Мнение эксперта о капитальном ремонте

Жилищно-коммунальный оброк: платить или не платить?

Обязательство ежемесячной платы.

Попробуем разобраться, не является ли «новым платьем короля»действующее жилищное законодательство Российской Федерации. Статья в жилищных квитанциях «Плата за жилое помещение»подразумевает вознаграждение управляющей компании, содержание и капитальный ремонт многоквартирного дома, содержание коммуникаций, лифтов, придомовой территории, на которой расположен дом.

Итак, название рассматриваемого нами оброка – «плата за жилое помещение». Получатели оброка – органы власти. Получение оброка осуществляется напрямую либо через созданные властью дополнительные структуры (государственные унитарные предприятия).

Проанализируем, почему это именно оброк, а не плата за услуги.

Каждый житель многоквартирного жилого дома (МКД) во всех городах России обязан ежемесячно платить определенную сумму управляющей жилищной организации, созданной властью, реже, созданную самими плательщиками оброка (ТСЖ, ЖСК, частные Управляющие организации). Товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и частные управляющие и обслуживающие организации одобряются и принимаются властью как посредники между ней и народом, выполняющие содержание недвижимого имущества государственного жилищного фонда за счет жителей многоквартирных домов. При этом собственно средства бюджетов, предназначенные для содержания этого государственного недвижимого имущества, власть в этом случае может тратить на содержание самой себя.

Величину или ставку оброка власть определяет сама. При неуплате оброка добровольно, власть взыскивает его силовым методом. При этом может использоваться как судебная ветвь власти, так и метод прямого запугивания жителей силовыми структурами власти. Например, угрозой выселения жителей из собственных квартир «на улицу»при неоплате.

Обязанность жителя платить жилищно-коммунальный оброк Власть подкрепляет псевдозаконной нормой. В российском законодательстве это норма ст. 153 ЖК РФ, которая предписывает, что «граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение».

Статья 154 ЖК РФ разъясняет структуру платы за жилое помещение.

Оказывается, что «плата за жилое помещение»совсем даже и не имеет в виду само жилое помещение, если под жилым помещением понимать квартиру, в которой живет гражданин со своей семьей. Да и какую плату за квартиру как жилое помещение может ежемесячно вносить его собственник, помимо налога на недвижимость?

Оказывается, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, обязанность ежемесячно вносить «плату за жилое помещение»означает обязанность граждан содержать созданную чиновниками для взимания этого оброка жилищную организацию и платить чиновникам, в дополнение к получаемым ими бюджетным средствам, на содержание и ремонт государственного фонда. Эту функцию своей подставной организации власть называет «управлением многоквартирным домом».Эта государственная организация ежемесячно взыскивает с жителей плату на содержание самой себя, а также на содержание, текущий и капитальный ремонт так называемого «общего имущества в многоквартирном доме». Т.е. власть соглашается часть государственного имущества, находящегося в многоквартирных домах, называть «общим имуществом». Впрочем, никакого права у жителя на «общее имущество»его ежемесячное внесение платы за это имущество не порождает.

Жителю российского многоквартирного дома, привыкшему платить жилищно-коммунальный оброк, отдавая большую часть своего дохода чиновникам местной власти, такое положение дел может показаться обоснованным. Но давайте проанализируем, является ли это требование власти законным даже для российского законодательства, написанного не народом через гражданские институты, а самой властью.

Не будем рассматривать вопрос с точки зрения того, сколько, когда и почему так много платить. Определим наличие или отсутствие права и обязательства у жителей, собственников квартир в многоквартирном доме ежемесячно вносить «плату за жилое помещение», т.е. за содержание и ремонт общего имущества МКД.

С позиции обязательственного права в соответствии со ст. 307ГК РФ, «в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п.».

Попробуем выяснить, являются ли жители МКД «должниками», обязаны ли они оплачивать услуги за содержание объявленного властью «общего имущества в многоквартирном доме».

Статус собственника квартиры в МКД

Собственник квартиры потому и называется собственником, что он имеет зарегистрированное право собственности на свою квартиру, имеет правоустанавливающий документ в виде свидетельства о собственности и/или договора сделки купли продажи или мены, дарения и тому подобное. Собственник квартиры обязан платить налог на имущество и нести бремя содержания своей квартиры в соответствии со ст. 210 ГК РФ, которая указывает, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Не просто любого имущества, которое собственник, например, видит или мимо которого он сегодня прошел, а именно бремя содержания только того имущества, которое принадлежит ему на зарегистрированном праве собственности.

В статье 16 ЖК РФ понятие «жилое помещение»включает понятия «жилой дом», «часть жилого дома»или «квартира».

Статья 18 ЖК РФ указывает, что «право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним».

Прежде всего, выясняется, что ст. 130 ГК РФ жилые помещения, общее имущество МКД относит к недвижимому имуществу. Так, пункт 1 ст. 130 ГК РФ указывает, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, …и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе … здания, сооружения».То, что жилой дом является зданием и относится к категории недвижимого имущества, думаю, ни у кого не вызывает сомнений. Это признает и ст. 16 ЖК РФ.

Путаница в понятиях и терминах является фирменным знаком российского законодательства. Так, между понятиями «жилое помещение»и «помещение»ставится знак равенства, в соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ.

В само понятие «помещение»Жилищный кодекс РФ втискивает одновременно не только и квартиру, и жилой дом, и часть жилого дома, но и земельный участок, на котором расположен МКД, и лифты, и все коммуникации в нем, и даже управляющую многоквартирным домом организацию.

Итак, мы выяснили, что общее имущество в многоквартирном доме – это недвижимое имущество, недвижимость.

Здесь же, в п. 1 ст. 131 ГК РФ выясняется, что регистрация права собственности на общее имущество – это действительно именно те «случаи, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации», о которых говорится в ст. 18 ЖК РФ. А именно, п. 1 ст. 131 ГК РФ указывает, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,… их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».

Далее выясняется потрясающий, обескураживающий факт, имеющий юридическое значение. Оказывается, возникновение права собственности, в соответствии с действующим российским законодательством, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Вот так сюрприз! Более того, в соответствие с п. 2 ст. 8 ГК РФ, «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него».

Следует отметить, что это относится и к домам существующей застройки и к новостройкам. В статье 219 ГК РФ находим, что «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Таким образом, российское законодательство однозначно утверждает, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации соответствующих прав на него.А пока нет такой регистрации, нет ни права собственности на недвижимое имущество, ни обязанности его содержать.

Странно, что ни законодатели из органов законодательной власти, прежде всего из Государственной Думы РФ, ни должностные лица из органов исполнительной власти, прежде всего из Правительства Российской Федерации, ни судьи из судебной власти Российской Федерации этого не знают! Поголовный «правовой нигилизм», как говорит Президент Д.Медведев!

Итак: общее имущество в многоквартирном доме является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на общее имущество МКД возникает с момента государственной регистрации.

Право собственности на общее имущество

 Оказывается, так называемое «общее имущество в многоквартирном доме»не принадлежит собственникам квартир в нем! Ни у одного собственника квартиры МКД в сегодняшней России нет зарегистрированного права собственности ни на какое общее имущество в многоквартирном доме.

Ни один собственник квартиры МКД не зарегистрировал свое право собственности на общее имущество в соответствующем доме, не имеет правоустанавливающего документа, то есть свидетельства о праве собственности и/или договора о совершенной сделке купли-продажи, мены, дарения и тому подобное на общее имущество или на долю в общем имуществе МКД. И пусть никого не смущают лукавые рассуждения должностных лиц государственной власти об обратном. Ни одному собственнику квартиры не принадлежит ни право собственности на общее имущество, ни доля в общем имуществе в многоквартирном доме!

Ни один собственник квартиры МКД в России, не может подтвердить на основании правоустанавливающего документа свое право собственности на какое-либо количество квадратных метров площади общего имущества в соответствующем МКД или квадратных метров, соответствующих его доле в общем имуществе. Тем более нельзя говорить о праве собственности на доли в земельных участках, которые ст. 36 ЖК РФ относит к… «помещениям в данном доме», не говоря уже о лифтах и инженерных коммуникациях. (?!)

Ни одна составляющая часть «помещений в многоквартирном доме»в России, т.е. ни одна доля собственника в МКД, не прошла государственную регистрацию как недвижимое имущество и права граждан на эту недвижимость не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Утверждать это просто и это не требует дополнительного подтверждения, т.к.регистраторы Министерства юстиции РФ пока не умеют, не знают как регистрировать права на общую долевую собственность, на общее имущество МКД.

После принятия и введения в действие горе законодателями из Государственной Думы РФ Жилищного кодекса РФ, зарегистрировать общее имущество в МКД стало вообще невозможно с юридической точки зрения и с точки зрения здравого смысла.

Особенно забавно, что дилетанты правоведы и законодатели, подготовившие и принявшие Жилищный кодекс РФ, «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке», включили в понятие «помещения в данном доме». Так, вст. 36 ЖК РФ записано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, В ТОМ ЧИСЛЕ …лифты, …а также …механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, …земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке» (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

Абсурдность ключевых норм в федеральных законах, их несоответствие здравому смыслу является фирменным знаком российского законодательства.Среди законодателей существует точка зрения, что чем непонятнее для граждан принимаемый закон, тем послушнее он будет гражданами исполняться.

Поскольку земельный участок, его границы, точки координат, размер его площади, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке для большинства МКД не определены, то ни о какой государственной регистрации «помещения в данном доме», то есть общего имущества МКД, не может быть и речи. Раз не определен объект, подлежащий регистрации, значит нечего регистрировать. Значит ни о каких ДОЛЯХ в праве на общее имущество тем более не может быть и речи.

Главный вывод, который вытекает из проведенного нами анализа фактов, имеющих юридическое значение, собственники квартир в многоквартирных домах не являются собственниками так называемого «общего имущества в многоквартирном доме», поэтому они не должны нести бремя содержания «общего имущества в многоквартирном доме».

Одновременно мы выяснили и то, что никакого общего имущества в многоквартирных домах на сегодняшний день не существует. Лукавые статьи некоторых российских законов являются недействительными даже с точки зрения российского законодательства, так как они противоречат Конституции Российской Федерации, основному закону в российском законодательстве, и противоречат институту права собственности, на котором базируется Гражданский кодекс Российской Федерации.

Парадоксы жилищного права

Так называемое «общее имущество»на жилую недвижимость существовало как понятие в российском законодательстве с 1996 г… Называлось оно «общим имуществом в кондоминиуме», то есть в земельно-имущественном комплексе, который принадлежал домовладельцам на праве общей собственности.

Власть, принимая в то время закон с формулировкой об общем имуществе, общей долевой собственности домовладельцев, как бы делала отступление от общего действующего российского законодательства. Она признавала право собственности жителей МКД на общую долевую собственность их кондоминиумов, включая как право на земельный участок, так и право на площади в этих домах, расположенные вне частных квартир, а также и право на все коммуникации в кондоминиуме, лифты и другие механизмы.

Власть как бы говорила народу, что это признаваемая властью (государством?) собственность жителей этих домов и она как общее имущество домовладельцев «передается домовладельцам в собственность и бесплатно»по первому их требованию. Суды, хотя и без энтузиазма, но признавали «собственность по Закону»даже без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суды принимали решения в пользу жителей, если нарушались такие незарегистрированные права граждан на общее имущество.

С натяжкой, но можно говорить, что до введения Жилищного кодекса РФ домовладельцы имели право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Здесь уместно напомнить ст. 35 Конституции РФ, которая указывает, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Введением в действие Жилищного кодекса РФ власть произвела отчуждение части «общего имущества в кондоминиуме»у домовладельцев МКД. Теперь земельные участки в нормативных размерах (где размер был определен на основании постановления Правительства Российской Федерации и приблизительно был равен общей площади всего многоквартирного дома) перестали быть «собственностью по Закону», принадлежащей домовладельцам кондоминиумов на праве общей долевой собственности, перестали быть общим имуществом.

Земельные участки дворов МКД снова стали государственной собственностью. Ими снова получили право распоряжаться функционеры исполнительной власти. Чиновники убрали преграды для получения взяток за разрешение использования этих земельных участков под разного рода строительство, убрали преграды для распродажи земельных участков в городах в частную собственность.

Власть как хозяин своего слова дала слово считать домовладельцев собственниками «общего имущества»без государственной регистрации на недвижимое имущество, она же его и забрала обратно, произведя отчуждение части этого «общего имущества». Оспорить это действие домовладельцам по российскому законодательству невозможно. Поскольку недвижимое имущество, составлявшее кондоминиумы в жилищной сфере, не прошло государственной регистрации, то…никакого «общего имущества»нет и не существовало.

Чтобы назойливые жители не беспокоили власть своими жалобами и исками, она вообще ликвидировала в российском законодательстве понятия «домовладелец», «кондоминиум»и «общее имущество в кондоминиуме».

Теперь введено понятие попроще: «общее имущество в многоквартирном доме», и большая часть придомовых земельных участков в это новое понятие уже не входит.

Этот трюк, разыгранный с правами жителей городов на «общее имущество», действительно не может быть оспорен. Здесь власть является хозяином, а народ исполнителем. Но эти действия власти вернули правоотношения в России из области молчаливой договоренности двух сторон о взаимном признании прав и обязанностей к территории реального правового поля. Теперь каждая сторона должна опираться только на действующее законодательство.

Как мы уже выяснили, в соответствии с действующим российским законодательством никакого «общего имущества в многоквартирных домах»в России сегодня не существует.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью!!! Таким образом, правовой статус части «общего имущества в многоквартирном доме», то есть земельных участков, составляющих это «общее имущество», определен как государственная собственность!

В соответствии со ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). То есть, опираясь на аналогию закона, можно с полной ответственностью утверждать, что и остальная часть так называемого «общего имущества в многоквартирных домах»являетсягосударственной собственностью.

Итак, никакого общего имущества в многоквартирных домах в России сегодня нет, а, следовательно, у жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств перед исполнительной властью в городах по содержанию всего, что расположено за пределами квартир.Частные квартиры принадлежат частным лицам, а все, что за пределами квартиры в МКД – является государственной собственностью!

У жителей многоквартирных домов нет никаких обязательств и перед созданными чиновниками исполнительной власти управляющими жилищным фондом организациями независимо от того, являются ли эти организации государственными унитарными предприятиями (ГУП), муниципальными (МУП) или подставными частными (ОАО, ЗАО, ООО и т. д.), даже если жителями и подписаны так называемые договоры на совместное содержание и обслуживание общего имущества МКД.

Во-первых, все такие договоры заключены под принуждением со стороны власти и являются кабальными сделками, что означает их недействительность.

Во-вторых, никакого «общего имущества в многоквартирных домах»пока не существует. Не может быть обязательства в отношении того, чего нет. Общее имущество нужно сначала создать и уж потом договариваться о его совместном содержании. Появляется право на недвижимое имущество только после государственной регистрации прав. Право должно появиться как минимум у двух лиц, только после этого недвижимое имущество станет «общим»!

Платить или не платить

 Так что же представляет собой повинность, наложенная властью на жителей многоквартирных домов?

К категории налогов это не относится, так как в соответствии со ст. 8 Налогового кодекса РФ под налогом понимается обязательный платеж в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Плата за содержание «общего имущества в многоквартирном доме»не является обеспечением деятельности государства. В этом суть налогообложения граждан, применяемого властью при осуществлении принципа оккупационного управления государством.

Требование власти к жителям МКД оплачивать содержание общего имущества является незаконным. Но как следует поступать жителям? Платить или не платить?

Необходимо в каждом городском и районном суде инициировать хотя бы одно дело по выяснению юридически значимого факта, а именно, заставить судебную Власть признать факт наличия права собственности на «общее имущество в многоквартирном доме»либо у «государства»либо у собственников квартир.

Заявителем должны выступать собственники квартир, заинтересованным лицом – орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Цель – признать через суд, что право собственности на «общее имущество»принадлежит государству Российская Федерация.

Вариант первый. Если выиграет «государство», то есть если суд признает, что «общее имущество»является государственным жилищным фондом.

В этом случае выигрыш дела ответчиком автоматически означает прекращение обязанности жителей многоквартирного дома платить жилищно-коммунальный оброк. Ведь суд признает, что это чужое имущество! Это будет означать экономию тысяч рублей в год для каждой семьи!

Важное замечание: первые заявления в суд необходимо подавать жителям тех домов, которые имеют большие дворы и большое количество подсобных помещений! Чтобы Власти было жалко это имущество отдавать в собственность жителям!

Судьи – это одна из ветвей все той же власти, поэтому они попытаются играть в пользу власти исполнительной, против народа. Поэтому для судей должна ставиться «западня».

Если судья, «действующий по собственному убеждению», а не на основании российского законодательства, признает право собственности на «общее имущество в многоквартирном доме»за заявителем, то есть за собственниками квартир, чтобы возложить обязанность оплачивать это имущество на жителей, то дальнейшие действия жителей таких многоквартирных домов мы подробно разберем в специально посвященной этой теме статье. Забегая вперед, скажу, что в таком случае у жителей выбранных для суда домов появляется шанс на зарегистрированное право на большой земельный участок,большие подвалы, чердаки, большие площади подсобных помещений, коммуникации. Это дорогое имущество! Появляется масса интересных прав.

Первое – возможность получения арендных доходов, которые можно направить на содержание дома. Одно из неожиданных новых прав – взимание платы за транзит электроэнергии, воды, газа через свои коммуникации …с энергоснабжающих организаций!!!

Жители, не желающие получать в собственность «общее имущество», могут воспользоваться правом не получать это имущество от первоначального собственника-государства. Если лицо не принимает имущество, то оно не становится его собственником. Это норма российского законодательства!

Повторяю, принятие «общего имущества»должно стать для собственников квартир предметом основательного торга с Властью!

Материал предоставил Хомяков Владимир Константинович, выпускник МГИМО, имеет большую судебную практику по защите прав граждан и юридических лиц (жилищное, земельное, гражданское право), автор Теории долевизма (теории долевой собственности), автор учебника политики и философии права «Власть и народ», 2000-2008 гг. – член экспертного совета Государственной думы РФ по жилищному законодательству, председатель Совета НП «Городская жилищная палата», г. Москва.