...открываем новую схему нейтрализации управляшек и ТСЖ

По существу заявления о пересмотре решения Калининского районного суда по новым обстоятельствам, гражданского дело №2-/2013- 2   по иску ООО “ДОМСЕРВИС” к собственнику помещения  Вячеславовичу «О взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги» в размере ... тысяч 26 рублей 56 копеек, по адресу: Санкт- Петербург, ул. представитель заявителя- ... дополнительно поясняет:

В резолютивной части судебного решения Калининского районного суда от 04.03.2013 указано на взыскание с собственника помещения задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, но нет сведений о том, за какие конкретно услуги взыскивается задолженность. Ссылки Калининского районного суда на ставки и тарифы, установленные законодательством Санкт- Петербурга безосновательны и опровергаются нормами федерального жилищного и гражданского права. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ст. 154 ЖК РФ. Такого вида услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, как плата собственника за жилое помещение, указанная норма не содержит. Согласно   «Общероссийскому классификатору услуг населению», жилищные услуги включают санитарно - гигиеническую уборку мест общего пользования, сбор бытовых отходов, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, предоставление услуг внутридомового освещения, услуги по управления многоквартирным домом и т.д.

Исполнитель коммунальные услуги – это лицо осуществляющее предоставление электроэнергии, водоснабжение, канализации, тепловая энергии и т.п.

Обязанность собственника помещения вносить плату за предоставленные услуги возникают исключительно из договоров:

.       согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские обязанности вытекают из договоров;

·         согласно  ст. 161 ГК РФ сделки между юридическими лицами и гражданами «должны совершаться в простой письменной форме»;

·         из ч.2 ст.162 ГК РФ следует: несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны в подтверждение сделки приводить свидетельские показания;

·         согласно ст.37закона «О защите прав потребителей» «потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем»;  

·         согласно  п.1 ст.10 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают «из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом»

·         плата за коммунальные услуги согласно п. 8 ст.155 ЖК РФ осуществляются исключительнона основе договоров, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Данная норма не может трактоваться иначе как на основе письменных договоров. ( К такому же выводу можно прийти, следуя п.2 ст. 164 ЖК РФ гласящего :«Договоры на холодное водоснабжение и водоотведение заключаются (а не считаются заключенными) с каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление».)

·         наконец, в «Правилах оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. № 392, в п.22 указано: 22. Вносимые в счет оплаты жилья и коммунальных услуг средства поступают:

… плата за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги - управляющим и иным организациям, имеющим перед гражданами договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг…


статье 60 ГПК РФ:
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.


Представитель ... полагает, что решение Калининского районного суда, при наличии новых обстоятельств, установленных решением Красногвардейского районного суда г. Санкт- Петербурга, принято в нарушение требований действующего жилищного законодательства.


Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В силу части 1 статьи 39 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.
Исходя из части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Анализ вышеприведенных норм материального права, позволяет сделать вывод о том, что в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) закрепил только принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Процедура изменения спорной платы жестко регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей компанией.
Жилищный кодекс Российской Федерации и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией спорной платы, а производить в соответствии с решением собственников помещений.


Между тем, суд первой инстанции при рассмотрении спора не проанализировал действующее жилищное законодательства, что воспрепятствовало суду правильно установить обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, суд не проверил, рассматривался ли вопрос об изменении платы в сторону увеличения собственниками помещений указанного многоквартирного дома, какие решения в названной части принимались собственниками или решение об изменение платы было принято управляющей компанией самовольно в одностороннем порядке.
В материалах дела в этой части, при наличии новых обстоятельств, отсутствуют документы и доказательства на основании которых ООО «ДОМСЕРВИС» обладает юридическими полномочиями предъявлять какие либо платежные требования к собственнику помещения  Вячеславовичу .

Исследованию в новом судебном процессе подлежит оставленный судом без исследования вопрос в отношении прав и интересов жильцов, в том числе ответчика, собственника помещения в данном многоквартирном доме в части установления изменения платы в сторону увеличения за содержание и ремонт жилья и имела ли управляющая организация правовые основания при отсутствии решения собственников дома по изменению платы в сторону увеличения на принятие такого решения самостоятельно.


Исследованию подлежат доказательства- принимались ли ООО «ДОМСЕРВИС меры по выполнению требований Жилищного кодекса Российской Федерации, суд при рассмотрении дела эти факты не проверил.


Кроме того, возможность изменения управляющей компанией размера платы за содержание и ремонт жилья предусмотрена на основании сметы расходов, а также в случае изменения цен и тарифов на работы и услуги специализированных организаций, либо тарифов организаций коммунального комплекса, находящихся в договорных отношениях с Управляющей организацией по данному дому.
Исходя из условий договора, суду следует выяснить, соответствует ли он требованиям жилищного законодательства. При этом проверить, возможно ли управляющей организации в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт жилья во исполнение данного договора.
В материалах дела и объяснениях ООО «ДОМСЕРВИС» не представлено каких-либо обоснований повышения размера платы за содержание и ремонт жилья, в том числе на основании сметы, либо в связи с изменением цен и тарифов на работы и услуги специализированных организаций, либо тарифов организаций коммунального комплекса.

В том числе в суд не представлены доказательства о полномочиях истца - ООО «ДОМСЕРВИС», вообще, управлять общим имуществом упоминаемого многоквартирного дома, а также выполнять функции исполнителя коммунальных услуг.

Как установлено ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать один из перечисленных федеральным законом способов управления общим имуществом МКД.

В исковом заявлении ООО «ДОМСЕРВИС» в качестве оснований по праву требования платежа ссылается на решение общего собрания и протокол собственников помещений упоминаемого многоквартирного дома №01/07 от 01.07.2010 года. Однако, решения общего собрания собственников помещений, и в том числе, в части выбора способа управления общим имуществом МКД, решением Красногвардейского районного суда г. Санкт- Петербурга от 07.04.2014 года признаны недействительными.

Ссылки ООО «ДОМСЕРВИС» на мотивацию Красногвардейского районного суда, также не имеют оснований. Ибо толкование событий во времени не способно изменить суть принятого судебного решения.   К тому же, право ООО «Поли Строй»- в статусе единственного собственника помещений, а соответственно будущего первичного правообладателя вещных прав, способного делегировать право на управление общим имуществом МКД управляющей организации - материалами дела не подтверждается по следующим основаниям:

В соответствии с требованиями ч.10 ст.41 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ   «О государственном кадастре недвижимости, а также Приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2010 года утверждена форма технического плана здания и требования по его подготовке для государственной регистрации прав в сфере недвижимости.

В соответствии со ст.23 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (МКД) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (т.е. право общей долевой собственности на общее имущество в МКД возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме).

В силу общих положений законодательства Российской Федерации (см., в частности, п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации, ст.219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в МКД, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

В силу требований ч.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ, условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

 

Из перечисленного следует, что ООО «Поли Строй», когда либо в прошлом или в настоящем времени, не владело полномочиями принимать решения в отношении общего имущества собственников помещений по адресу: г. Санкт- 

 

В отношении ООО «ДОМСЕРВИС», здесь порядок выбора способа управления многоквартирным домом, установленный Жилищным кодексом РФ, не определяет юридический статус управляющей организации и порядок перехода полномочий на управление общим имуществом МКД от правообладателя к управляющей организации. Однако применительно к подобным случаям Жилищный кодекс РФ содержит положения статьи 7: Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.




В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Согласно ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

На основании ст.4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.30 Закона о регистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Согласно ст.1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. В соответствии со ст.1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества; передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход прав собственности на это имущество.

 

Вместе с тем, представленный отзыв ООО «ДОМСЕРВИС» на заявление ....

«О пересмотре решения Калининского районного суда по новым обстоятельствам» не содержит сведений о полномочиях ООО «ДОМСЕРВИС» осуществлять функции по управлению общим имуществом собственников помещений упоминаемого многоквартирного жилого дома, либо юридических прав оказывать какие либо другие услуги по обслуживанию общего имущества МКД, в том числе в качестве исполнителя коммунальных услуг. Представленные ООО «ДОМСЕРВИС» договора подрядных работ, договор агентирования, поручения, обязательства плательщика имеют отношения исключительно к самостоятельной деятельности ООО «ДОМСЕРВИС». Юридическими основаниями требовать от собственников помещений многоквартирного дома оплаты по договорам, обязательствам и поручениям между ООО «ДОМСЕРВИС и подрядными организациями, а также абонентами ресурсоснабжающих организаций, упоминаемые доказательства не обладают.


Выяснение указанных обстоятельств дела имеет существенное значение для разрешения дела по существу.
При таком положении решения суда по иску ООО «ДОМСЕРВИС» к собственнику помещения  Вячеславовичу нельзя признать законным и обоснованным.


         В силу требований статьи166 ГК РФ   требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

   На основании изложенного, руководствуясь ст.392 ГПК РФ, ст.301. ст.304 Гражданского кодекса ...

Представитель ответчика по доверенности      

       

_______     Мартынов Геннадий Викторович.

 

23.01.2015 года