АКТУАЛЬНО.

Капитальный ремонт МКД – рыночные институты или административное регулирование

Автор: Андрей Широков

Сегодня, обсуждая проблему капитальных ремонтов МКД, надо принять принципиальное решение - либо мы будем продвигать рыночные институты в сферу жилищного законодательства, либо будем повышать в этой сфере роль публичной власти и административных решений.

Проблема финансирования восстановления и энергоэффективной модернизации жилой недвижимости сложна, в первую очередь, из-за того, что необходимый для этого размер составляет теперь более 10 триллионов рублей. Законодатель предусмотрел участие публичной власти в решении этой проблемы, но специально созданная законом государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ заканчивает свою деятельность в 2013 году и этот Фонд должен быть ликвидирован или реформирован.  Не надо забывать и о том, что  в тех многоквартирных домах (МКД), где уже выполнен капитальный ремонт и где формально больше нет обязательств публичной власти по дальнейшему финансированию их содержания и модернизации, правила, процедуры и источники финансирования четко не определены, а ведь еще многим частным собственникам сложно нести в полной мере «бремя содержания» своей жилой недвижимости.

Проблема, в значительной мере, создана недостатками закона «О приватизации жилищного фонда» и Жилищного кодекса РФ, в частности тем, что многоквартирные дома формально не являются объектами недвижимости, не имеют отдельной кадастровой стоимости, общее имущество здесь пока еще не регистрируется, не имеет цены и не стоит на балансе какого-либо юридического лица. Поэтому отсутствует институт амортизационных отчислений на полное восстановление технического состояния МКД.  Поэтому постановлением Правительства РФ,  утвердившим состав  амортизационных групп, МКД и жилые дома не включены ни в одну из таких групп. В результате этого, сегодня ни при одной из форм управления многоквартирными домами амортизация  не начисляется.

Обсуждаемые сегодня варианты решения проблемы капитальных ремонтов МКД содержат как интересные идеи, так и существенные недостатки. Один вариант - расширяет участие и ответственность публичной власти в жилищной сфере, хотя здесь уже основная часть собственности является частной. Здесь не в полной мере учитывается рыночный характер отношений в жилищной сфере, вводится институт накопления платежей собственников помещений в МКД за ожидаемый капитальный ремонт без эффективной защиты таких накоплений от инфляции. Размер этих платежей может назначаться органами публичной власти без учета реального состояния каждого конкретного МКД.

Имеется и вариант, предлагающий создание специального Фонда, задача которого — предоставление гарантий по целевым кредитам для организаций, управляющих МКД, ТСЖ или кооперативов. Однако, предполагается, что источниками средств для такого Фонда будут бюджеты различных уровней, что маловероятно в ближайшие годы. Уже известен и вариант проекта закона, подготовленный в Минэкономразвития. Это, безусловно, более рыночный вариант решения проблемы, но и здесь остается возможность для назначения неких средних по региону или городу платежей собственников за ожидаемые капитальные ремонты. Мне представляется, что нужно  сделать такие платежи различными для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока его эксплуатации, от его технического состояния.

ТПП РФ предлагается для обсуждения решение, которое, возможно, сможет объединить достоинства всех других вариантов решения проблемы и исключить их недостатки. Суть этого решения, которое может иметь четкие экономические и финансовые обоснования, состоит в том, чтобы законодательно признать МКД объектами недвижимости и, как следствие этого, ввести институт амортизации общего имущества собственников помещений в МКД.

В результате такого решения можно будет установить для каждого конкретного МКД восстановительную стоимость, то есть сумму денежных средств, которые должны быть уплачены в случае создания таких же активов.  Удачным моментом для этого станет  предусмотренное проектом соответствующего закона определение кадастровой стоимости жилой недвижимости для налогообложения. Кадастровая стоимость, может отличаться от стоимости для налогообложения, так как не будет зависеть от других влияющих на налогооблагаемую стоимость факторов – расположения МКД, качества инфраструктуры и пр. Кадастровая стоимость будет равна остаточной восстановительной стоимости общего имущества в МКД, то есть восстановительной стоимости за минусом износа и станет объективным экономическим показателем для каждого конкретного МКД.

При выполнении процедур кадастровой оценки недвижимости вполне возможно фиксировать обязательства органов публичной власти по оплате невыполненных ранее капитальных ремонтов МКД. Можно было бы, например, для этого использовать процедуру подобную акционированию долгов в процессе приватизации тех или иных публичных активов – МУПов, ГУПов. Это будут зафиксированные документально обязательства публичной власти (как бывшего собственника жилой недвижимости) по участию в  содержании и восстановлении общего имущества конкретно для каждого МКД до и после проведения необходимых ремонтов.

При этом, конечно, должно быть снято действующее ограничение на включение в состав классификации амортизационных групп общего имущества в МКД.

Если соответствующие решения будут приняты, то в состав платы за содержание помещений в МКД вместо платы за текущие и капитальные ремонты будут введены амортизационные отчисления на восстановление общего имущества. Задача законодательной и исполнительной власти состоит в том, чтобы ввести нормативы амортизационных отчислений, которые, конечно, должны быть дифференцированы и, например, быть различны для зданий различных лет постройки. Это будут платежи, подлежащие обязательному исполнению собственниками помещений в МКД, но, конечно, с учетом жилищных субсидий для малодоходных домохозяйств, порядок расчета которых тоже подлежит корректировке.

Вся сумма амортизационных отчислений, полученная от собственников балансодержателем общего имущества в МКД — ТСЖ, кооперативом, управляющей организацией, в обязательном порядке должна быть направлена на приобретение ценных бумаг, имитированных Фондом поддержки собственников жилой недвижимости. Именно такой Фонд должен появиться в результате планируемого преобразования Фонда содействия реформированию ЖКХ. Указанные ценные бумаги в нужный момент могут быть проданы или могут стать залогом при получении банковского кредита на необходимые собственникам работы по ремонтам общего имущества или по его энергоэффективной модернизации.

Предлагаемое решение проблемы организации финансирования ремонтов и восстановления общего имущества в МКД потребует разработки и принятия ряда законопроектов в течение 2011-2012 гг. и иных нормативных правовых актов, в которых следует предусмотреть, прежде всего:

• правила эмитирования ценных бумаг новым финансовым институтом (возможно, в составе Сбербанка), порядок их оборота и обеспечения их доходности, нормы ответственности публичной власти;
• участие бюджетов всех уровней в капитале и в финансировании деятельности нового Фонда (например, за счет использования части средств от налогообложения жилой недвижимости).

Здесь возможна аналогия с деятельностью Агентства ипотечного жилищного кредитования. Следует сформулировать и порядок определения стоимости услуг нового финансового института по предоставлению гарантий или поручительств по кредитам для проведения ремонтов и восстановления общего имущества в МКД, а также возможность его фондирования в иностранных банках.  Потребуются правила хранения и оборота/залога новых ценных бумаг (например, хранение — в ТСЖ, продажа — только для использования при ремонтах и восстановлении МКД, при энергоэффективной модернизации общего имущества в МКД).  Закон должен будет определить порядок и формы участия различных уровней публичной власти и соответствующих бюджетов, как в восстановлении общего имущества в МКД, так и в содержании тех помещений в МКД, которые еще принадлежат публичной власти.

Потребуется также и введение обязательного страхования общего имущества в МКД и порядок компенсации стоимости такого страхования для получателей жилищных субсидий. Без этого органы местного самоуправления будут по-прежнему вынуждены нести не предусмотренные их бюджетами затраты на ликвидацию значительных повреждений общего имущества в МКД (пожары, стихийные бедствия и даже поломки лифтов).

Предлагаемое решение по организации финансирования ремонтов и восстановления общего имущества в МКД, его энергоэффективной модернизации, конечно, достаточно сложно. Конечно, появятся и противники такого решения. Но, вероятно, без рыночных институтов решить проблему капитальных ремонтов и в целом содержания общего имущества будет невозможно.

Но, вероятно, только рыночные институты позволят рассчитывать и на достаточно дешевое фондирование российских банков,  и на привлечение внебюджетных средств в жилищную сферу под залог новых ценных бумаг, под гарантии или поручительства создаваемого финансового института, под обязательства объединений управляющих МКД организаций. Предлагаемое ТПП РФ решение создает предпосылки для постепенной, распределенной во времени ликвидации института  «бедных собственников», для которых непосильно содержание общего имущества МКД. Это будет нужный шаг к пониманию обществом того факта, что владение жилой недвижимостью уже перестало быть «дешевым благом», которое обеспечивается публичной властью за счет средств налогоплательщиков.

То, что сказано выше о принципе возможного решения проблемы финансирования восстановления и модернизации общего имущества в МКД - еще только эскиз для дальнейшей проработки и обсуждения в нашем партнерстве и на всех уровнях публичной власти. При этом важно то, что  ТПП РФ объединяет значительное число профессиональных экономистов, финансистов, страховщиков, которые уже сейчас готовы включиться в подготовку необходимого корпуса законов и иных нормативных актов.

Спасибо за внимание!!!!