Кто заставляет нас разоряться на загородную недвижимость

За $400 тыс. можно с комфортом проводить отпуск три раза в год ровно тридцать лет и три года. А можно стать обладателем скромного коттеджа в Подмосковье. Почему ажиотаж вокруг рынка загородной недвижимости набирает обороты? И кому на самом деле это выгодно?

Несколько лет назад, когда наш сосед по дачному кооперативу выставил на продажу свою фазенду площадью 10 соток плюс домик в придачу за $20 тыс., члены товарищества поспешили упрекнуть его в жадности. И неспроста, ведь за бывшим колхозным полем, буквально в километре от наших владений, продавали неосвоенные участки под дачное строительство по цене $100 за сотку. Через год сосед благополучно продал дачу, а еще через год, в 2006-м, бывшего соседа перестали упрекать в жадности и все больше жалели, ведь цена земли в наших местах (50 км по Новой Риге) возросла до нескольких тысяч долларов за сотку, а свободные участки непостижимом образом куда-то исчезли. Не продают больше землю, ждут...

Кто не успел, тот опоздал

Рынок загородной недвижимости остается самым закрытым, но в то же время и самым прибыльным сегментом. С точки зрения инвестиционной привлекательности он не теряет актуальности уже десять лет кряду, в отличие, например, от московского рынка недвижимости, ПИФов и прочих инструментов получения доходности. Причем грамотные вложения могут приносить доход как крупным инвесторам девелоперам, приобретающим участки от 57 до 100 га с целью последующего освоения, так и мелким - "дачникам", которые покупают наделы от нескольких соток до одного гектара. Однако, без сомнений, возможный доход этих игроков не идет ни в какое сравнение с прибылью крупных землевладельцев, начавших скупку колхозной земли в окрестностях Москвы в конце 90-х.

"Эти земли скупались в неликвидном статусе. При дальнейшем оформлении права собственности на участок и последующей смене категории и назначения земли стоимость сотки возрастала в сотни раз", - поясняет Виктор Смоленский, руководитель проекта "Русская Усадьба" Penny Lane Realty. Для приобретения больших земельных участков использовались два механизма: банкротство сельхозпредприятий и выкуп земельных паев. Так, в 2002 году можно было купить крестьянский пай на 4,5 га в Подольском районе за $5 тыс., а уже в 2004-м перепродать землю по $2 тыс. за сотку. Естественно, первопроходцы рисковали: чтобы "выбросить" землю на рынок, нужно было соблюсти ряд формальностей. "Процедуры оформления и смены категорий и назначений требовали значительных административных и финансовых ресурсов и были весьма растянуты по времени", - продолжает Виктор Смоленский. Но эти трудности не стали препятствием для скупщиков - в настоящее время в районе до первой бетонки практически отсутствуют земельные участки на паях. Цифры же свидетельствуют, что риски были оправданны. Впрочем, рассчитывая доходность земельного бизнеса, не стоит забывать, во-первых, сколько денег ушло на легализацию земли, а во-вторых, сколько земли так и повисло мертвым грузом в активах землевладельцев. По весьма приблизительным подсчетам, лендлорды могут свободно распоряжаться лишь половиной своей земли.

По оценкам участников рынка, сегодня полтора десятка частных компаний владеют примерно 80% бывших сельхозугодий Подмосковья. Являясь держателями так называемой большой земли, крупные компании продолжают диктовать правила игры на рынке. Среди излюбленных приемов - создание своеобразного дефицита земли и искусственное завышение стоимости предложения относительно возможной цены продажи.

Среди основных игроков компания "Промсвязьнедвижимость", дочерняя структура Промсвязьбанка, которой принадлежит почти 70 тыс. га земли в районе Пятницкого шоссе и по некоторым другим направлениям. У компании "ИСТ ЛАЙН" в активах около 64 тыс. га земли вблизи аэропортов "Домодедово" и "Шереметьево". Инвестиционная группа "Абсолют" владеет 20 тыс. га, так же как и компания "Вимм-Билль-Данн".

Еще один крупный игрок - инвестиционная компания "Нерль", имеющая не один десяток тысяч гектаров в Истринском, Подольском и Одинцовском районах. Более 63 тыс. га принадлежит печально известной ГК "Вашъ финансовый попечитель", в последнее время упоминающейся в прессе в связи с событиями вокруг ареста ее главы Василия Бойко. Большие деньги - большие риски. Многочисленные юридические нарушения - общее место при скупке бывших колхозных земель. Совсем свежий пример: 30 августа бывший председатель совета директоров Внешагробанка Илья Хайкин был объявлен в розыск. У следствия оказалось достаточно оснований для обвинения его в мошенничестве при скупке через подконтрольные ему фирмы земель сельхозназначения в Красногорском и Ленинском районах Московской области. "Судебная практика показывает, что решения о присвоении собственности зачастую принимались на уровне районов, и вероятность пересмотра итогов приватизации сохраняется", - считает Владимир Гусяк, директор департамента ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит".

Возможно, именно этот момент объясняет то, что далеко не все землевладельцы стремятся выставлять свои активы на всеобщее обозрение, их не прельщает даже гарантированная прибыль от реализации загородных проектов. Объявить публично о своих планах по использованию земель пока отважились единицы. Но объявить не значит начать действовать. Например, инвестиционная компания "Нерль" никак не приступит к осуществлению плана по развитию собственной гостиничной сети. Переиначивая любимую поговорку банкиров о том, что "большие деньги любят тишину", добавим: большие земли тоже.

Впрочем, среди землевладельцев есть компании, всерьез занимающиеся девелопментом. Так, группа "ИСТ ЛАЙН" осуществляет ряд масштабных девелоперских проектов ("Аэропорт-Сити", "Аэротрополис"), весьма активно занимается строительством жилой и коммерческой недвижимости инвестиционная группа "Абсолют", управляющая компания "Масштаб" заявила о начале реализации проекта "А-101", который предусматривает строительство жилой и коммерческой недвижимости. Но в целом проекты большинства землевладельцев по скромности несопоставимы с масштабами их владений

Что нам стоит все застроить!

Тем не менее Подмосковье постепенно превращается в большую стройку. Погоду на рынке загородной недвижимости делают землевладельцы, диктующие цену земли, и девелоперы, стремящиеся к максимальной рентабельности своих проектов. Ситуация на рынке такова, что в настоящее время перспективными могут быть самые различные начинания. "Нынешний подъем экономики привел к стремительному росту спроса на коммерческую недвижимость. Подмосковье в этом смысле не только не уступает столице, но и обладает даже более высоким потенциалом. Поэтому земли, предназначенные для постройки промышленных предприятий - складских и производственных, - с инвестиционной точки зрения очень привлекательны", - говорит Сергей Цивин, руководитель отделения "Проспект Вернадского" компании "ИНКОМ-недвижимость". Эксперты рынка единодушно считают, что со временем, благодаря улучшению экономической ситуации и инфраструктуры Подмосковья, земля здесь сохранит и даже преумножит свою привлекательность в глазах инвесторов.

На такое развитие событий надеются девелоперы сегмента загородного жилья, постоянно выводя на рынок новые проекты. Сегодня в Подмосковье около 300 коттеджных поселков (точной цифры, кажется, нет ни у одной компании, данные расходятся в пределах от 250 до 500 поселков).

Ежемесячно эта цифра увеличивается еще на 3-5 объектов, объем всего рынка оценивают минимум в $5,5 млрд. Коттеджные поселки и даже целые города появляются не только на ближних (в радиусе 30 км), но и на дальних (до 80 км) подступах к столице.

За несколько лет рынок проделал огромный путь. Вот как описывает этот процесс Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество": "Постепенная переориентация Подмосковного жилья из формата сезонного в формат круглогодичного изменила структуру строительства коттеджных поселков. На рынок стали выходить объекты, отвечающие требованиям современной городской квартиры. В 2005-2006 годах наблюдалась активизация покупательской деятельности и как следствие рост цен на домовладения, что, в свою очередь, способствовало повышению доходности проектов и увеличило популярность области у инвесторов и девелоперов. Количество выходящих на рынок объектов возросло, правда, в основном за счет бизнес-класса и класса "элита". Это привело к ужесточению конкуренции внутри сегментов и их насыщению". Сегодня поселки бизнес- и элиткласса занимают почти 70% рынка. Однако ситуация начинает меняться, девелоперы внимательнее присматриваются к более востребованным, демократичным сегментам. Характерной чертой рынка образца 2007 года становится поступательное сокращение доли проектов класса "элита" (стоимостью от $1 млн до $10 млн и даже выше) в общей структуре предложения.

Спросом продолжают пользоваться лишь уникальные концептуальные проекты. На этот статус претендует, например, Millennium Park - новый проект компании Villagio Estate на Новой Риге. Поселок разместится на 300 гектарах, 30 из которых займут парковые ансамбли; кроме того, впервые в Подмосковье по территории поселка будут проложены искусственные водные каналы общей протяженностью более 5 км и шириной до 12 м.

По мере освоения Подмосковья уникальным конкурентным преимуществом становится удачное географическое положение. Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, считает, что в элитном сегменте хорошие перспективы "у поселков, находящихся вблизи водоемов и лесных массивов, например по Дмитровскому шоссе. Любители горных лыж приобретают себе коттеджи вблизи горнолыжных баз - рядом с "Сорочанами" и Яхромой. У поклонников водных видов спорта популярностью пользуются поселки с собственными яхт-клубами, например M.o.n.a.k.o.v.o., "Город яхт", "Зеленый мыс", "Лазурный берег".

Наиболее перспективным, но самым сложным с точки зрения реализации считается сегодня сегмент поселков экономкласса. "Довольно остро ощущается дефицит объектов высокого класса, оптимальных по соотношению цена/качество", - говорит Наталья Новикова. Причем этот объект должен находиться в зоне реальной доступности для проживания. А это условие практически невозможно реализовать в первую очередь из-за высокой стоимости земли. Так, уровень цен на не самых престижных направлениях впечатляет: одна сотка в 20-километровой зоне Горьковского шоссе обойдется покупателю более чем в $10 тыс., Волоколамского - в $16,5 тыс., а Осташковского - в $22 тыс. "Поэтому застройщики в данном сегменте чаще всего идут на различные компромиссы, от чего страдают качество и идея всего проекта", - считает Виктор Смоленский.

В этой нише позиционирует свой новый поселок "Загорское" на Дмитровском шоссе компания ООО "Русстройтрест - строительные инвестиции". По словам Дмитрия Гусева, генерального директора компании, "в проекте удалось обеспечить возможность комфортного отдыха и проживания без компромиссов по качеству материалов и расположению". Правда, минимальная цена контракта оказалась не самой низкой - от $290 тыс. Дмитрий Гусев полагает, что этот факт не отпугнет потенциальных покупателей: "В сегменте $200-400 тыс. за контракт мы наблюдаем высокую покупательную активность, при этом фактор чисто ценовой конкуренции сместился в более "низкий" сегмент, уступая место конкуренции по "интегральной полезности" и "эмоциональной привлекательности". Востребованной становится максимальная "наполненность" контракта, девелоперам приходится включать в контракт большое количество опций".

В стремлении удовлетворить требования более широкого круга клиентов девелоперы встали на путь развития различных форматов загородного жилья: дальние дачи, усадьбы, лэйнхаусы. В некоторых проектах разные форматы и классы жилья мирно соседствуют друг с другом, представляя собой новую форму поселений - мегапоселков (или мини-городов). Примером может служить "Остров Истра" от "Капитал Груп", "Остров Барвиха" Sinergo Development, "Рублево-Архангельское" компании "Нафта-капитал" и "Большое Домодедово" от Coalco.

Появление новых форматов, по мнению Дмитрия Олонкина, исполнительного директора компании "Жилторг", знаменует собой начало нового этапа развития рынка: "Скоро рынок будет поделен между двумя форматами загородного малоэтажного жилья - мегапоселками и камерными жилыми комплексами. Делению будут способствовать не качественные, а эмоциональные потребительские предпочтения тех, кому ближе экологически благополучный город или жизнь в красивом тихом месте с минимальным числом соседей и городским комфортом".

Смена ориентации

Девелоперы и мелкие инвесторы, оценивая перспективы вложений, большое внимание уделяют географическому положению участка. Как правило, выбор делается в пользу престижных и перспективных направлений. Однако два этих качества не всегда совпадают. Спекулятивный фактор престижности иногда увеличивает реальную стоимость земли в десятки раз. А перспективность является гарантией, что купленная земля не упадет, а вырастет в цене. Андрей Уфимцев считает, что "престижные направления, такие как Рублево-Успенское и Ново-Рижское шоссе, наиболее развиты и расположены в экологически чистых местах. Но они уже практически освоены, поэтому перспективными являются менее престижные, к примеру Дмитровское, Можайское, Минское и Калужское шоссе".

Киевское шоссе также называют среди недооцененных направлений. По мнению Натальи Новиковой, "со строительством новой комфортабельной трассы на этом направлении транспортная ситуация улучшилась, что сразу сказалось на темпах продажи коттеджей. Вполне возможно, что в ближайшие годы Киевское направление догонит по уровню цен лидеров рынка".

У южных направлений, особенно у Симферопольского и Новокаширского шоссе, тоже хорошие перспективы. Сейчас основной недостаток районов, расположенных вдоль этих трасс, недостаточно развитая инфраструктура.

Отмечая поступательное развитие новых направлений, эксперты тем не менее констатируют, что в последнее время наметилась тенденция к сокращению роста рынка коттеджных поселков. Девелоперы уже скромнее оценивают рентабельность своих начинаний: поселки экономкласса - продукт более трудоемкий. На этом фоне гораздо интереснее для бизнеса проекты в сфере коммерческого строительства и региональные проекты.

Вопрос о том, стоит ли простым гражданам вкладывать деньги в загородную недвижимость (землю или коттедж), если, конечно, речь не идет просто о страстном желании иметь дом, остается открытым. Никто из экспертов не дает гарантии, что "загородка" в качестве инвестиционного актива не поведет себя так же, как столичное жилье, всего за несколько месяцев превратившееся из прибыльного актива в убыточный.