СУД с обслуживающей организацией, называющей себя УК, в поселке частных домов.

И так, в начале 2010 года мной заключен Договор инвестирования строительства жилого дома. Предмет договора - 100% инвестирование в коттедж. Срок окончания строительства 4 кв. 2010 г.
Дом, с опозданием, но был построен, в апреле 2011 года мне было предложено подписать договор с т.н. управляющей компанией УК КС и только тогда получить ключи. Коммуникации к коттеджу подведены не были на тот момент  и без подписания этого договора никто не собирался продолжать работы. Вобщем Договор я подписала, несмотря на то что он был незаконным и  фактически кабальным. Летом 2011 года коммуникации кроме газа были подведены к дому. В ноябре 2011 года УК КС преобразовалась разделилась и на нашей территории стала действовать УК КС-2. С ней также пришлось подписать договор на т.н. оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Методы воздействия те же - не будет пущен газ, не выдадим документы на оформление собственности, не подпишем договор купли-продажи земельного участка. После получения собственности уже в апреле 2012 года стали бороться. Жалобы писали в РПН и РПН признала, что данный договор содержит пункты ущемляющие наши права и нарушает ЗоЗПП Оштрафовала директора ООО УК КС-2 и дала срок на исправление Договора.  Однако вместо исправления Договора УК КС-2 стала судится с РПН и подала жалобу в Арбитражный суд где  и проиграла и первую инстанцию и апелляцию.  Доводы РПН признаны правильными. Но УК КС -2 решения судов не выполняет и договор не исправляет. После наших многочисленных жалоб РПН подает на УК КС-2 уже иск в защиту неопределенного круга лиц и это суд выигран РПН снова по решению суда  общей юрисдикции УК КС-2 выло выдвинуто требование привести договора в соответствие с действующим законодательством. И снова- никаких действий с изх стороны, даже на наши запросы по поводу предоставления проекта новых договоров - никаких ответов.   Хотим признать договор недействительным и заключить на наших условиях, т.к. ООО УК КС-2 несмотря ни на какие решения и постановления утверждает что раз мы инвестировали в строительство коммуникаций то соответственно являемся их собственниками и обязаны содержать их на тех условиях которые указаны в навязанном договоре. 

Пояснения:  У нас частные дома в селе. ОИ нет хотя утверждается иное  -раз инвестировали, значит типа есть. Но никакими документами не подтверждают.
 Услуги не оказываются или оказываются некачественно. Сметы нет. Тарифы взяты "с потолка". Акты собственниками не подписываются их никто никогда не видел.После получения собственности жителями никакого ОСС не проводилось. Естественно данная УК и не назначалась со стороны местной администрации после того как участок наших домов введен в эксплуатацию.  
 
Мои мысли по ИНВЕСТДОГОВОРУ (они у нас все аналогичны): 
1. Договор об инвестировании в строительство жилого дома, договор №:   https://yadi.sk/d/hR8UlKWmaNm9c   от...... Предметом данного договора является 100% инвестирование денежных средств в строительство коттеджа без внутренней отделки в селе Озерецкое, Московской области, и согласно п.2.2.2  Договора, к  указанному коттеджу должны быть подведены коммуникации электро-, газо-, водоснабжения. Согласно. 1.5 указанного Договора, мной произведено инвестирование в некий Инвестиционный проект, под которым понимается совокупность организационно- технических мероприятий по строительству коттеджа, а так же проведения предпроектных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, связанных со строительством внутриплощадочных и внеплощадных сетей и коммуникаций, обустройства земель, ввода объекта в эксплуатацию и ОФОРМЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВЕЕНЫХ ПРАВ.
 

При подписании данного Договора, Застройщиком мне было разъяснено, что само строительство коттеджа и подведения к нему коммуникаций, невозможно без проведения вышеозначенных работ (пункт 1.5 Договора). В Договоре об инвестировании нигде не упоминается отдельно стоящий коттеджный поселок, или жилой комплекс, или территориальное объединение. Так-же из данного договора не возможно сделать вывод, что по окончании строительства коттеджа, я становлюсь собственником какого-либо имущества, кроме коттеджа. 

Когда действует ДДУ  (по 214 ФЗ), есть законодательство, которое фактически говорит, что с этим актом мне передаются обязанности по содержанию ОИ. В инвестиционных проектах этого законодательства (по-умолчанию) нет, а потому должно указывать ВСЁ.

п.4.4 Договора  по сути признаёт право инвестора право на ОИ в размере доли его участия.

 

Но передача этих объектов должна быть единым договором с подписями ВСЕХ инвесторов (поскольку ГК и статьи об общем имуществе не менялись)

И так, вне норм ЖК распоряжение обще-долевым имуществом возможно ТОЛЬКО по СОГЛАСИЮ ВСЕХ соучастных собственников.

Собственниками мы (инвесторы) становимся по факту завершения инвестиционного проекта.

 
Далее:  в соответствии с Постановлением
 

Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем)

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров,
связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства
или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую
природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30
(«Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое
товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с
инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или
реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой
вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об
инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной
деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц,
финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе
долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших
договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого
рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной
деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента
государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем
 
и ПИСЬМА  ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 «О ПРАВОВЫХ ОСНОВАНИЯХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ»:

..... договоры, заключаемые между гражданами с одной стороны и строительными организациями-застройщиками с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену».

И никак из него не следует, что договор подряда на строительство ИЖД относится к ДДУ. Из данного письма следует одно — как бы договор не называл застройщик, он не является ни инвестиционным, ни договором простого товарищества, а на заказчика, который заключил такой договор  строительства дома для своих личных нужд.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод что ОИ на основании приведенного договора не возникло и обязанности по его содержанию у нас нет. 

То же вытекает и из АКТА РЕАЛИЗАЦИИ: если бы  там указано, что инвест.проект завершён - значит завершены все работы, в т.ч. по формированию ОИ согласно проекту застройки и оформлению всех прав. НО

в п.1 АКТА там написано "застройщик осуществил частичную реализацию инвестиционного проекта".

Право собственности у инвестора лично  - не возникло. Хотя бы потому, что Инвест.проект не закончен и объекты юридически не сформированы. 

В АКТЕ https://yadi.sk/i/xl0C1RZ9ad8ds  о выполнении обязательств по договору мне передается ТОЛЬКО КОТТЕДЖ. Инвестиционный проект не завершен, а реализован лишь в отношении коттеджа. 

И так ООО УК КС2 подало на меня в суд. Есть уже и "ляпы" от суда - судебное заседание должно было быть 14 августа а судом документы в мой адрес отправлены 18 августа, в канцелярии сегодня пока я пыталась выяснить рявкнули: "Мы не виноваты что так работает почта!" Задолженности по коммунальным платежам у меня нет - пытаются "повесить чью-то, а вот т.н. эксплуатационные услуги - это три года жалоб, в РПН, выигранный РПН арбитражный суд, суд общей юрисдикции, и проч... Но вот с судом что посоветуете?