру и расплатиться с банком, но... продать ее нельзя именно потому, что она под залогом.

Надо признать, что некоторые банки позволяют своим незадачливым заемщикам продать квартиру из-под залога, если деньги покупателя поступают в этот самый банк. Но такие схемы совершенно не интересны покупателям: они отказывались от них даже в период ажиотажа на жилищном рынке, а в условиях продолжающейся стагнации это чистая фантастика. Так что, закладывая квартиру, надо быть уверенным в стабильности своих доходов. Есть еще и третий путь, но в отношении гаражей он существует пока только в теории. Несколько банков предлагают кредитные программы для физических лиц, позволяющие купить нежилую недвижимость под залог ее самой, применяя одну из разновидностей описанных обходных схем.

Подводя итог, можно сказать, что, пока законодательство не изменят, ипотека будет существовать отдельно, а гаражи отдельно. Разумеется, отсутствие гаражной ипотеки сдерживает развитие этого сегмента рынка. Но для человека, имеющего стабильный доход, всегда найдется возможность заложить другую недвижимость, чтобы купить дом для своего «железного коня» или хотя бы растянуть платежи до окончания строительства гаража.

И едва ли стоит откладывать покупку гаража в ожидании светлого будущего. При любых законах залог имеющегося жилья, скорее всего, будет выгоднее, чем покупка нежилого помещения по ипотеке.