Рост стоимости жилья обострил конкурентную борьбу за клиентов

На модерации Отложенный Рост стоимости жилья обострил конкурентную борьбу за клиентов. Совокупный объем банковского ипотечного портфеля только за полгода увеличился вдвое. Российские розничные банки за последний год почувствовали вкус к долгосрочному кредитованию ипотеки, получившему на Западе название subprime, то есть более рискованным, хотя и более доступным ссудам. Эксперты считают, что появление в России таких кредитов, которые уже вызвали кризис на мировых рынках кредитования недвижимости,-- это вопрос недолгого времени.

Зона риска
"Во всем мире есть два основных сегмента в ипотечном кредитовании. Кредиты серии prime -- это надежные заемщики, имеющие очень хорошую кредитную историю и строгие стандарты кредитов. Кредиты subprime -- это клиенты с удовлетворительной кредитной историей и более либеральными стандартами кредитов, часто желающие получить большее соотношение кредит-залог, имеющие "серый" доход",-- говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Привлекательность для банков в последнем случае заключается в возможности получить больший доход за счет высоких ставок. Например, в США кредиты категории subprime еще несколько лет назад выдавались по ставке, вдвое превышающей ставку для кредитов prime. Но там эта ставка была еще и "плавающей", то есть ее размер привязывался к стоимости денег на рынке. Поэтому когда Федеральная резервная система начала повышать размер учетной ставки, ненадежные заемщики оказались не в состоянии обслуживать свои займы. В результате на Западе случился кризис на рынке кредитования недвижимости, то есть в секторе subprime, и ставка вновь стала усредненной. Хотя и остались банки, которые работают с рискованными клиентами. Например, один английский банк уже несколько лет специализируется на очень специфической группе граждан -- это отказники других банков, бывшие уголовники и банкроты.

"Сейчас в России начался тот же процесс, что и на Западе,-- "нишевание" банков, при котором каждый ориентируется на определенную клиентскую группу (материальный уровень заемщика, его социально-демографические и психологические характеристики),-- говорит директор департамента ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк.

"Серьезная конкуренция между ипотечными банками ведет к минимизации требований к заемщикам и появлению в чистом виде кредитных продуктов subprime",--- объясняет директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. По его мнению, дальнейшее изменение условий ипотечных программ банков будет направлено в сторону меньшей унификации. В ближайшее время стоит ожидать появления продуктов, ориентированных на запросы более узких сегментов -- клиентов, желающих получить кредит без подтверждения дохода; молодых специалистов, которые пока не в состоянии сами обслуживать кредит, но уже через несколько лет будут желанными клиентами для любого банка; клиентов, желающих приобрести коммерческую недвижимость.

"Серые" банкиры
На российском ипотечном рынке уже определились игроки, готовые работать с сегментом subprime -- более рисковыми, чем обычные, ссудами. Хотя таких банков пока немного.

Сначала банки начали кредитовать клиентов с "серым" доходом, не подтвержденным справкой 2-НДФЛ. С лета прошлого года, на фоне роста цен на жилье, появились предложения по ипотечному кредитованию без первоначального взноса. Останавливаться на этом банки не собираются -- временные меры, призванные улучшить ситуацию в условиях роста цен на недвижимость, стали постоянными.

С увеличением конкуренции за клиентов банки стали менее строги к заемщикам и предложили им множество послаблений. Сейчас в это трудно поверить, но еще в начале 2004 года ипотечный кредит не выдавался на срок, превышающий десять лет. В сочетании со средней ставкой 18% годовых ипотека дала возможность купить квартиру людям с доходами выше среднего уровня. Но эти условия не обеспечивали массовости продукта.

Поэтому сначала ряд банков разрешил заемщикам подтверждать "серые" доходы справкой в свободной форме. Потом несколько банков предложили выезд своего представителя к работодателю, чтобы тот подтвердил доход сотрудника, не фиксируя это на бумаге. Ипотека стала доступна людям с пропиской в другом городе и без российского гражданства. Максимально возможный срок кредитования вырос за последние два с половиной года вчетверо: сейчас некоторые банки предлагают ссуды на срок до 40 лет. Часть кредитных организаций пошла на снижение первого взноса заемщика до 10% и даже, по ряду программ, до 5%.

Наконец, в 2006 году, на пике роста стоимости жилья, около десятка банков объявили акцию "Ипотека без первоначального взноса".

Первым на пару летних месяцев такое новшество ввел Банк Москвы, за ним -- Национальный резервный банк и его "дочка" Национальная ипотечная компания. А банк ВТБ 24, просчитав риски, в наиболее "дорогих" регионах сделал ипотеку без первого взноса продуктом на постоянной основе. Как объяснял директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников, зависимости между невыплатами по кредиту и размером первоначального взноса банк не выявил.

Справедливости ради следует отметить, что после завершения рекламных акций не все банки оставили льготные условия. Зато другие поставили лояльное отношение к заемщикам на поток.

Кредитование с нулевым первоначальным взносом этим летом стало постоянной программой Банка Москвы, ряд активных участников рынка (Москоммерцбанк, Городской ипотечный банк -- по валютным кредитам в Москве и Санкт-Петербурге) оставил первый взнос на уровне 10%, и даже отличающийся консервативным подходом DeltaCredit снизил планку до 15%. Банки предложили возможность учета доходов не только супругов, но и любых третьих лиц, а также увеличение максимально возможного возраста заемщика на момент окончания выплат по кредиту. У Судостроительного банка, например, он может достигать 85 лет. Но ставки для таких заемщиков, как правило, выше минимально декларируемых банками.

И все равно таких предложений так много, что это стало сказываться на статистике. С конца прошлого года Центробанк начал публиковать данные по выданным ипотечным кредитам со средневзвешенными ставками по ним. Менее чем за год (с 1 октября 2006 года по 1 июля 2007-го) рублевая ипотека подешевела на 1%. Средние ставки по валютной ипотеке за это же время остались без изменений, но только потому, что и без того были низкими -- 11% годовых. В текущем году банки продолжали сообщать об улучшении условий по рублевым кредитам, однако по валютной ипотеке процесс пошел в обратную сторону. За второй квартал средневзвешенная ставка по валютной ипотеке не снизилась, а поднялась -- с 11% до 11,2% годовых. "Увеличение ставки по ипотеке в долларах происходит во многом за счет роста числа заемщиков с "серым" доходом, желающих кредитоваться на более длительные сроки и с минимальным первоначальным взносом",-- пояснил гендиректор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов.

Со слов клиента
По данным "Фосборн Хоум", сейчас лишь 40% клиентов российских банков могут полностью подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, 50% способны подтвердить лишь часть дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме. До конца 2007 года "Фосборн Хоум" прогнозирует увеличение доли клиентов "со смешанным подтверждением дохода" до 60%. И конкурировать банкам придется именно за это большинство. Естественно, с учетом цены риска.

"Ставки по кредитам для клиентов повышенного риска обычно выше, чем для "белых", но это касается не всех банков",-- говорит Василий Белов. Пока больше склонны кредитовать клиентов, которых можно отнести к категории subprime, крупные банки. У мелких меньше возможностей для перепродажи таких кредитов -- они, как правило, выдают кредиты по стандартам АИЖК или других крупных операторов, имеющих возможность секьюритизировать портфель (то есть выпустить облигации, обеспеченные ипотечными кредитами).

Сейчас крупные банки увеличивают плату за риск, так как разместить на рынке облигации, обеспеченные высокорисковыми кредитами, стало невозможно: инвесторы тщательно проверяют активы клиентов. Оттого платить за риски приходится заемщикам.

Например, банк ВТБ 24 раньше повышал ставку только за срок пользования кредитом (чем больше срок, тем выше ставка), а полтора месяца назад дифференцировал ставку в зависимости от первоначального взноса заемщика (чем меньше взнос, тем выше ставка). А Москоммерцбанк недавно сообщил о повышении на 0,5-1% ставки для клиентов с "серой" зарплатой. У Банка Москвы ставка растет по мере снижения первого взноса и увеличения срока кредита.

Впрочем, не все банкиры считают отмену первоначального взноса признаком возникновения в России высокорисковой ипотеки. "Это кратковременная стратегия банков, связанная прежде всего с резким ростом цен на жилье в прошлом году",-- утверждает начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан.

Американский кризис в секторе subprime хоть здесь пошел российским банкам впрок. Самые ненадежные российские заемщики гораздо надежнее американской категории subprime. По крайне мере пока.

Например, подход в оценке заемщиков в России и Америке совершенно разный. В США даже по кредитам Alt-A (промежуточная категория между prime и subprime) доход клиента учитывается на основании его личного заявления, а у нас он так или иначе подтверждается работодателем.

Но попытки ввести кредиты с подтверждением дохода со слов заемщика уже есть и у нас. Так, Юниаструм Банк ввел кредит "Свободный". "Чтобы сбалансировать даже минимальный риск, мы ограничили срок такого кредита семью годами, процентная ставка по нему выше (от 14% годовых), и мы требуем залога уже имеющейся квартиры",-- рассказал вице-президент Юниаструм Банка по ипотечному кредитованию Сергей Бессонов.

Кредит с таким же названием и без обязанности подтверждения дохода предложил Связьбанк, повысив ставку по нему до 15% годовых в рублях, а величину первого взноса -- до 50%.

По мнению эксперта, существование на рынке такого вида кредитов при коррекции цен на недвижимость может говорить только о том, что банки ожидают возобновления роста цен. "Безусловно, сейчас продолжается снижение требований к клиентам, но необходимо учитывать, что они были слишком строгими, а сейчас мы приближаемся к зарубежным стандартам",-- напомнил Денис Земан.