Частичное "окукливание" во внешней торговле и переориентация России с Запада на Восток :-) , и многие другие факторы позволяют предположить, что Москву (и в первую очередь, её рынок недвижимости) ждёт непростое будущее. Деревья не растут до неба!
Базовые предположения сценария:
1) До какого-то момента, переезд отдельных предприятий в регионы с более низким уровнем оплаты труда.
2) Сокращение роли Москвы как логистического центра до 50% (как по физическим объёмам торговли, так и по "бумажным" объёмам сделок). Оптимизация логистики "мимо" Москвы. Как результат, резкое сокращение доходов от ВЭД и торговли (в т.ч. крупно-оптовой).
3) Навес из инвестиционной недвиги.
Вопрос в том, до какого уровня может упасть уровень жизни в Москве, если предположить, что строительство новых районов станет невыгодным (что само по себе когда-то неизбежно наступит, деревья не растут до неба).
Полагаю, события будут развиваться следующим образом.
1. Снижение доходов москвичей до уровня, обеспечивающего реальный отток избыточного населения из Москвы.
IMHO равновесный уровень доходов в Москве должен стать даже ниже, чем в Нижнем, за счёт развитой инфраструктуры (снижение расходов на жизнь людей), избыточного количества жилья (после отъезда "понаехавших" ставки аренды рухнут, что ещё больше сдвинет вниз равновесный уровень зарплат) и фактора престижа от самого проживания в столице (культура, безопасность и возмоности образования почти целиком сохранятся).
Иными словами:
а) люди СМОГУТ ВЫЖИТЬ с очень резко снизившейся зарплатой (за счёт сокращения стоимости аренды и цены всех услуг).
б) на оставшиеся источники дохода будет одновременно претендовать очень много людей - полагаю, что полиция будет прессовать маргиналов. и не допустит разгула преступности. Т.е. за счёт фактора "столица" преступность не будет снижать уровень привлекательности Москвы и не будет повышать равновесный уровень зарплат.
2) Люди уедут, квартиры останутся. арендные ставки неизбежно рухнут. Результат -- обвал стоимости недвижимости до цены ниже себестоимости собственно строительства (без коммуникаций) по большинству объектов недвижимости.
3) Как результат, стройки и ремонты встанут почти полностью, а это около 20% экономики Москвы и IMHO 50% привлечённой раб. силы. Это запустит следующую волну оттока населения из города, с дальнейшим провалом аренды и стоимости жилья. Классическая мини дефляционная спираль.
4) Москва всё же сохранит ряд преимуществ: развитая инфрастурктура и транспорт, избыток образовательных учреждений, кадров, не до конца забывших свои первые специальности.
Поэтому в Москве может начаться ре-индустриализация, и возврат части офисов. Это было бы для города оптимальным сценарием развития.
Например, как промзоны могут быть застроены парк в Нагатинской пойме (через линию метро от территории ЗИЛа), многие клубы развлечений обратно могут быть переделаны в цеха, производства могут быть развёрнуты в уже построенных складских комплексах в Москве и области.
Освободятся площадки на месте идущих под снос районов пятиэтажек, которые городские власти смогут скупать с рынка почти за копейки (вместо предоставления людям равноценной новой площади, дешевле и проще будет скупать целые дома с квартирами по бросовым ценам).
5) лет через 10, после стабилизации ситуации и ликвидации структурной безработицы, аренда снова может начать расти (но не настолько, чтобы сделать рентабельным освоение новых районов массовой застройки).
Вывод - сейчас "инвестиции" в московскую недвигу - почти чистая благотворительность, деньги на ветер. Уже сейчас, говорят, арендовать квартиру сильно выгодней,чем брать её в ипотеку.
Но жить будем, куда уж денемся. Мегаполис...
Эксклюзивно для Aftershock. (c) Aijy
Из комментариев
Комментарии
В свете логистики и задач реиндустриализации, очевидно, строить лучше поближе к ресурсам, где и будут возникать рабочие места по их переработке.
То есть это Ваше, так сказать, отсебятина...
Можно пару вопросов?
1. "Частичное "окукливание" во внешней торговле и переориентация России с Запада на Восток :-)"
Вы на фоне общих тенденций пытаетесь Масквабад на Восточное направление завязать? Так зря, это лишнее
2. "2) Сокращение роли Москвы как логистического центра до 50% (как по физическим объёмам торговли, так и по "бумажным" объёмам сделок)." Давайте называть всё своими именами. Весь транспорт (в основном) идёт через Масквабад. А бумага - так это нолики по сетям.
Ну это так, пара строк. А города - тараканники рухнут по другой причине, ИМХО.
промзоны могут быть застроены парк в Нагатинской пойме
Текст писался ради этой строки?
Нет. IMHO совершенно бестолковый парк, крайне мало в нём народу гуляет.
С моей точки зрения, если РЕАЛЬНО город будет полупустой, то так или иначе потребуется реконструкция. Но это всё перспектива не на сейчас, а лет через 5-10.
Мини-парки (размером от 100*200 м), как мне кажется, более привлекательны, и они должны быть в шаговой доступности по всему городу. Такие мини рекреационные зоны должны быть в пределах 2-3 минут пешком от места жительства каждого горожанина.
Крупные парки пусть остаются (по типу ЦПКИО им. Горького) и пусть они являются культурными центрами. Но в этом районе (сам там живу) уже есть очень приличный парк - Коломенское. Пусть остаётся. Мини-парки можно создавать вместо (предположительно) сносимых кварталов 5-этажек, а на территории нагатинской поймы можно вполне создать ещё один автозавод, там площадь сравнимая с площадью ЗИЛа.
Скорее бы уже это произошло что бы быстрее накатывало. Самое главное что бы туда молодежь не ехала а оставалась дома в своих родных *болотах*. Дома для них молодых, родные стены родственники, семьи и нормальное воспитание детей. А те кто сейчас повзрослее уже увы и ах, они отравлены, как нибудь пристроятся и допинают никчемную московскую жисть. Москва плохой неуютный, неугомонный и холодный, жестокий город там невозможно вырасти и стать нормальным членом общества. Нормальным с точки зрения простой житейской морали и семьи. Москва для Москвичей. Это уж точно.
Взгляд провинциала. Последние годы даже заезжать туда не хочется, хотя живу рядом. Такие дела.
конечно, грядет, куда он на фиг денется. Выбор невелик - либо по образцу США спасать спекулянтов за счет бюджета, либо дать им банкротиться, а поддержать непосредственно строителей (закупками по сниженным ценам).