«Управляющая компания - это достаточно прибыльный бизнес

Однажды мне позвонил знакомый предприниматель и спросил: «Слушай, у тебя есть лишние 9 миллионов рублей?». «Нет, конечно, а зачем тебе?», - несколько опешил я. «Я бы добавил еще 9-ть миллионов, мы бы с тобой открыли управляющую компанию за полтора года вернули вложения и озолотились», - полушутя-полусерьезно ответил знакомый и посоветовал заглянуть на сайт Инвестиционного агентства «Череповец». 

Я воспользовался советом и заглянул. Действительно на сайте среди прочих предложений для потенциальных инвесторов есть и предложение по созданию управляющей компании в городе Череповце. С, действительно, привлекательными параметрами: вложив 18,5 млн, создав 21 рабочее место, можно окупить проект за 19 месяцев и каждый год получать чистую прибыль 1 млн рублей. 
Захотелось подробностей – я позвонил в Инвестиционное агентство. Начальник отдела маркетинга Ирина Сергеевна Асонкова любезно пояснила, что проект УК появился в общем перечне других «перспективных рыночных ниш», главным образом, благодаря желанию руководства города видеть на местном рынке компании, «способные оказывать качественные услуги». «Ведь, - вздохнула моя собеседница, - несмотря на то, что управляющих компаний в городе много, общий уровень качества оказываемых ими услуг оценивается, как невысокий». Но, вообще-то, само предложение готовили в Агентстве городского развития, заметила Ирина Сергеевна поэтому за остальными подробностями следует обратиться туда. 

«Управляющая компания - это достаточно прибыльный бизнес, - заявила руководитель финансово-экономического отдела АГР Наталья Петрова. - Тем более, что сейчас при действующем жилищном законодательстве управляющую компанию может создавать кто угодно - хоть каждый подъезд. Соответственно это стало интересным. И, как предложение, мы рассчитали усредненный бизнес-план на усредненных цифрах. Естественно, если у кого-то возникнет желание для более глубокой проработки, мы сядем вместе. И уже на реальных цифрах, которые предоставит сам заказчик, которые будут ему интересны, с тем объемом инвестирования, которым он располагает или рассчитывает получить, - мы уже более детально и тщательно все просчитаем». Наталья Юрьевна уверила меня, что контрольные цифры для расчетов были взяты из практики УК, реально работающих («и успешно!» - подчеркнула Петрова), правда, назвать их категорически отказалась. 

У меня тоже оказались знакомые управляющие компании. И, естественно, я попросил их руководителей прокомментировать инвестиционное предложение. 

Первой откликнулась директор группы УК «Жилремстрой» Галина Маврина: «Такие интересные цифры, такие интересные факты! Я в сфере ЖКХ с 1995 года, руководителем компании работаю не первый год, но не могу сказать, откуда взялись эти цифры. Прибыль, пусть и валовая по 2 млн каждый месяц? Окупаемость 19 месяцев? Это нереально. Наверное, авторы забыли, что существует большая разница между начислением на бумаге и реальными платежами населения. Я думаю, нужно не новые компании создавать, а наводить порядок с теми, которые уже есть.

Их очень много. Я понимаю, что должна быть конкуренция, но, когда она уже в таком масштабе, что рынок в городе перенасыщен». 

Руководитель группы УК «Альянс» Александр Сметанин, как и Галина Маврина, полагает, что в предложении речь идет об обслуживании примерно 200 тыс. кв. метров жилой площади – это примерно 40-50 домов. «Это будет нерентабельная компания по простой причине – слишком большие управленческие затраты на такой объем обслуживаемой площади\», - говорит Александр Николаевич. – 21 человек управленцев слишком много, а если речь идет обо всех работниках УК – слишком мало. Говорят о конкуренции. Но конкуренция бывает разная. Можно просто демпинговать. Сложно было конкурировать с компанией «Металлург», у которой тариф был 10 рублей на квадратный метр.

Хотя и глава Департамента ЖКХ г-н Буслаев и руководитель «Водоканала» г-н Ильин, забиравший у того же «Металлурга» дома доведенные до ручки, говорят в один голос, что с таким тарифом нормально обслуживать жилье невозможно. Но можно конкурировать по-другому, оказывая более качественные услуги, дополнительные, внедряя какие-то сервисы и пр. Когда тариф экономически обоснованный, тогда при хорошей организации работы можно получить прибыль - при капвложениях, работе над издержками, повышая производительность труда, мотивацию персонала, применяя новые методы труда. На все это нужен капитал. Но сегодня инвесторам вложения не интересны при этом тарифе – не окупится, не будет возврата средств.

Нормальная конкуренция – это возможность получать прибыль при легальной – во всех смыслах – работе. При такой работе маленькие УК, обслуживающие 2-3 дома всегда будут убыточны. Но сегодня они в городе почему-то чувствуют себя прекрасно? Возможно, есть расчет на внешнего инвестора? Но мы уже видели такой результат в лице г-жи Охнич и тех, кто за ней стоит. А ведь она заявляла, что хочет еще прикупить в Череповце управляющих компаний. Мы будем получать таких инвесторов, пока не будут созданы нормальные условия для инвестирования. Это, во-первых, обоснованные тариф на обслуживание. Во-вторых, - разделение рисков неплатежей с РСО. Этого не сделано.

Какой инвестор в здравом уме пойдет инвестировать компанию, у которой неплатежи, накапливается задолженность, а потом ее обанкротят и все имущество, все инвестиции заберут в счет долгов, которые она взыскать не сможет? Пока что мы можем получить инвесторов, как в Металлурге. Это самая главная первая проблема – ее надо решить. Я начал работать в этой сфере с 2000 года и до 2010 года все прогрессировало. Имело смысл вкладываться. Не с неба же упали у нас и техника, и коллектив, который создавался 15 лет. Создание с нуля предприятия - не быстрый процесс. Кажется, что все легко, а занимает годы. Я бы, например, сегодня в эту сферу, как инвестор, не пошел». 

По словам Ирины Асонковой, пока инвестпроект по созданию УК не вызвал большого интереса у инвесторов…