Продается многоквартирный дом

Объявление о продаже многоквартирного дома (МКД) вам попадется едва ли, потому что МКД крайне редко может быть объектом сделки купли-продажи.

В продолжение разговора  о праве собственности на многоквартирный дом, приведу (в изложении) статью, в которой содержится ответ на вопрос: «Может ли МКД быть предметом купли-продажи? И если да, может, то в каких случаях»? Свои комментарии выделяю жирным шрифтом.

Понятие «многоквартирный дом» (МКД) закреплено в п. 6 Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47; в ред. от 02.08.2007 N 494).

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

В соответствии с жилищным законодательством МКД содержит общее имущество собственников помещений и, с точки зрения права, является совокупностью отдельных жилых помещений (квартир) и общего имущества собственников таких квартир.

Общим то или иное имущество следует признавать в том случае, если оно создано несколькими лицами собственными силами и за свой счет или же приобретено ими у кого-либо. Декларация, пусть даже она прописана в законе, право собственности не обусловливает.

Законодательство различает такие понятия как МКД и жилой дом. Жилые помещения в МКД (квартиры) могут быть самостоятельными объектами жилищных прав (п. 1 ст. 15 ЖК РФ) и, в частности, права собственности.

В случае выделения отдельных квартир (точнее, помещений) МКД перестает быть самостоятельным объектом права. Этот вывод подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Согласно п. 8 указанного Постановления, если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом.

Это следует из утраты зданием статуса «объект недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица», о чем делается соответствующая запись в реестре. В этом случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если же собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему госрегистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Орган, осуществляющий госрегистрацию прав, ничего не решает. Он всего лишь регистрирует возникновение или изменение правоотношений.

Таким образом, МКД может выступать предметом купли-продажи, например, когда отдельные жилые (квартиры) и нежилые помещения еще юридически не сформированы и не выделены в натуре; они не поставлены на кадастровый учет и на них не зарегистрировано право собственности или иное вещное право.

Судебная практика в целом допускает продажу многоквартирных домов (Постановления ФАС ЗСО от 09.03.2006 N Ф04-829/2006(20347-А45-13)N Ф04-829/2006(20347-А45-13) ; ФАС СКО от 29.04.2008 N Ф08-2273/2008N Ф08-2273/2008). Порядок совершения таких сделок регулируется положениями §1 и § 7 гл. 30 ГК РФ.

Некоторые суды распространяют на продажу МКД требования ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» (Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. N 2). Однако такая позиция не представляется правильной ввиду того, что МКД и жилое помещение это все-таки не одно и то же.

Выходом из создавшегося положения может быть возвращение в оборот понятия «кондоминиум», когда так называемое «общее имущество» МКД на законодательном уровне передается в ведение муниципальных образований, а квартиры остаются в статусе товара, представляющего недвижимое имущество.