А не пошли бы вы в ... кооператив

Реализация спорных законодательных решений о капитальном ремонте отложена в Удмуртии на осень. Почему власти дёрнули за «стоп-кран», понятно - 14 сентября в республике пройдут выборы Главы УР и обострять обстановку введением нового обязательного побора с жителей городов при отсутствии финансирования государством реального капремонта чревато всплеском протеста. Но повод к возникновению протестных настроений всё равно возникает.

Причина будущих возмущений: управляющие компании не могут ждать пару лет, когда региональный оператор начнёт наконец возвращать деньги, накопленные на его счёту жителями многоквартирных домов. Деньги нужны сейчас. Понаблюдайте за лидерами коммунального бизнеса в Ижевске, и станет понятно, что будет происходить на рынке ЖКХ в ближайшие месяцы.

Ноу-хау

Пока можно говорить о двух тенденциях: суммы коммунальных сборов с жителей МКД возрастут, а прозрачность их расходования сократится. И ещё: на бытовом уровне должен повыситься градус пересудов по коммунальным вопросам. Почему? Потому что на рынке ижевского ЖКХ появился новый, почти не прописанный в законодательстве способ управления многоквартирными домами — специализированный потребительский кооператив. Первыми «под эксперимент» попали многоквартирные дома, находящиеся под управлением УК «Доверие» и УК «Единая» Рауфа Кутдузова, известного тем, что именно он задаёт тренды на местном рынке управления МКД, и все его «ноу-хау» позже перенимаются остальными управляющими компаниями.

Всё Едино?

Полное наименование первого кооператива, претендующего на управление сотнями многоквартирных домов в столице Удмуртии, — Специализированный потребительский кооператив по управлению домами «Единый СПК», сокращённое название — СПКУД «Единый СПК». Сегодня жителям «кутдузовских» домов предлагают в качестве способа управления домом выбрать «управление специализированным потребительским кооперативом». Что это за «кооператив», жители многоквартирных домов не знают, точнее, знают только то, что написано в распространявшемся в их домах цветном буклете, в котором помимо рекламной информации содержится обращение Наиля Кутдузова, представленного директором СПК УД «Единый СПК».

Смысл обращения депутата Госсовета УР и наследника одной из самых мощных «управляек» Ижевска примерно следующий: новый закон «о капремонте» большинство жителей считают несправедливым, поскольку они не смогут самостоятельно распоряжаться своими деньгами, поэтому есть выход — накапливать средства на спецсчёте кооператива, который и будет управлять многоквартирными домами.

Пробел в законодательстве

Статья 161 Жилищного кодекса РФ действительно содержит упоминание об «иных специализированных кооперативах» как о возможном способе управления многоквартирным домом (вслед за ТСЖ и жилищным кооперативом). Правовой статус потребительских кооперативов прописан в ст. 116 Гражданского кодекса РФ. Однако, сравнивая «специализированный потребительский кооператив» с другими способами управления многоквартирными домами, понимаешь, что этот «кооператив» на самом деле большой «законодательный пробел».

Почему владельцы УК «Доверие» и УК «Единая», озаботившись рачительным использованием отчислений граждан на капремонт, решили сделать ставку именно на «пробел», а не на товарищества собственников жилья? Хотя по новому законодательству у ТСЖ оставлено право сохранить относительно независимый от регионального оператора специальный счёт. Ответ очевиден: ТСЖ (даже при условии наличия сильного влияния на их руководство со стороны управляющих компаний) сохраняют юридическую самостоятельность и сами распоряжаются своими деньгами. Другое дело — специализированный кооператив. Вопреки информации, распространённой в буклете СПК УД «Единый СПК», где утверждается, что владельцами счёта «являются собственники-жители, проживающие в многоквартирном доме», по закону и по уставу кооператива это совсем не так. В реальности распоряжаться деньгами специализированного потребительского кооператива будет, конечно, его руководство, а не рядовые члены-пайщики.

Всё останется в нём

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, полученной 16 января в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 8 по УР, в учредителях СПКУД «Единый СПК» на тот момент числились Рауф Кутдузов, его сын - депутат Госсовета УР Наиль Кутдузов, покойная сестра Рауфа Нурмухаметовича Гузелия Галямова и два сотрудника «кутдузовских» управляющих компаний Фархад Акманов и Айдар Гафаров.

Руководящие органы кооператива (правление и наблюдательный совет), конечно, могут иметь и другой состав, но контроль над ними, очевидно, сохранят за собой члены семьи Кутдузовых. Было бы странно, если бы дело обстояло иначе.

Между прочим, «Единый СПК» был зарегистрирован ещё в апреле прошлого года, т. е. всего через три месяца после вступления в силу поправок о капремонте в федеральном законодательстве и за полгода до внесения аналогичных изменений в законодательство Удмуртской Республики. Может быть, поэтому представители управляющих компаний особо и не сопротивлялись созданию регионального оператора и введению порядка «несправедливого накопления» на его счете отчислений жителей на капремонт. Находящиеся под управлением «Единый СПК» многоквартирные дома просто не будут ничего платить региональному оператору. Все деньги собственников жилья в этих домах останутся в кооперативе. То есть в распоряжении жителей? Во всяком случае, так утверждают руководство и учредители кооператива. Изучение устава «Единого СПК» (который потенциальным членам-пайщикам почему-то никто не показывает) и его сравнение с нормами законодательства приводит к выводу, что всё не так однозначно.

Семь уязвимых мест

С чем столкнутся жители многоквартирных домов, согласившись вступить в специализированный потребительский кооператив?

Несколько тезисов о возможности влиять на решения.  Во-первых, с тем, с чем многие уже сталкивались как члены гаражного или садового товариществ, - известно, что на их общих собраниях почти никогда не бывает кворума. В «Едином СПК», в который собираются принять тысячи жителей сотен многоквартирных домов, кворума не будет никогда. Не совсем понятно, в каком помещении вообще будут собирать такую массу народа. Ну, может быть, арендуют стадион? Кворум, скорее всего, будут как-то имитировать (с помощью доверенностей и т. д.), но это означает, что члены-пайщики в реальности не смогут участвовать в принятии принципиальных решений. Во-вторых, согласно уставу «Единого СПК» размер паевых, дополнительных, членских и иных взносов, а также решения о внесении целевых взносов, их размере, сроках внесения и направлениях использования будет принимать правление кооператива. По уставу это 5 человек, кворум участия — 3 человека. Понятно же, кто будут эти три человека... В-третьих, в отличие от общих собраний в многоквартирном доме, где собственник голосует долей (т. е. принадлежащими ему квадратными метрами), в кооперативе у члена-пайщика только 1 (один) голос, независимо от площади принадлежащих ему помещений.

Теперь о финансовых рисках. В-четвёртых, паевой фонд выполняет гарантийные функции перед кредиторами кооператива, поэтому на данное имущество кооператива может быть возложено принудительное взыскание. В-пятых, в случае если кооператив по итогам года сработает с убытком, покрывать эти убытки будут члены кооператива, срок исполнения этого требования законодательства — три месяца после утверждения ежегодного бухгалтерского баланса. В-шестых, при выходе из членов кооператива, согласно уставу, никто не будет возмещать бывшим пайщикам стоимость их паевых взносов. В-седьмых, нет понимания, сколько же всё-таки счетов в банке будет открыто у «Единого СПК» для управления фондом МКД? Если домов много, а потребительский кооператив, который они выберут как способ управления, всего один, то вроде бы и счёт должен быть единым. Тогда этот специализированный кооператив ничем не будет отличаться от того же регионального оператора и деньги собственников жилья из разных домов будут «сваливаться» в общий котёл. В рекламном буклете СПК УД «Единый СПК» утверждается, что для каждого дома «от имени потребительского кооператива в коммерческом банке открывается специальный счёт, на который будут поступать денежные средства жителей за капитальный ремонт». Но, чтобы на своём опыте проверить, так это будет на самом деле или не так, собственникам жилья придётся рискнуть, написав заявление о вступлении в кооператив.

Итого

Сегодня собственникам жилья в многоквартирных домах предлагают выбрать между двух зол. Региональный оператор — это шаг назад от того, что было создано за последние пять-шесть лет. Но специализированный потребительский кооператив — это шаг, как минимум, в неизвестность. А вдруг там овраг или, того хуже, пропасть?