НАЕЗД на администрацию города по вопросу ЖКХ (самое слабое звено в коррупционной обороне)

Главе городской администрации

КОЛЛЕКТИВНОЕ ОБРАЩЕНИЕ по вопросу, требующему безотлагательного решения

 

 

 

 

Поводом для настоящего экстренного обращения послужили поборы и бесчинства со стороны ………. нарушающего следующие нормы жилищного законодательства, а также Правила и Стандарты, установленные Правительством РФ в этой сфере

 

 

  1. .   Требование Стандартов в части формирования Годового плана содержания и ремонта и ценообразования

Согласно Стандартов формирования Годового плана содержания и ремонта жилья и предварительного обсуждения его до собрания
(раздел II Правил, пункт 4, подпункты “а” – “в”) требуется направление каждому собственнику Предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с приложением:



 

  •  годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;



 

  • расчета и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ;



 

  • предложений, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;



 

  • и других предложений 

 

Согласно п.3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

 

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Если в договоре управления не определен порядок определения цены, то надлежит руководствоваться законом

 

Согласно п.17 «Правил содержания общего имущества»; утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, порядок исчисления основного показателя – определения РАСХОДА  денежных средств - включает три этапа

-       сначала определяется ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ,

-       затем УСЛОВИЯ их оказания и выполнения,

-       и только после этого рассчитывается РАЗМЕРих финансирования.

Поэтому если необходимо учесть какие-либо расходы, например, расходы на реконструкцию ХВС, то надлежит включить их в ПЕРЕЧЕНЬ соответствующих работ, затем определить УСЛОВИЯ их выполнения (в частности размер потребного финансирования), и включить эти расходы в общие затраты. Так определяется итоговый количественный показатель по статье РАСХОДЫ (РАЗМЕР РАСХОДОВ)

Из разницы доходов и расходов определяется  РАЗМЕР ПЛАТЫ на очередной год по дому в целом.

Известно, что во многих случаях управляющие организации утаивают от собственников доходы, полученные от сдачи в аренду общего имущества, или включают в расходы на такие работы, которые не получили одобрения собрания.

 

2.   Требование Стандартов относительно Перечня услуг и работ

Согласно Стандартов формирования проекта Перечня услуг и работ на очередной год

(раздел III Правил осуществления деятельностью по управлению  многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 №416, пункты 5-8) требуется представление на утверждение собственниками помещений Проекта перечня услуг и работ на очередной год, подкрепленного при необходимости актом обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иными документами, содержащими сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях).  

Таким образом, утвержденный собранием Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Согласно п.2 ч.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация …

 

3.   Требования об установлении стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества

 

Попытка использовать для определения размера платы на ремонт и содержание общего имущества нашего конкретного дома какие-то отвлеченные тарифы, установленные местным органом самоуправления, является неправомерной. Условие для применения такого варианта определения цены услуги указано в п.34 "Правил содержания общего имущества"

"Если если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации" (п.34).

 

Таким образом, возможность применения "городских тарифов" появляется в случае, если орган местного самоупоравления провел открытый конкурс, а при проведении открытого конкурса была назначена цена договора управления.


 

Органы местного самоуправления не вправе устанавливать порядок определения размера платы, поскольку жилищным законодательством этот порядок устанавливается исключительно федеральными органами власти в соответствии с п.16 ст.12 ЖК РФ (порядок расчета платы за жилое помещение).

 

Согласно ч.5 ст.6 ЖК РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

 

Деятельность по установлению платы за содержание и ремонт общего имущества, как указано в Циркулярном письме Минрегиона от 6 марта 2009 №6117-АД/14, подписанном Директором Департамента ЖКХ А. Дроновым,

“является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой”


Таким образом, любая ревизия на местах установленного государством порядка, направлена на подрыв основ государственного строя, в котором гарантируется поддержка конкуренции (ч.1 ст. 8 Конституции РФ)

 

4.   Требования жилищного законодательства относительно раскрытия информации

Согласно Стандартов для контроля за достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом 
(раздел II Правил, пункт 4, подпункт “з”) требуется:



  • раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;



 

Согласно ч. 4 ст. 165 ЖК РФ управляющие организации

-       “обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”

Для проверки соблюдения требования Стандартов в этой части необходимо установить –

  • раскрыта ли информация о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731?

В случае положительных ответов на указанные вопросы, следует заключить, что управление домом осуществляется в соответствии со Стандартами;

В случае отрицательных ответов, хотя бы на один из вопросов, следует заключить, что требования, предъявлемые к управляющим организациям, нарушены

 

 

5.

Требования жилищного законодательства в части приемки исполнения

 

Согласно  ст.161.1 ЖК РФ приемка исполнения выполненных работ осуществляется Советом дома.  Совет дома представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

 

Совет дома избирается в зависимости от сила подъездов и квартир – и во всяком случае не может по количественному составу быть меньше числа подъездов. В Совет избираются принципиальные люди, которые способны отстаивать интересы собственников помещений против проделок управляющей организации,

Согласно ч.6 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений из числа членов Совета дома


Надлежит проверить, осуществляется ли приемка исполнения Советом дома, избранным общим собранием, или нет; имеет ли надлежащие полномочия председатель Совета дома .

 

6.   Требование жилищного законодательства относительно отчетности о выполнении договорных обязательств

Согласно п.4 ч.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления должен быть определен   порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Согласно ч.11 ст. 162 ЖК РФ

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

 

Законодателем определена необходимость отчитываться исключительно об исполнении договора управления. Никакой иной отчет - о понесеннных расходах или о деятельности управляющей организации – вообще никакого правового значения не имеет. Отсюда следует, что надлежит проверить, представлялись ли отчеты об исполнении условий договора управления или нет.

 

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства от 6 мая 2011  N 354,  в целом ряде пунктов установливают, что предоставление коммунальных услуг потребителям оказывается исключительно по возмездному договору:.

-       в п. 9 Правил установлено, что договором в смысле п. 6 считается договор управления МКД;

-       пунктом 13 Правил установлено, что для цели исполнения договора, указанного в пп. 6 и 9, управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями.

Отсутствие договора, заключенного в письменной форме, согласно требований ст. 161 и 162 ЖК РФ, лишает сторону, позиционирующую себя как управляющая организация,

1)   права на управление МКД,

2)   права на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями,

3)   права на оказание работ и услуг по содержанию и ремонту дома

4)   права производить какие-либо начисления платы собственникам помещений;

5)   права требования какой-либо платы от собственников помещений

6)   права употреблять по отношению к гражданину понятий “задолженность по оплате”, поскольку задолженность возникает между субъектами  правоотношений,

 

7. Правовые основания и программа безотлагательной проверки:

Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ в рамках проверки по обращению граждан входит проверка соблюдения  (или нарушения) обязательных требований к порядку утверждения условий договора управления и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ. 

Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ проверки по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.

 

Согласно ч.1.1 ст. 165 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит внеплановую проверку в чрезвычайно короткие сроки – 5-дневный срок.

 

Подлежат проверке следующие вопросы

соблюдаются ли условия договора управления в части

1) условий контроля договора управления

2) условий обеспечения обязательств со стороны управляющей организации

3) полноты размещения в системе информации, предусмотренной законодательством

4) соблюдение порядка ценообразования, установленного Правительством РФ

5) соблюдение требований договора и закона о начислении платы исключительно на основании первичных документов (договора)

6)соблюдения требований законодательства о приемке исполнения

7) соблюдения требований договора управления о перечислении полученной от собственников платы за коммунальные услуги на счета ресурсоснабжающих организаций в полном объеме и в  установленные сроки

8) соблюдение финансовой дисциплины – выплату заработной платы исключительно в рамках сметы доходов и расходов

9) соблюдения требований о ежегодном предоставлении отчета о выполнении  договорных обязательств

10)соблюдения требований о полноте ежегодных отчетов о выполнении обязательств по договору

 

Согласно ч.1.1 ст. 165 ЖК РФ после проведения проверки и установления факта несоблюдения требований законодательства относительно заключения договора управления и соблюдения обязательств по договору орган местного самоуправления в течение 15-дневного срока проводит собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

 

На основании изложенного ПРОСИМ

1)провести в 5-дневный срок внеплановую проверку на нашем доме на предмет соблюдения требований жилищного законодательства, Правил и Стандартов

2) по итогам проверки в течение 15-дневного срока провести собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

 

Подписи и адреса