Рынок недвижимости: скидки кончились, начался рост

На модерации Отложенный

Каждый год в конце лета увеличивается активность на рынке недвижимости. Отдохнув в отпусках, люди возвращаются к повседневным заботам, в том числе и к решению своих жилищных проблем. Чем встречает их сегодня рынок московских новостроек?

Не для бедных

На первый взгляд, ситуация с новостройками парадоксальная: продается их вроде бы много, а выбора по сути нет. Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки», перечисляет недавно реализованные и текущие проекты компании: в элитном сегменте это «Фьюжн-Парк»; в классе бизнес-премиум – «АкадемДом»; в «простом» бизнес-классе – «Грандъ-Парк»; в экономе – «Волжский», «Солнцеград», «Кожухово», «Ново-Переделкино», «Центральный», «Юбилейный» и другие. Если вспомнить, что речь идет о всего лишь одной компании (пусть и крупной), то получается не так уж мало.

С другой стороны, в печати давно уже общим местом стали рассуждения о том, что новостроек в Москве предлагается все меньше. При солидном валовом объеме (цифру в 5 млн кв. м в год наш город преодолел уже несколько лет назад) все больше жилья уходит во внерыночные сферы: предоставляется очередникам, льготникам… На открытом рынке остается всего 1,5 млн кв. м – это очень скромная цифра, учитывая масштабы московского спроса.

На самом деле никакого противоречия тут нет. В Москве все меньше строится на продажу дешевого жилья. Из перечисленных «Миэлем» «экономных» предложений только один район находится в пределах МКАД. Остальные в лучшем случае административно принадлежат Москве, но находятся при этом за кольцевой автодорогой (Кожухово), а то и вовсе в Подмосковье. Так что бедным в нашем городе действительно предлагается все меньше. Что же до богатых, то за них можно не волноваться. Предложения в достатке и в самых лучших местах…



Немного статистики

Ею с нами любезно поделился Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании «МИАН – агентство недвижимости». По итогам первого полугодия (более свежие данные пока не собраны) общее количество предложений на рынке новостроек Москвы составляет порядка 300-330 адресов (в том числе разные корпуса домов). При этом около 70% всех новостроек приходится на классы эконом и бизнес.

Если брать ситуацию по округам, то первое место в Москве уже несколько лет занимает Западный административный округ – на него приходится до 20-25% всего предложения. Места эти привлекают девелоперов в первую очередь хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологией. Основная масса возводимых здесь объектов – жилье бизнес-класса.

На втором месте по объемам строительства стоит Юго-Западный административный округ – свыше 15%. В прошлом году, кстати, «вице-лидером» оказался Восточный округ – там возводился масштабный район Кожухово. Но теперь его застройка завершена, и новостроек в ВАО стало значительно меньше.

Минимальные объемы строительства в этом году запланированы для Южного административного округа – всего около 5% от общего ввода жилья в столице. Однако, как считают аналитики «МИАН», в среднесрочной перспективе доля ЮАО может заметно увеличиться: в округе очень много промышленных предприятий, а власти Москвы сейчас разрабатывают программы реорганизации промзон. Потенциал ЮАО в этом смысле огромен: на территориях бывших заводов можно построить около 20 млн кв. м жилья.

Большинство продающегося в западной половине города жилья – это, разумеется, бизнес-класс. Что касается эконома, то наибольшее его предложение представлено в Северном административном округе – около 22% от всех предложений в данном сегменте.

Ценовые загадки

То, что цены на недвижимость (и новостройки в том числе) не растут больше сумасшедшими темпами, признают все игроки рынка. Однако в вопросе о том, что именно происходит, мнения разделились. По информации Алексея Кудрявцева («МИАН»), идет самое настоящее снижение цен по всему городу, за исключением Центра. В частности, цена 1 кв. м новостроек в ЮЗАО потеряла за первые шесть месяцев года 2,9%, а в Южном округе – вообще 7,2%. И лишь ЦАО, как уже было сказано, оказался единственным исключением: там был рост, составивший 3,3%.

Оксана Каарма («Миэль»), напротив, считает, что цены продолжали расти, правда, меньшими, чем раньше, темпами. Согласно приводимым ею данным, удорожание квартир в новостройках составило за первые шесть месяцев года порядка 5,3% в Москве и 7,1% в Московской области. Цифры, конечно, скромные, но это все же рост, а не падение… Противоречия в статистике различных компаний налицо.

Единственное, в чем представители обеих компаний единодушны, – это в том, что кризис менее всего затронул более дорогой сегмент рынка, сильнее всего ударив по эконом-классу. У Алексея Кудрявцева, как мы видим, единственный округ, где был рост, – это ЦАО, а наименьший спад зафиксирован в ЮЗАО – это один из самых популярных и дорогих округов Москвы. И значительнее всего падение в ЮАО.

Оксана Каарма отмечает, что «динамика цен на жилье по сегментам и округам варьируется в зависимости от месторасположения и класса объекта. Например, динамика средней удельной цены предложения на первичном рынке жилья элитного класса была значительно выше, чем динамика в бизнес- и эконом-классе. В последнем случае рост стоимости жилой недвижимости был невысок». Она также соглашается, что «наиболее высокие темпы роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости были отмечены в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО Москвы».



Приманки для покупателя

А если покупателей мало – надо спрос стимулировать. Застройщики и риелторы изо всех сил изобретают всевозможные акции для привлечения клиентов. «Миэль», к примеру, дарит покупателям квартир в микрорайоне Центральный г. Долгопрудного и микрорайоне Кожухово Москвы автомобили Renault. Клиентов, приобретающих квартиры в комплексе «Грандъ-Парк», привлекают различными схемами оплаты: увеличен срок рассрочки (9 месяцев), до 20% сокращается доля первого взноса, значительно вырос размер предоставляемой при 100-процентной оплате жилья скидки (1350 руб. на кв. м). Для некоторых категорий квартир эта скидка еще больше – 3900 руб. на кв. м.

Похожие программы есть у многих застройщиков. Например, «СУ-155» проводит акцию «Верни себе миллион»: каждый клиент, заключивший договор о приобретении квартиры, сможет участвовать в лотерее, главным призом которой является миллион рублей.

Однако сейчас, к началу осени, рынок недвижимости Москвы существенно оживился: все аналитики говорят если не о начале роста цен, то как минимум об остановке снижения. Также существенно растет спрос: приходят те самые «отложенные» покупатели, которые решили повременить с приобретением, рассчитывая, что цены будут и дальше снижаться. Все это, мягко говоря, не способствует тому, чтобы застройщики продлевали свои рекламные акции: зачем привлекать клиентов, если они и так приходят?!

В связи с чем большинство застройщиков говорят о том, что скидки и акции действительны до 31 августа и их продление не планируется.