Почему в Израиле выгодно сдавать в аренду «трущобы», а не ухоженное жилье

22

Значительная часть сдаваемого в аренду жилья в Израиле находится в ужасном состоянии. Даже супруга главы правительства жалуется, что в официальной резиденции в Иерусалиме осыпается краска и течет с потолка, — а уж для рядовых арендаторов это просто привычная «норма жизни». Владельцам доходного жилья почему-то невыгодно поддерживать его в приличном состоянии и вкладывать деньги в основательный ремонт — хотя это, казалось бы, могло окупиться сторицей, увеличить их доходы от аренды.

Такая ситуация объясняется абсолютным доминированием на рынке мелких «частников», для которых сдача недвижимости в аренду — лишь источник дополнительного дохода, который они хотят получать без лишней «головной боли». Но свою роль играют и причудливые особенности израильского налогового законодательства.

Доходы от сдачи жилья в аренду облагаются налогами по пониженной ставке 10% даже в тех случаях, когда домовладелец имеет в собственности десятки квартир и живет исключительно за счет этих доходов. Но эта льгота, как выясняется, действует лишь для тех, кто не инвестирует в свою собственность и не заботится о повышении стоимости квартир — именно здесь пролегает водораздел между «обычной» сдачей жилья в аренду и «бизнесом», с которого взимают налоги уже совсем по другим ставкам.

Израильские адвокаты Эяль Рубин и Хана Соломон, специализирующиеся в области налогового законодательства, рассказали на страницах «Глобс» о недавнем вердикте тель-авивского окружного суда, с которым, по их словам, «должен познакомиться каждый домовладелец». На суде решался вопрос: имеют ли право на льготное налогообложение братья, владельцы 24 квартир, живущие доходами от арендной платы. Налоговики пытались доказать, что при таком размахе дела речь уже идет о настоящем бизнесе, и домовладельцы должны платить налоги именно как бизнесмены. Суд, однако, отклонил эти притязания налоговых органов — и по ходу дела сформулировал критерии, отличающие «обычную» сдачу жилья в аренду от «бизнеса».

Суд постановил, что количество квартир и высокие доходы — еще не повод классифицировать сдачу в аренду как бизнес.

Главное, что братья-домовладельцы получили все свое богатство в наследство от родителей и не прикладывали никаких усилий для повышения коммерческой отдачи от своей недвижимости, а просто «стригли купоны». Как говорится в цитируемом судебном вердикте, вся деятельность братьев по извлечению доходов из недвижимости заключалась в «пассивном поддержании их статуса владельцев квартир» — а коли так, им положено платить налоги по пониженной ставке.

Мало того, что владельцы доходной недвижимости пользуются налоговыми льготами — они зачастую вообще не платят никаких, даже «льготных» налогов. Проанализировав доходы скупщиков «инвестиционного» жилья с количеством имеющихся в их собственности квартир, минфин обнаружил обратную корреляцию — то есть, чем ниже декларированные доходы собственника, тем больше квартир у него имеется. Эта потрясающая статистика наглядно демонстрирует, что доходная жилая недвижимость в Израиле представляет собой нечто вроде внутреннего офшора, налогового убежища.

Пока такие законы будут существовать, никакого упорядоченного и современного рынка доходного жилья в Израиле появиться не может: компания, сдающая в долгосрочную аренду ухоженные квартиры, и платящая с этого бизнеса нормальные налоги, не выдержит конкуренции с массой мелких владельцев ветшающих квартир, доставшихся по наследству от родителей и дедушек. Предыдущее правительство Нетанияху подарило миллиарды шекелей подрядчикам, взявшимся строить жилье под аренду в обмен на колоссальные льготы, — и вынуждено было признать экономическую бессмысленность этих проектов.

***

Добавлю...

Обойти закон можно и таким образом:

собственник жилья проводит ремонт, но по всем документам, инициаторами и плательщиками являются съёмщики жилья. За этот трюк хозяин квартиры снижает квартплату на нескоторую сумму и на определённый срок, а самим жильцам, разумеется, ещё и приятно жить в отремонтированном помещении. ( И.Бушман)