... очередной фрагмент проекта обращения в КС РФ

...продолжаем обсуждать и редактировать текст обращения в Конституционный суд:

4. согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3)управление управляющей организацией».

В тоже время граждане в целях реализации своих конституционных прав на объединение- статья 30 Конституции РФ, вправе создать не только ТСЖ, но и, например, некоммерческое партнерство.
 Очевидно же, что жильцов подъезда или дома связывают не столько товарищеские, сколько партнерские отношения. И уж совсем противозаконно принуждать собственников объекта недвижимости  входить в декларативные по сути отношения с какой  бы то ни было коммерческой или некоммерческую организацией, поскольку ст.30 Конституции РФ определено:  «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем». К тому же Жилищным кодексом не определен организационно- правовой  статус  управляющей организации, а также не определен порядок делегирования полномочий собственника доли в праве общей собственности в адрес организации принимающей в управление общее имущество и полномочия собственников объекта недвижимости . Не определен порядок передачи объекта недвижимости в управление управляющей организации.   Опираясь на нормы ч. 4 ст. 15, ст. 76 Конституции РФ, ст. 1186 ГК РФ суды, будучи государственными органами, казалось бы, должны пренебречь положениями ст.44 и 161 ЖК РФ. Однако на практике мы видим, что нормам Жилищного кодекса придается большая юридическая сила по сравнению с ГК РФ и Конституцией РФ. А ведь Гражданский кодекс - это главный свод законов, регулирующих отношения граждан и хозяйствующих субъектов между собой и с государством, а Конституция вообще высший закон государства. Такая правоприменительная практика свидетельствует о нарушении верховенства права - Статья 15 Конституции РФ.

5.Согласно части 1 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Данная норма жилищных прав существенно нарушает права человека в силу следующих оснований?
  При выплате пая или инвестиционном взносе, а также в процессе приватизации государственного жилого фонда  собственник должен приобретать не квартиру в частную собственность, как это решили законодатели, а долю в праве общей собственности на объекты недвижимости включая земельный участок.  Следуя логике гражданского права, сведения о правах собственника доли в праве общей собственности должно быть оформлено соответствующей кадастровой регистрацией объекта недвижимости и записью в ЕГРП. Однако федеральный законодатель в нарушение части 3 ст.35 Конституции РФ ухитрился «обездолить» участников приватизации государственного фонда, членов жилищно- строительных  кооперативов, а также участников долевого строительства, предоставив им только права на частные  квартиры. К частной собственности законодатели добавили декларацию о доле в праве  общей собственности абстрактного общего имущества МКД. Но декларация о правах на общее имущество МКД не дает собственнику пая или доли полномочия владельца объекта недвижимости. К тому же, доля в праве собственности на земельный участок и строение  статусом объекта прав по условиям ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации не обладают. Законодатель разрешил иметь только обезличенное право долевой общей собственности на земельный участок, и в силу требований закона  обязал собственников помещений МКД, т.е. собственников частных квартир, нести расходы на содержание юридически абстрактного объекта недвижимости.  Однако обладание декларированными и обезличенными правами на земельный участок и общее имущество МКД не означает обладание полномочиями паевого или долевого собственника объекта недвижимости в гражданской общей собственности. До приобретений полномочий собственника доли или пая земельный участок, а следовательно и общее имущество МКД, по логике Жилищного кодекса Российской федерации остаются под юрисдикцией государственной публично- правовой собственности.

Однако юрисдикция публично- правовой собственности на практике распространяется только на земельные участки. Общее имущество жителей многоквартирных домов юридически оказалось в неопределенном состоянии. Ссылка закона, что каждый собственник владеет жилыми или нежилыми помещениями в МКД, на которые у него оформлено соответствующее свидетельство о собственности, а его доля в общем имуществе "...следует судьбе права собственности на указанное помещение." не отвечает общим правилам гражданского оборота объектов недвижимости (ст.223,250, 251,252 ГК РФ) в силу следующих оснований:
 Неделимая единица недвижимости состоит как минимум из двух разнородных элементов образующих сложную вещь, так называемый единый объект недвижимости (ЕОН). Эти два элемента единого объекта недвижимости   могут быть равноправными (ст. 134 ГК РФ), или один из них является главным и образует упорядоченную пару, в которой он занимает первое место. Такие особенности учета недвижимости диктуются ее определением как единой сложной вещи- ЕОН (ст. 133, 133.1, 134 ГК РФ).
 Особенность учета недвижимости состоит в эквивалентности правовых границ учитываемых единиц. Учитывать можно и нужно только единицы однородные по границам права:
• либо только в границах "права собственности" (реестр собственности);
• либо только в границах права владения (реестр владений);
• либо только в границах права пользования (реестр пользований);
• либо только в границах права распоряжения (реестр ведений).
Вести реестр недвижимости одновременно на всех правах невозможно теоретически и недопустимо практически, т.к. влечет хаос в учете: реестр должен вестись в границах одного права, эквивалентного для всех единиц учитываемой совокупности. Все прочие виды права, кроме определяющего, фиксируются в реестре конкретного права как элементы учета кадастровых единиц.
То есть одно право является определяющим для всей совокупности учитываемых единиц, а все прочие рассматриваются как обременения, т.е. как элементы учета, характеризующие объект. Это первое принципиальное требование.
 
 Принципиальным требованием учета недвижимости также является строгое подразделение недвижимости на два непересекающихся класса:
-- класс недвижимости физически созданной самой природой. Это совокупность натуральных объектов- естественный класс (земля включая атмосферу, недра земли включая воду, выделенные в натуре объемы, поверхности объемов с естественной растительностью, линии на поверхностях и точки на линиях). В единицах (объектах такого класса главной вещью (ст. 135 ГК РФ) является земля, а все остальное является  принадлежностями не имеющими своей юридической судьбы будучи оторванными от главной вещи  (ст. 135 ГК РФ) Ибо класс недвижимости созданной трудом человека- это совокупность объектов искусственной природы (здания, сооружения, в том числе земляные сооружения  насыпей и выемок, иные постройки (статьи 219 и 222 ГК РФ) позволяет  давать  назначение вещам в рамках  названных статей ГК РФ (133, 134, 135, 222, 273),
 Эти два класса недвижимости (естественный и искусственный) несовместимы ни в одном кадастре, ни в одном реестре. Таким образом  толкование и определение частью 1 ст.36 понятия о природе  "общего  имущества многоквартирного дома" предельно некорректно :  у дома нет никакого имущества, а есть земельный участок и многоквартирный дом как объект права субъектов паевой или  долевой общей  собственности  К тому же, в нашем случае, следует напомнить  о существенном  изменении  статуса  собственника доли в праве общей собственности которое произошло   в процессе изменений Гражданского кодекса РФ, где ч.2 ст.48, часть 3 ст.50, претерпела существенные изменения, а параграф 5  ГК РФ федеральным законодателем полностью  отменен  с существенным нарушением конституционных прав человека. 

 Как результат, до пресловутой реформы гражданских прав  кооперативом считалась организация  собственников  объекта недвижимости в паевой или долевой собственности, то из  новой редакции ГК РФ исключено определение организационно правового статус организации владельцев долевой или паевой собственности.  Статус ТСЖ (Товарищество собственников жилья)  изначально  также устанавливался в форме  потребительского кооператива, но с принятием нового ЖК РФ трансформировано в некоммерческую корпоративную форму организации.  Однако статус корпоративной организации неприменим юридически и практически к статусу субъекта прав владельца долевой собственности. Что в свою очередь существенно нарушает требования ст.35, ст.55 Конституции РФ.