Схемы МИАНА: бедные люди московского стройкомплекса

В уклонении от налогов подозревается одно из крупнейших столичных агентств недвижимости. Если компания не отобьется от фискалов в суде, то дело против нее может стать резонансным

Федеральная налоговая служба обвиняет одного из крупнейших операторов столичного рынка недвижимости — группу МИАН (объем продаж в 2006 году — 386 млн долларов) — в уклонении от налогов. Проверкой было установлено, что в 2002–2003 годах компания с помощью различных схем скрыла от налогообложения около 1 млрд рублей. Главными фигурантами дела выступают один из основных владельцев МИАНа Александр Сенаторов и несколько его подчиненных. Риэлтеры пытаются оспорить предъявленные к ним претензии в суде, но пока безуспешно: в конце июля арбитраж признал доводы фискалов обоснованными.

Вопросы к игрокам рынка недвижимости у налоговых органов появились не впервые. В 1998 году налоговая полиция изъяла из депозитария другой крупной риэлтерской компании — «Миэль» — клиентские деньги и приостановила действие лицензии. Продолжительное время бизнес компании был парализован. В прошлом году коммандитное товарищество СУ-155 (входит в одноименный строительный холдинг, занимается реализацией квартир) оспаривало решение ФНС о начислении налога на добавленную стоимость. «Претензии к крупным компаниям возникают регулярно», — констатирует заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. Однако впервые размер выявленных недоимок оказался таким масштабным и составил около 10% ежегодной выручки налогоплательщика. Судя по всему, на этом налоговики не остановятся: на днях на сайте ФНС появилось обращение к гражданам с просьбой поделиться с налоговыми органами информацией о применяемых на рынке недвижимости налоговых схемах.

Суть претензий налоговых органов к МИАНу сводится к тому, что компания использовала противозаконную вексельную схему продажи квартир для занижения выручки и уклонения от налогов, а также фиктивные платежные документы.

По версии налоговиков, компания могла использовать две схемы ухода от налогов.

В первом случае (см. связку «Покупатель 1»—«Головная компания» на схеме [1]) клиентам компании предлагалось заключить договор инвестирования в строительство жилья. При этом оплата производилась векселями, которые клиенты приобретали у «технической» компании, по версии суда, связанной с МИАНом и возглавляемой его финдиректором (на схеме это «техническая компания №1»), по цене, эквивалентной реальной стоимости квартиры. Затем МИАН уступал права на квартиры гражданам, а векселя учитывал по цене ниже номинала. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере.

Во втором случае (см. связку «Покупатель 2»—«Головная компания» на схеме [2]) продавцом квартиры выступает не МИАН, а «техническая» компания (на схеме «техническая компания №3»). При этом покупатель приобретает векселя у МИАНа («Головной компании») и передает их в качестве оплаты «технической» компании. Деньги в оплату векселя не включаются в выручку головной компании и ссужаются «технической компании №3» под 0,1% без каких-либо гарантий возврата.

Таким образом, и в том и другом случае у головной компании не возникало прибыли либо она существенно занижалась. Сейчас налоговая инспекция пытается доказать связь фирм-пустышек с головной компанией МИАН. МИАН же это отрицает.

«Как бы то ни было, примененная компанией схема свидетельствует об определенной степени безрассудства риэлтеров, — недоумевает партнер компании “Налоговая помощь” Сергей Шаповалов. — Когда они фальсифицировали расходные ордера, то должны были понимать, что любой покупатель держит их на крючке и может сообщить о подозрительных операциях в налоговые или правоохранительные органы. Компания изначально обрекала себя на то, что схема может выплыть наружу. В детали технологии было посвящено огромное количество людей, тогда как способы налоговой оптимизации не предполагают публичности». Помимо всего прочего, «технические» компании имели общих учредителей и руководителей, размещались в одном офисе (банковская карточка одной из таких компаний была заверена нотариусом в офисе самого МИАНа), головная структура финансировала «технические» компании, выдавая многомиллионные «займы» под 0,1% годовых без обеспечения, а теперь пытается от них откреститься.

Участники рынка не скрывают, что схемы, аналогичные миановской, активно использовались (и в тех или иных вариациях продолжают использоваться) другими игроками. Они изобретаются как для уклонения от налогов, так и с целью ухода от Закона о долевом участии, который был принят несколько лет назад и установил жесткие правила привлечения средств дольщиков в строительство жилья. «По экспертным оценкам, от 40 до 60 процентов застройщиков используют вексельные схемы», — говорит старший юрист компании «Мегаполис» Валерия Таглина. Некоторые компании заявляют о продаже квартир по Закону о долевом участии, размещают на своих сайтах проектные декларации, но на самом деле «меняют» квартиры на векселя. «Гиперзабота о потребителях привела к тому, что де-факто защита дольщиков ухудшилась. Девелоперы ушли в тень, начали применять вексельные схемы. Даже если дом построен, то все, чего сможет требовать частный инвестор, купивший квартиру по вексельной схеме, в случае недобросовестности застройщика — указанную в ценной бумаге сумму», — говорит партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.

Возникает вопрос: почему жертвой фискалов стал только МИАН — один из опытных операторов рынка, имеющий неплохую репутацию?

По одной из версий, на МИАН «стукнули» недовольные клиенты.

В связи с этим участники рынка припоминают прошлогоднюю историю изъятия из продажи значительного количества квартир в элитном жилом комплексе «Коперник», инвестором строительства которого выступал МИАН. По слухам, некоторым дольщикам, среди которых были высокопоставленные чиновники, якобы были возвращены уже внесенные деньги, что могло вызвать их недовольство. «В прошлом году был бум на рынке жилья. Я слышал, что некоторые девелоперы, уже после того как дом был построен и принят в эксплуатацию, отказывались передавать квартиры инвесторам и возвращали деньги. Им было выгодно даже выплатить неустойку, а потом перепродать квартиру дороже. Формально никакого криминала в этом не было, но с этической точки зрения это было не совсем корректно», — говорит г-н Можаровский. Впрочем, в МИАНе заявляют, что расторжения договоров по инициативе компании не происходило.

По другой версии, наезд на МИАН — всего лишь эпизод масштабной кампании, которая началась несколько лет назад с принятия пресловутого Закона о долевом участии в строительстве. «Это показательная порка. Из Сенаторова решили сделать козла отпущения, эдакого Ходорковского от недвижимости, чтобы другим неповадно было», — полагает один из наших собеседников. И напоминает, что в последнее время налоговые и прочие контролирующие органы проявляют повышенный интерес к игрокам рынка недвижимости.

Так, в конце прошлого года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) проверила рынок строительства жилья в Москве и Московской области на предмет ценового сговора. Не обнаружив нарушений, ФАС решила придраться к внушительной разнице в себестоимости жилья (в зависимости от региона себестоимость строительства колебалась от 15 до 81 тыс. рублей за метр). Антимонопольное ведомство намекнуло, что разница в себестоимости может послужить формальным поводом для налоговых проверок строительных компаний.

В начале этого года был усилен налоговый контроль за крупнейшими строительными и торговыми компаниями. Его было поручено осуществлять межрегиональной налоговой инспекции по крупнейшим налогоплательщикам №3, которая до сих пор контролировала деятельность компаний алкогольной и табачной отрасли.

А летом налоговая служба объявила войну убыточным компаниям и серым зарплатам, создав спецкомиссии при налоговых инспекциях.

В опубликованный УФНС по Москве перечень убыточных организаций, материалы по которым переданы Комитету города Москвы по делам о несостоятельности (банкротстве) для рассмотрения комиссиями органов московской исполнительной власти с участием налоговых органов, попал ряд крупных застройщиков и риэлтеров, а также связанные с ними компании. В частности, ЗАО «Корпорация МИАН», ЗАО «Миракс-Сити», ООО ОГЭ СУ-155, ЗАО «Декра», ОАО «Компания “Главмосстрой”», ЗАО «Корпорация “Конти”», ОАО «Авгур Эстейт».

«В Москве строить себе в убыток? Это даже не смешно», — недоумевают эксперты. Впрочем, застройщики утверждают, что убыточность не является следствием бухгалтерских махинаций. По мнению заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, она может объясняться спецификой российских стандартов бухгалтерского учета. «По международным стандартам эти компании могли бы быть прибыльными во всех отчетных периодах, а не только после сдачи объекта. У нас же сейчас любая компания-застройщик убыточна до момента сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. В течение этого времени все доходы относятся на доходы будущих периодов, а текущие расходы, которые не связаны со стройкой, например аренда офиса, относятся в убыток. Это естественная ситуация, а если объектов много, то почти непрекращающаяся. Прибыль образуется только после сдачи объекта», — поясняет он. Заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Андрей Клецко говорит, что компания «Миракс-Сити», которая возводит деловой комплекс «Федерация», попала в список УФНС по этой же причине. «В отчетности предыдущих лет выручка от продаж площадей в “Федерации” не учитывалась из-за недостаточной готовности объекта», — утверждает он.

Не менее подозрителен размер среднемесячной заработной платы на одного работника на предприятиях строительной отрасли и сферы недвижимости. В январе-апреле этого года она составила около 14,9 тыс. рублей. Это ниже, чем в учреждениях образования (15,8 тыс. рублей) и здравоохранении (18 тыс. рублей). В компаниях, которые занимаются операциями с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг, зарплата не намного выше и составляет 21,8 тыс. рублей. «Ни для кого не секрет, что в строительстве распространены серые зарплатные схемы. Компании активно привлекают гастарбайтеров, пользуясь возможностью сэкономить как на зарплате, так и на налогах», — констатируют налоговые консультанты.

Статистическая и налоговая отчетность выглядит еще более неправдоподобно, потому что всем известно: риэлтерские и строительные компании процветают, реализуя жилье по баснословно высоким ценам. Строительная отрасль считается одним из локомотивов экономического роста в стране. Владельцы девелоперских и риэлтерских структур с завидной регулярностью фигурируют в рейтингах самых богатых людей страны. В «золотой сотне» журнала Forbes прочно обосновались Елена Батурина с состоянием 3,1 млрд долларов («Интеко»), Михаил Балакин с состоянием 1,2 млрд долларов (СУ-155), Сергей Полонский с состоянием 880 млн долларов («Миракс групп»), Юрий Жуков и Кирилл Писарев с состоянием 830 млн каждый (ГК ПИК) и другие видные персоны стройкомплекса. Не исключено, что некоторые из них также могут попасть в поле зрения налоговых органов.

«Дело МИАНа многие расценивают как пробный шар», — говорит юрист компании «Григорьев и партнеры» Константин Афанасьев. Если недоимки будут взысканы, то возникнет прецедент, который может повлечь за собой вал шаблонных проверок девелоперов и инвесторов на рынке недвижимости.