НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

С 1 марта 2012 года вступила в силу норма ч.9.1 ст.161 ЖК РФ (введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ), согласно которой непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

В связи с введением новой нормы - ч.9.1 ст.161 ЖК РФ Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ была изменена ч.1 ст. 164 ЖК РФ, согласно которой теперь при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственники помещений в таком доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Следовательно, в зависимости от количеств квартир в многоквартирном доме по исполнителям договорных отношений способ управления «непосредственно собственниками помещений» предусматривается действующим законодательством в двух видах:

Таблица 1

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ также введена новая норма - ч.1.2. ст. 164 ЖК РФ, определяющая предмет заключаемого с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с указанной нормой по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Таким образом, в отличие от договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, заключаемого с подрядчиками, законодатель определяет предмет и цель договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, заключаемого с управляющей организацией, - надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме!!! А это означает, что условия указанного договора должны соответствовать требованиям ч.1.1. и ч.1.2. ст. 161 ЖК РФ онадлежащем содержании общего имущества и о составе минимального перечня работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме!!!

Таблица 2

Сравнение видов договоров оказания услуг по содержанию

и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества:

Сравнение ч.1.2. ст. 164 ЖК РФ с ч.2 ст. 162 ЖК РФ показывает, что заключаемый с управляющей организацией договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества по целям и предмету очень близок к договору управления многоквартирным домом, согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, застройщика и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Однако эти два договора существенно отличаются друг от друга:

Таблица 3

Следовательно, заключаемый с управляющей организацией договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества (подрядный договор) отличается от договора управления многоквартирным домом отсутствием обязательств управляющей организации:

а) по управлению многоквартирным домом (управленческие функции) и

б) по предоставлению коммунальных услуг.

Однако в части обязательств по оказанию услуг и (или) выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме оба эти договора ничем не отличаются друг от друга!

Порядок заключения с управляющей организацией договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества установлен в ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

- такой договор заключается на основании решения общего собрания собственников,

- такой договор считается заключенным при его подписании собственниками, обладающими более 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Что же касается предоставления коммунальных услуг, то при способе управления «непосредственно собственниками помещений» договоры на предоставление коммунальных услуг в соответствии с ч.2 ст.164 ЖК РФ заключаются каждым собственником с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, т.е. с ресурсоснабжающими организациями.

Значит, при вышеуказанном порядке заключения договоров плата за предоставляемые потребителям услуги в домах с количеством квартир более 12, в которых выбран непосредственный способ управления, в соответствии с п.8 ст.155 ЖК РФ подлежит внесению:

а) за содержание и ремонт общего имущества – в управляющую организацию;

б) за коммунальные услуги – в ресурсоснабжающие организации.

Таким образом, на законодательном уровне управляющим организациям разрешено не предоставлять коммунальные услуги, но только при соблюдении двух существенных условий:

1) способ управления многоквартирным домом должен быть – управление «непосредственно собственниками помещений»

2) договор с управляющей организацией должен называться не договором управления многоквартирным домом, а договором об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом за организаций, которая при непосредственном способе управления отвечает только за надлежащее содержание общего имущества, сохранено понятие «Управляющая организация» в следующих целях:

1) чтобы установить за такой организацией обязанность выполнять полный комплекс работ и услуг, связанных с надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме;

2) чтобы исключить возможность заключения собственниками помещений несколько договоров с несколькими обслуживающими организациями на выполнение отдельных видов работ (отдельно: на вывоз мусора, отдельно – на обслуживание лифтов, отдельно – на ремонт подъездов, крыши и т.д.), которые могут заключаться только в многоквартирном доме с количеством квартир не более чем 12 (ч.1 ст.164 ЖК РФ);

3) чтобы при непосредственном управлении многоквартирным домом сохранить за управляющей организацией ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязанность осуществления деятельность, аналогичной деятельности при заключении договора управления многоквартирным домом (за исключением деятельности по предоставлению коммунальных услуг);

4) чтобы распространить на управляющую организацию все нормы Жилищного кодекса РФ, регламентирующие существующие в Жилищном кодексе РФ отношения для управляющей организации, по выполнению ею обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, например, обязанностей:

- по предоставлению собственникам помещений предложений о размере платы за содержание и ремонт общего имущества (ч.7 ст.156 ЖК РФ);

- по предоставлению собственникам помещений предложений о капитальном ремонте общего имущества (ч.2 ст.158 ЖК РФ);

- по информированию собственников помещений об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества (ч.13 ст.155 ЖК РФ).

Таблица 4

Сравнение деятельности управляющих организаций в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом

Основным недостатком способа управления «непосредственное управление собственниками помещений» являются невозможность собственников помещений в МКД контролировать полноту и качество оказания коммунальных услуг и предъявления кому-либо требований (претензий) по ненадлежащему оказанию коммунальных услуг!

Так, согласно ч.15 ст.161 ЖК РФ ответственность ресурсоснабжающих организаций за поставку коммунального ресурса надлежащего качества ограничивается только до границ общего имущества в многоквартирном доме. В пункте 103 Правил № 354 прямо указывается на отсутствие обязанности для РСО уменьшить потребителям плату за коммунальные услуги, если нарушение качества коммунальных услуг произошло не по вине РСО, а по вине организации, обслуживающей внутридомовые инженерные системы (в данном случае – по вине управляющей организации). При этом в пункте 103 Правил № 354 оговаривается, что потребители в таком случае вправе требовать возмещения им соответствующих убытков с управляющей организации. Однако, учитывая, что при непосредственном способе управления потребители не вносят плату за коммунальные услуги в управляющую организацию, то и предъявить возмещение убытков за некачественные коммунальные услуги управляющей организации для потребителя будет проблемно, поскольку правила перерасчета платы за коммунальные услуги при нарушении качества коммунальных услуг предусматривают снижение платы тем лицом, которое её начисляет. А поскольку в данном случае начисление платы производится ресурсоснабжающей организацией, которая несёт ответственность только до границ общего имущества в многоквартирном доме, получается замкнутый круг – собственнику[1] помещения спросить за качество оказываемых услуг не с кого и привлечь к ответственности за нарушение качества коммунальных услуг не по вине РСО некого!!!

Выход из указанного замкнутого круга возможет только один: перейти на новый вариант договорных отношений с управляющей организацией при выборе непосредственного способа управления собственникам помещений рекомендуется только при письменном согласии ресурсоснабжающей организацией принять на себя обязательства по пересчету размеров платы за коммунальные услуги потребителям в связи с нарушением качества коммунальных услуг по вине управляющей организации с последующим предъявлением соответствующей суммы пересчета коммунальных услуг в адрес управляющей организации в качестве возмещения убытков с виновного лица (в соответствии со ст.15 ГК РФ) и включении этого условия в договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку коммунального ресурса.

Другим существенным недостатком перехода собственников на непосредственный способ управления является изменение отношений для собственников по вопросам обращений, связанных с предоставлением коммунальных услуг и расчетами за коммунальные услуги, в том числе:

- работа диспетчерских служб (в составе управляющей организации – по всем вопросам и всем видам коммунальных услуг, а при непосредственном управлении – в каждой ресурсоснабжающей организации по соответствующим видам коммунальных услуг);

- порядок оформления актов нарушения качества коммунальных услуг (с присутствием представителей управляющей организации или без них).

- порядок обращений по расчетам за коммунальные услуги (только в управляющую организацию или в каждую ресурсоснабжающую организацию).

- порядок получения справок для предоставления их в органы соцзащиты (только в управляющую организацию или в каждую ресурсоснабжающую организацию).

Единственным случаем сохранения сложившихся договорных отношения без их изменения при изменении способа управления домом являются отношения по предоставлению коммунальных услуг газоснабжения потребителям в многоквартирном доме непосредственно газоснабжающими организациями. Отношения по газоснабжению граждан регулируются Правилами, утвержденными Правительством РФ от 21 июля 2008 г. № 549, в соответствии с п.13 «а» которых договор между газоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг может быть заключен при условии оборудования многоквартирного дома общедомовым прибором учета (ОПУ) газа. Следовательно, в отсутствии такого ОПУ газоснабжающая организация может не заключать договор газоснабжения с исполнителем коммунальных услуг в многоквартирном доме. А после вступления в силу Правил № 354 (т.е. с 1 сентября 2012 г.) исключается регулирование отношений по газоснабжению между газоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг Правилами предоставления коммунальных услуг. Такие отношения будут регулироваться только Правилами № 549.

Следует также отметить, что в отличие от предусмотренных в ч.8.2 ст.162 ЖК РФ условий расторжения договора управления многоквартирным домом Жилищный кодекс РФ не содержит положений о праве собственников помещений в одностороннем порядке расторгать договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому при утверждении условий договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме необходимо особо обратить внимание на определение в договоре условий расторжения такого договора как по инициативе собственников помещений, так и по инициативе управляющей организации.

............................................

В соответствии с п.21, 22 ч.2 и ч.4 ст.8 Закона № 294 «О защите прав юридических лиц при осуществлении государственного и муниципального контроля» управляющие организации, заключившие договор управления многоквартирным домом, и управляющие организации, заключившие договор о содержании общего имущества в многоквартирном доме, обязаны уведомлять Государственную жилищную инспекцию субъекта РФ, в том числе в форме электронного документа, об осуществлении деятельности до начала фактического выполнения работ и оказания услуг. Кроме того, все управляющие организации обязаны предоставлять информацию об изменениях в деятельности в течении 10 рабочих дней (п.5, 7 ст.8 Закона № 294-ФЗ).

Таким образом, в обязанности Государственной жилищной инспекции субъекта РФ вменяется в обязанность вести реестр управляющих организаций с изменением информации по способам управления многоквартирными домами до начала такого изменения. В указанном случае исключается вариант наличия двух управляющих организаций, на одном многоквартирном доме.

                                                 Юрист ИРОО ОБЗСП

                                                   «Жилищный контроль»:  _____________ Ю.Бубнов