Когда, кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

По нашему глубокому убеждению, проблема ЖКХ в действительности надуманная.

И возникла она из-за того, что во многих регионах передача прав собственности на общедомовое имущество не была проведена с точностью до запятой в соответствии с предусмотренным законодательством регламентом... Вроде что-то передали гражданам, но "забыли некоторые мелочи"...

Если рассматривать нормы Жилищного законодательства РФ с точки зрения простого бухгалтера, а не юриста или общественного, административного деятеля, то возникают самые что ни на есть простые и естественные вопросы для бухгалтера, принимающего к учету недвижимое имущество организации...

Так, согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации:

«Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом»(п.1 статья 9 Федерального  Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») .

К примеру, организация приобрела недвижимое имущество:

право владения должно и обязано(!) бытьоформлено документально изарегистрировано в Росреестре!!! Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признан объект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

Опять же, расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежатдокументальному оформлению, причем в обязательном порядке(!), иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете!!!

Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ (п.1 ст.39 ЖК РФ):

«Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст.290 ГК РФ):

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.244 ГК РФ), если имущество находится в общей долевой собственности, то определяется доля каждого из собственниковв праве общей долевой собственности.

Как известно, право собственности регистрируется в уполномоченном органе, каковым в РФ является Росреестр. 

Каковы реалии сегодняшнего дня в отношении расходов на содержание общедомового имущества многоквартироного дома?

Как известно, собственники (не жители, а именно собственники!) помещений в многоквартирном доме в настоящее время:

а) помимо оплаты за фактически потребляемые ресурсы, учитываемые по индивидуальным счетчикам или по нормативам потребления коммунальных ресурсов,

б) дополнительно оплачивают расходы разного рода управляющих организаций за содержаниеи ремонт жилого помещения («жилого помещения» - именно такая формулировка употребляется в ЖК РФ и мы не будем с этим спорить...).

В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:

• за услуги и работы по управлениюмногоквартирным домом,
• по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
• по текущему и капитальному ремонтуобщего имущества в многоквартирном доме.

Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме пропорциональнодоли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт "жилого помещения", ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документальноподтверждена уполномоченным(!) органом:

• технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом);
• перечень общего имущества многоквартирного дома;
• техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности;
• долю каждого собственника в праве общей собственности. 

Вспомните, сколько документов остается у Вас на руках при покупке квартиры, строительстве дома, а если собственников несколько... и все это не просто документально подтверждено, но и еще подтверждено и зарегистрировано в уполномоченных органах. 

А ведь общедомовое имущество - это тоже собственность, причем долевая...

Вопрос ко всем собственникам:

кому-либо из Вас, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме,  когда-либо предоставлялась кем-либо исчерпывающая и документально подтвержденная информация:

• об объекте управления (в виде многоквартирного дома в целом и общедомового имущества в частности);
• о размере Вашей доли в праве общей собственности?

Кто-нибудь из собственников общедомового имущества видел исчерпывающий пакет документов по объекту недвижимого имущества - многоквартирному дому?... 

Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:

• сделать оценку технического состояниямногоквартирного дома,
• зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно еще и по придомовой территории:

кроме данных Земкадастра, у собственников многоквартирного дома должен быть в наличии документ (выдает местный Отдел архитектуры), где утверждается владелец придомового земельного участка, а также определяются сервитуты(!)... иными словами, определяются права лиц и организаций, имеющих право пользования придомовой территорией помимо собственников этой территории! 

По вопросу начисления ОДН:

Самые громкие возмущения до сих пор вызывает Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, где опубликованы формулы расчетов за коммунальные услуги, в том числе и ОДН...

Почему-то "забывается", что данные формулы должны применяться лишь в случае, если многоквартирный дом прошел процедуру энергоуадита в соответствии с Федеральным Законом РФ от 23.11.2009 г. № 261 "Об энергосбережении..."

Только в этом случае возникают у собственников расходы на ОДН по электричеству и водопотреблению на общедомовые нужды!!! Причем, паспорт энергоаудита вывешивается на доме!

Вы видели когда-нибудь такую табличку?!.. и мы тоже не видели… (кто увидит – сфотографируйте и пришлите… будем Вам признательны).

На чьем балансе в настоящее времячислится общедомовое имущество?

Уважаемые собственники помещений в МКД и одновременно как бы собственники общедомового имущества: посмотрите все бумаги и документы, имеющиеся у Вас в наличии по своему многоквартирному дому!

Помимо того, что Вы обнаружите отсутствиеправоустанавливающих и правоподтверждающих документов хотя бы трехгодичной давности (бумаги от времен «царя гороха» не  берем в расчет…), Вы также обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих пор находится на балансе местного органа самоуправления…

Должны, конечно, быть исключения из общего правила… но, как это ни прискорбно, с таким фактами еще ни разу не сталкивались... 

Вспомните, как документально оформляется приобретение имущества и как квалифицируется юристами ситуация, когда имущество от одного лица как бы передано другому → новый собственник начал нести по нему затраты, а предыдущий собственник не переоформил на нового документы... расходы по содержанию уже идут, а имущество не переоформлено и предыдущего собственника "не получается" найти...

Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день:

1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме, ДАНО ПРАВОсобственности на общедомовое (по ГК РФ - общедолевое) имущество;

2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…

3) ...а что на местах?... то есть там, где собственно и стоит  конкретный многоквартирный дом?

Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВОсобственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени!!!

Чтобы Вам было понятнее о чем идет речь, сравним со следующим правом:

за гражданами РФ российским законодательством утверждено ПРАВОприватизации квартир, но не все жители квартир воспользовались данным правом!.. далеко не каждый оформил в Росреестрепредоставленное ему право собственности на жилое помещение. 

Кто не позаботился об оформленииприватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру... 

Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: право на приватизацию квартиры иправо на общедолевую собственность в многоквартирном доме: 

если НЕ ОФОРМЛЕНО правособственности, становитесь Высобственником имущества???!!!…

Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ: 

КТО на данный момент владелец общедомового имущества?...

ведь объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), до сих пор не списан с балансапредыдущим собственникомпомещений в данном доме и дом до сих пор числится на балансе местной администрации!!!???... 

Проверяя провоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Вашему дому, Вы обнаружите, чтообъект недвижимого имущества – многоквартирный дом со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом, которыйподтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном многоквартирном доме...

Выходит, нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат только помещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре???

А все остальное, что есть в многоквартирном доме, - числится на балансе местной администрации и управляется ими же назначенными на управление Управляющими компаниями… (чувствуете, кто реальный собственник общедомового имущества многоквартирного дома и придомового участка?... и этот собственник об этом знает...) 

Согласно здравого смысла и логики, возникают вопросы:

на каком основании Управляющие компании  предъявляют всем нам, НЕ СОБСТВЕННИКАМ общедомового имущества, расходы на управление, содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома???

О чем все мы спорим с Управляющими компаниями?... о размерах расходов!.. которые мы и не должны были оплачивать!...

Да, согласно ЖК РФ - должны оплачивать, но пока ПРАВО собственности не переоформлено - не должны...

По сути, нас с платежами по ОДН ввели в финансовые споры, задели за "живое", и эмоции не позволяют увидеть → что у нас, собственников отдельных помещений в многоквартирном доме, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ!!!

Объект расходов (многоквартирный дом) не зарегистрирован за нами до сих пор! Нам не была определенадоля в праве общей долевой собственности в данном объекте!!!...

Данный вывод основан в строгом соответствии с законодательством РФ: Жилищным, Гражданским и даже Налоговым кодексами...

А свои квартиры мы и так содержим и ремонтируем самостоятельно, без участия персонала Управляющей компании!

P.S. Если у кого-то квартиры моются, убираются ежедневно силами персонала Управляющих компаний и регулярно ими ремонтируются - напишите… будем Вам признательны :)))… в этом случае с Вас платеж за "содержание и ремонт жилого помещения" берется вполне обоснованно :)))… 

ВЫВОД: нет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание.

Управляющие организации "перепутали" плательщика... Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут иобязаны предъявить фактическомувладельцу имущества(!)...

...а не нам, гражданам РФ - собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности(?!) местной администрации, своевременно не выполнившей распоряжения Правительства РФ о списании приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов(!), из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме…

По сути, мы столкнулись с ситуацией несвоевременного переоформления ПРАВА собственности на общедомовое имущество...

На ком лежит обязанность оплаты услуг Управляющих компаний по управлению, содержанию и ремонту имущества, включая ОДН по электричеству, воде, теплу? - на СОБСТВЕННИКАХ...

А на кого в настоящее время оформлено ПРАВО собственности?... У Вас, собственников квартир, есть документ, зарегистрированный в Росреестре(!), на ПРАВО общей долевой собственности в многоквартирном доме?...

Управляющим компаниям пора бы найтидействительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату за все эти годы...

...а мы СВОЮ собственность (документально на нас оформленную) никогда и не отказывались содержать за свой счет (в отличие от кое-кого...) и никогда не отказывались оплачивать СВОИ коммунальные платежи по индивидуальным счетчикам или исходя из нормативов потребления...

Итак, если я собственник, ГДЕ МОЕ ИМУЩЕСТВО?...

P.S.:

Если Вы пожелаете задать данный вопрос Управляющей компании и местной администрации, то для общего сведения приводим расшифровку терминов, которыми любят "опрокидывать" обычных граждан РФ ответственные работники данных органов, а именно:

Диспозитивная норма права - норма права, предоставляющая субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

Императивная норма права - "категорическая" норма права, содержащая властные предписания, отступления от которых не допускаются.

Конклюде́нтные действия - действия лиц, выражающие их волю установить правоотношение (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении. 

Правоустанавливающий документ - документ, на основании которого определяется право владения физическим или юридическим лицом конкретного объекта недвижимости. Правоустанавливающий документ выпускается уполномоченным госорганом, служит основанием для регистрации права. Примеры правоустанавливающих документов: постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении, выделении земельных участков; решения судов, вступившие в законную силу.

Правоподтверждающий документ - документ, подтверждающий право собственности конкретного лица на конкретный объект недвижимого имущества: только запись в Росреестре является доказательством права собственности на объект недвижимого имущества.

Свидетельство о государственной регистрации права - документ, подтверждающий существование записей в Росреестре на момент его выдачи. Примеры: свидетельство о записи в поземельной книге, свидетельство на долю в праве, свидетельство о государтсвенной регистрации права собственности и т.д.

Право собственности - полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Право на недвижимость  - вся совокупность прав на недвижимость в соответствии сГражданским кодексом РФ, включая все обременения (сервитуты).

Право постоянного (бессрочного) пользования - недвижимость (также земельный участок), которая находится в федеральной или муниципальной собственности → решением владельца данное право может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Лицо, которому земельный участок предоставлен в праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Сервитут — это обременение земельного участка ограничением в праве пользования или в праве распоряжения им. Сервитут может устанавливаться, например, для обеспечения прохода или проезда через участок при отсутствии возможности его обхода или объезда, для прокладки кабелей, трубопроводов и других инженерных коммуникаций с обеспечением возможности их беспрепятственного ремонта и технического обслуживания.