На рынке жилья ожидается ползучий рост

На модерации Отложенный Московский рынок жилья начинает демонстрировать слабые признаки оживления после затянувшегося периода стагнации. Индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости (IRN.ru), на этой неделе прекратил снижение, продемонстрировав небольшой прирост. Пока аналитики не склонны расценивать это как перелом тенденции, однако сам факт того, что отмечавшееся доселе лишь на словах оживление рынка получило какое-никакое статистическое отражение, может говорить о многом. Прогнозы относительно скорого выхода московского рынка недвижимости из состояния стагнации, вполне возможно, начнут сбываться уже в начале осени.

Впрочем, совсем не факт, что начавшееся оживление приведет к скорому росту цен. Скорее всего, основным направлением роста рынка на первоначальном этапе будет рост не ввысь, а вширь. По мнению аналитиков IRN, окончание стагнации и оживление рынка будет связано, скорее, с повышением покупательской активности и увеличением количества сделок, а не с возобновлением роста цен. Их незначительное повышение возможно не ранее следующего года.

Дальнейшее же развитие ситуации будет всецело определяться соотношением спроса и предложения. Что касается предложения, здесь особых поводов для оптимизма по-прежнему не наблюдается. Несмотря на достаточно высокие ежегодные объемы жилищного строительства в Москве (около 5 млн кв. м), столичными властями принято решение порядка половины возводимого в городе жилья использовать для муниципальных нужд. Это означает заметное сокращение количества поступающих на рынок новостроек, что уже само по себе является существенным доводом в пользу роста цен. Свою лепту в постепенный разгон цен (в конце этого – начале следующего года) добавит и набирающая обороты предвыборная кампания. Некоторое время назад известный в прошлом бизнесмен, а ныне депутат Госдумы Александр Лебедев высказался за полный отказ от коммерческого жилищного строительства: "В ближайшие годы необходимо строить исключительно муниципальное жилье, которое город будет сдавать очередникам и бюджетникам". Несмотря на явно выраженный социальный уклон, данное предложение имеет мало общего с решением проблемы доступности жилья, и его реализация, напротив, может сыграть лишь на повышение цен. "Это чистый популизм. Кто и на что будет строить все это муниципальное жилье? – считает известный специалист в области недвижимости, независимый аналитик Геннадий Стерник. – На сегодняшний день в Москве и так активно строится муниципальное жилье и для переселенцев из сносимых домов, и для очередников. Собственно, благодаря этому цены на московское жилье так сильно и выросли. Мало того, что сегодня строят где-то 4,7–4,8 млн кв. м в год, так еще из них 45-50% на рынок просто не выходит. Если бы все построенное жилье выбрасывалось на рынок, то баланс спроса и предложения был бы совсем другим и цены бы так не выросли. Так что в таком предложении много лукавства. Есть ли у города ресурсы, чтобы строить по 5 млн кв. м в год на муниципальные цели? Очень сомневаюсь. Откуда берутся эти 2,3–2,4 млн кв. м муниципального жилья? Строятся они, в основном, не на деньги города, а передаются городу инвесторами в виде доли. Так что, не будет инвесторов – не будет и муниципального жилья".

Естественно, несмотря на существенное увеличение доли "социалки", Москва в ближайшее время полностью отказываться от коммерческого строительства жилья не собирается. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, прозвучавшим на церемонии открытия XVI ежегодной городской конференции "Банк реконструкции", за счет инвесторов в городе планируется возвести еще 35 млн кв. м жилья. В будущем эти планы могут реально поддержать предложение на рынке жилой недвижимости и воспрепятствовать резкому росту цен, но и они вряд ли способны сделать московское жилье доступным для широких слоев населения.

Что же касается динамики спроса, здесь ситуация складывается неоднозначная. Бурное развитие ипотечного кредитования, ставшее в свое время одной из причин скачка цен 2005-06 гг., может столкнуться с проблемами, вызванными объективными экономическими факторами. Кризисные явления на мировых финансовых рынках вряд ли обойдут стороной Россию. Весьма высока вероятность заметного ужесточения условий выдачи кредитов, а также удорожания их стоимости. Все это способно ощутимо сократить количество потенциальных покупателей на рынке недвижимости и, как следствие, привести к сокращению платежеспособного спроса. С другой стороны, если американский ипотечный кризис будет нейтрализован достаточно быстро, ужесточения условий ипотеки в России окажутся минимальными. В этом случае, учитывая нарастающую конкуренцию на российском рынке ипотеки, банки постараются минимизировать для своих клиентов негативные последствия кризиса.

Вполне возможно, что в среднесрочной перспективе развитие ситуации вокруг ипотеки станет одним из основных факторов, влияющих на российский рынок недвижимости. Мы продолжаем следить за развитием ситуации.