Кредит под залог земли: деньги к деньгам

Покупка земли – прекрасное вложение средств. Казалось бы, с этим трудно не согласиться, но финансисты и банкиры на землю смотрят с некоторым скепсисом. Иначе бы процесс развития ипотеки под залог земельных участков развивался бы куда быстрее. Хотя время от времени подобные предложения на рынке возникают. На кого же они рассчитаны?

О том, в каком банке можно обнаружить земельную ипотеку, знают ипотечные брокеры, которые, наверно, лучше других осведомлены о банковских программах. По оценке Натальи Россошанской, директора Департамента розничных продаж кредитного брокера «Фосборн Хоум», из 45 банков-партнеров компании, работающих в сегменте ипотеки, лишь 4-5 готовы рассмотреть вопрос выделения кредитных средств под залог земельного участка. Причина – высокие риски, связанные с ликвидностью участка в дальнейшем, ведь в случае невыплат, банку придется землю продавать.

На риски банков обращает внимание и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами независимого Бюро Ипотечного Кредитования. Если в залог идет земля вместе с домом, то и такое кредитование довольно рискованно из-за отсутствия схожих и необходимых для сравнения объектов при оценке связки дом + земля. Оценивать городскую квартиру гораздо легче, — есть, с чем сравнивать, а каждое загородное домовладение — уникально.

Кроме того, тенденции на загородном рынке могут меняться довольно быстро (если сопоставить это со сроком кредитования в 15-20 лет) и вполне возможны ситуации, когда находящийся в залоге у банка дом с землей уже не стоит тех денег, что были выданы на его покупку в свое время. Соответствующих примеров немало: построенные когда-то дома-монстры в 600-800 м, отапливаемые двумя-тремя котлами сегодня никому не нужны, и их владельцы попросту не могут найти покупателей на запрашиваемую цену. Но и среди банкиров есть люди, готовые рисковать. Сегодня на рынке земельной ипотеки имеют место две основные схемы кредитования под залог земельного участка.

Полученные заемщиком кредитные средства могут использоваться в разных целях – для развития бизнеса, приобретения квартиры, покупки соседнего участка или строительства на уже имеющемся.

Требования к закладываемому участку обычно таковы. Первое: земля должна относиться к двум категориям — под индивидуальное жилищное строительство или сельхозназначения. Второе: она должна быть оформлена в собственность. Если заемщик собирается строить дом, то, как уточнил Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, банки могут потребовать, чтобы к участку были подведены коммуникации (газ, электричество, водопровод, канализация и т.д.). Банк наверняка заинтересуется и разрешительной документацией, проектом дома, договором строительного подряда.

Размер кредита, срок и величина процентной ставки, зависят от того, как заемщик сможет подтвердить доход. Неподтвержденные доходы заемщика дают ему право претендовать на получение кредита объемом в 50-55% оценочной стоимости земли сроком на 20 лет под 15% в валюте. Подтвержденные доходы предпочтительнее. Такому «белому и пушистому» заемщику дадут кредит, даже если у него нет своего собственного участка. Но он имеется у его жены или родственников — мамы, папы или и пр. Тогда оформляется залог третьих лиц. Сумма, проценты и сроки тоже будут более интересными: средства в объеме 70-75% стоимости земли дадут на срок 10-15 лет под 12-13% годовых в валюте. Средняя сумма кредита, которую обычно берут заемщики, $170 тыс., — такую цифру назвали в банке BSGV. Минимальный кредит, который дает этот банк — $ 25 тыс.

Но сумма кредита может быть и больше, если, например, очень уж хороша земля. Живой пример – недавно была заложена земля в Одинцовском районе, когда заемщику потребовались 600 тыс. долларов, для чего он заложил банку земельный участок в этом районе, оцененный в 1 млн. 200 тыс. долларов. Кредит был взят на 10 лет под 13,5%.

Примерно 3% стоимости сделки составили накладные расходы, куда включаются страховые суммы и комиссии бюро и банку. Процесс одобрения займа в банке занял по времени неделю, что вполне соотносится с продолжительностью ипотечной процедуры для получения кредита на покупку стандартного городского жилья.

Можно ли заложить землю и получить кредит, если на участке находится объект недвижимости? Как объяснила Н.Россошанская, если земля оформлена в собственность, а дом – нет, то закладывается только участок. Но залог выгоднее, если оформлены и дом, и земля, тогда сумма оценки объекта будет выше, следовательно, выше и сумма кредита.

Важным вопросом в таких случаях является оценка земли. Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев отмечает, что при оценке земельного участка с находящимся на нем строением оценивается сам коттедж, а также наличие коммуникаций подведенных к участку, — газ, водопровод, электричество, — и даже возможность круглогодичного подъезда. Обычно за услугой по оценке банки обращаются к независимым специалистам. В самом Альфа-Банке, правда, пока нет ипотеки с залогом земельного участка. Причина – высокие риски, объясняет И.Зибарев. А вот в BSGV в 2007 г. доля кредитов с залогом земельных участков в ипотечном портфеле составила уже 7%, - сообщила Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка.

О второй схеме, но также с использованием земельного залога, рассказали в Международном Московском банке. Это кредит целевой — на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, — который выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. И по наблюдениям брокеров из Независимого Бюро Ипотечного Кредитования, эта схема популярна больше первой.

Что касается требований к земельному участку, на котором находится приобретаемый объект недвижимости, он должен иметь кадастровый номер и план, с обозначенными границами участка. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не должно быть возведённых строений, несогласованных с банком. Программа запущена банком сравнительно недавно, в конце мая 2007 г. и стала ответом на запросы клиента: многие из них стремятся сегодня обзавестись загородным жильем. Такой кредит (от $ 10 тыс. или от 250 тыс. руб.) выдается на срок до 20 лет, процентные ставки долларовых кредитов: 9, 9 %-11, 9 %, рублевых – 12-13,5 %.

Описанные схемы мало распространены на рынке недорогих участков земли. Скажем, дачные участки с домиками на 6 сотках земли редко становятся предметом залога. И не потому, что их владельцы не знают о такой ипотеке, а по совершенно определенным объективным причинам. Сумма оценки недорогой недвижимости будет небольшой, а сопутствующие расходы (все комиссии и страхование) приличными. Ипотечные брокеры советуют владельцам такой недвижимости взять обыкновенный потребительский кредит. Суммы будут сопоставимы, а процедура и расходы – проще и меньше.

Понятно, что пока взять приличный кредит можно под залог только очень хорошего земельного участка. А очень хорошие земельные участки — с коммуникациями, удобными дорогами, — бывают, как правило, в организованных коттеджных поселках. Еще вариант: участок не в поселке, но по какому-нибудь очень востребованному направлению — по Рублевскому или Ново-Рижскому шоссе.

Соответственно, кредит под залог земельного участка пока что подойдет вполне сложившейся категории весьма небедных клиентов. Но эта категория будет расширяться, ведь спрос все более смещается в сторону Подмосковья. В практике того же НБИК заемщиков, приобретающих загородную недвижимость с помощью кредита – уже не менее 15%. Так что все большее количество семей отдают предпочтение жизни загородом, и банкам ничего не останется делать, как только развивать земельную ипотеку.