ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС И ЛОГИКА ЕГО РЕШЕНИЯ. ЭПИЗОД V. АМОРТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА.

На модерации Отложенный
<dl class=" b-singlepost-author author vcard p-author h-card ">
Бакенщик (arsenikum) написал в patrio
2006-04-14 18:58:00</dl>

Все течет, все меняется...
Гераклит Эфесский



Часть 1

Строго говоря, дом начинает разрушаться уже в момент строительства, и к тому моменту, когда завершаются верхние этажи здания, строение уже утрачивает некоторую часть первоначально заложенных в него свойств. Особенно важной проблема разрушения здания в ходе строительства становится в случае так называемого долгостроя, когда здание долгое время находится в полузаконченном состоянии, претерпевая все превратности судьбы.
Однако для того, чтобы не вдаваться в такие тонкие детали, будем считать, что здание начинает разрушаться (бухгалтерски) после окончания строительства. Уже в тот момент, когда дом выходит из рук строителя и переходит к эксплуатирующему его лицу, он нуждается в:
- ремонте, в том числе капитальном, так как своевременное проведение ремонта есть необходимое условие того, что здание прослужит весь отведенный ему срок (ремонт не продлевает срок службы, а препятствует его сокращению);
- амортизации, то есть накоплении отчислений, компенсирующих износ здания[1].

1. Амортизация как политэкономическая категория [2].

Амортизация есть перенесение стоимости орудий производства на продукцию. По мере того, как орудие изнашивается и стоимость его уменьшается, последняя переходит на продукцию и входит как часть ее себестоимости[3]. То же относится и к дому.
Иногда встречается утверждение, что амортизация должна обеспечить строительство нового дома взамен амортизированного, исчерпавшего свой срок жизни. На самом деле это далеко не так: не всегда амортизация достаточна для строительства нового дома, так как он может быть и дороже, и дешевле старого, поэтому могут или потребоваться дополнительные вложения (собственные средства нового собственника или заемный капитал), или образоваться избыток капитала.


Цель амортизации - сохранение основного капитала в постоянном размере, то есть основной капитал плюс амортизационный фонд есть постоянная величина.
В применении к жилому дому это означает два возможных варианта:
1. Дом путем использования амортизационного фонда время от времени подвергается восстановлению, при этом стоимость его снова возрастает, а амортизационный фонд соответственно уменьшается. Такие случаи нередки в Западной Европе, где каменные здания[4] существуют уже несколько столетий и благодаря современной технике реставрации могут существовать практически неограниченное время.
2. Дом исчерпывает свой срок жизни, тем более что старение дома бывает не только физическим, но и моральным. Новое поколение не желает удовольствоваться теми жилищными условиями, которые вполне удовлетворяли их родителей. В этом случае дом должен быть снесен (что может потребовать расходов), а его обломки проданы (при возможности). После этого на руках собственника должна оказаться сумма, равная первоначальной стоимости дома. Конечно, сумма эта может оказаться и больше, и меньше, но в любом случае при вычислении дохода необходимо вычесть полную сумму амортизации, иначе доход будет рассчитан ошибочно.
Конечно, существуют не только заброшенные дома, но и целые заброшенные поселения, причем даже в богатых и экономически развивающихся странах. При всей схожести заброшенные дома бывают двух типов – трущобы, то есть дома, городские районы и целые поселения, в которых живут бедняки, нередко вселившиеся самовольно[5] (каким является Гарлем) и действительно вымершие дома и поселки. И то, и другое является ненормальной ситуацией, но в разной мере. Если трущобы выполняют определенные социальные и экономические функции, и существуют и в процветающих городах[6], то вымершие дома и поселения есть признак серьезной социальной деградации территории. Для нормальной же ситуации полный жизненный цикл дома завершается сносом, так как земельный участок должен быть освобожден для нового строительства.
Этот земельный участок может также принадлежать собственнику дома, а может быть предоставлен ему на другом праве, например, праве застройки[7]. Собственник снесенного дома может построить новый дом (который может обойтись дороже или дешевле) на этом или ином участке, вложить средства в другое предприятие, вообще использовать их в соответствии со своими нуждами, но амортизация обеспечила ему возвращение затраченного капитала