Управление жилищным фондом, или пароход обязан утонуть (окончание)

Заключительная часть публикации, начало которой в http://maxpark.com/user/4295078341/content/2336359, там сделана краткая аналитика развития ситуации в сфере управления и эксплуатации жилищного фонда. Сделан вывод о порочности самой системы, исходя из природы заложенных в неё отношений.

Следующая публикация (голосовалка) http://maxpark.com/user/4295078341/content/2341144, показала что обычный человек стремится вернуться домой пораньше, совсем не для того что бы заняться управлением своего многоквартирного дома и почитать отчеты жилконторы.

В интересах именно этого обычного человека сделана попытка найти ответ на извечный вопрос: «что делать?»

По моему мнению, провал российских реформ обусловлен тем, что под этим понимается только создание законодательной и нормативно- правовой базы, под которую стараются «подравнять» народ. Над природой явления и технологией реализации реформы никто особо не задумывается, потому и реформы не идут, вода же сама вверх не побежит, даже по президентскому указу.

Предлагаю для обсуждения краткую схему взаимодействия участников в сфере управления, содержания, ремонта многоквартирных домов.

У МКД должен быть социальный домовладелец с функциями администратора (распорядителя).

В условиях России это может быть муниципалитет, либо уполномоченная им организация. Основными функциями социального домовладельца должны являться: определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, установление на них справедливой цены и заключение договора управления с УК на конкурсной основе, в интересах собственников помещений. То есть   домовладелец выступает классическим «заказчиком», который профессионально определяет потребности и их стоимость. Таким образом, он генерирует рыночный спрос на конкретные услуги, заявленного качества и цене. И как сторона договора, имеет право и обязанности по контролю за его исполнением.

Домовладелец должен являться держателем все проектной и технической документации по МКД, иметь доступ к базе данных по собственникам и лицам, зарегистрированных по адресу дома. Именно домовладелец должен разработать для конкретного многоквартирника то, что сейчас называют «дорожной картой» - это план-график капитального ремонта, реконструкции здания, благоустройства придомовой территории.

Собственники помещений и место «общественности» в МКД.

Домовладелец по своим функциям, результатам деятельности обязан информировать собственников и жителей дома. Собственники, со своей стороны, могут давать предложения, связанные с организацией эксплуатации, ремонта своего многоквартирника. Это их право, поскольку они оплачивают эти работы и услуги.

Домовладелец должен рассмотреть эти предложения, либо принять их, либо дать мотивированный отказ. Для рассмотрения и принятия предложения достаточно обращения, подписанного, например, 40% собственников. Хотят люди консьержа в доме, просят включить в состав услуг и согласны оплачивать, почему нет? Такие подписи могут собрать инициативные люди, проживающие в МКД.

Точно такое же обращение может блокировать решение домовладельца. Здесь может быть конфликт интересов, ведь домовладелец, как представитель муниципалитета, выражает не только интересы этого конкретного дома, но и микрорайона в целом. Например, принято решение вместо газона на придомовой территории обустроить парковку. Направленная петиция, подписанная 40% собственников, блокирует это решение. Далее ситуация может развиваться путем переговоров, либо в судебном порядке, главное, что МКД в этот период будет обслуживаться в обычном режиме.

Со своей стороны, собственники помещений, наниматели жилья и члены их семей могут организовываться в различные группы для внесения своих предложений домовладельцу. На принципах добровольности это могут быть домкомы, советы дома, и прочее. Главное, что у собственников нет обязанности участвовать в этих формированиях и проводимых ими мероприятиях.

Управляющие компании, и почему они должны измениться.

В России под управляющими компаниями понимаются организации, эксплуатирующие жилищный фонд, оказывающие жителям услуги по его содержанию и ремонту. У них нет функций управления МКД, как имущественным комплексом, и не может быть, поскольку они не заинтересованы в его качественном улучшении. Существующие УК заинтересованы в росте объема работ, которые они могут «накрутить» на каждом объекте. В населенных пунктах - ограниченная емкость рынка жилья под обслуживание, новых квадратных метров быстро не строят,   да и большого прироста объемов работ новые «квадраты» не дают. Поэтому чем хуже крупные, старые МКД, тем лучше они кормят УК, так зачем же их улучшать, гораздо выгоднее изработать эти дома в хлам.

Российские УК одновременно совмещают в себе заказчика и подрядчика работ, при этом они берут отдельную плату с жителей за управление. УК размещают заказ «в себя», а ведь управление состоит из формирования, размещения заказа у других   экономических агентов, а также контроля исполнения, приемки готовых работ (услуг) и их оплаты, на условиях применения заявленной цены фактическому качеству и выполненному объему.

Получается, что плату за управление УК берут незаконно (это все знают, от муниципалитета до Правительства России), причем такая плата, обычно устанавливает в процентах к выполненному объему работ по каждому дому. Посмотрите в отчетах своих жилконтор, что включается в эти расходы. В общем случае - это уже учтенные в цене услуг на содержание, ремонт МКД цеховые расходы на управление и общехозяйственные расходы, просто их учитывают дважды. Поэтому чистый доход УК от такого «управления» при ставке в 13% составляет не менее 18-30% размера платы за жилищные услуги, причем вопрос по их качеству не стоит. Становиться понятной главная миссия нынешних управляющих компаний: «Максимально увеличить объем работ по каждому МКД», ведь в убыток себе никто экономить не будет, и это — фактор роста цен на жилищные услуги.

Требуется навести порядок в сфере управления жилищным фондом, принципиально изменив концепцию деятельности нынешних УК.

1)     Управление жилищным фондом должно быть лицензированным видом деятельности, поскольку может привести к нанесению имущественного ущерба, нарушению прав и законных интересов собственников жилья в многоквартирном доме. Этого требует также тот факт, что МКД является социальным объектом, оборудованным системами жизнеобеспечения, и под угрозой может оказаться жизнь или здоровье граждан.

Лицензия «Управляющий» должна выдаваться физическому, юридическому лицу из расчета управления количеством кв.метров, на мой взгляд не менее чем на 5 тыс.кв.метров и не более чем на 200тыс.кв.метров. Для физического лица лицензия может быть ограничена, например, не более чем на управление 20тыс.кв.метров.

2)     Управляющий (далее под этим словом будут пониматься организации, физические лица) не могут совмещать деятельность по управлению с деятельностью по содержанию, ремонту общего имущества и помещений МКД, оказанию коммунальных услуг, поставки коммунальных ресурсов. То есть Управляющий является только заказчиком работ (услуг) для МКД перед подрядчиками, а сам такие работы исполнять не имеет право. Его дело: заключить договор, обеспечить контроль и приемку выполненных работ. С другой стороны, Управляющий осуществляет расчеты, в его обязанности собрать деньги за полученные услуги с жителей дома и рассчитаться с подрядчиками.

3)     Управляющий при заключении договора управления на конкретный МКД должен внести денежный залог, в размере не менее 2-х месячного размера платежа собственников, нанимателей помещений. Это справедливое требование, ведь расходы на проведение ремонтов и некоторых работ, например «подготовка дома к зиме», граждане оплачивают авансом. Давно уже не редкость, когда в конце зимы такие жилконторы исчезают, либо радостно заявляют о своем банкротстве. В таких ситуациях, залоговые деньги в «первую очередь» должны быть возвращены людям, которых обобрали.

4)     Управляющий за свою деятельность получает фиксированную плату, установленную на 1кв.метр и бонус за хорошую работу. Размер бонуса устанавливается в договоре управления социальным домовладельцем, как процент от суммы сэкономленных средств по договорам подряда, например 10-20%, и выплачивается с его санкции. Это разумное требование. В МКД, в котором я живу, оператору сотовой связи сдается в аренду техническое помещение. Поэтому жилищно-эксплуатационная компания направила «Совету дома» на подписание документ о распределении дохода, в котором 28% уходит УК, в том числе: 13% на управление, 15% на оплату налогов. И за что им такое счастье? Эти деньги должны идти в полном объеме через транзитный счет (без налогообложения) подрядчикам за выполненные работы, с них можно получить только бонус, и только с сэкономленной части.

Считаю возможным, поощрять Управляющих в (%) от сумм административных штрафов, оформленных ими за нарушения в жилищном фонде.

5)     Плата за управление не включается в общий баланс доходов и расходов МКД на содержание и ремонт общего имущества дома, является доходом Управляющего, поэтому нет смысла требовать и контролировать его расходы по основной деятельности.

6)     Управляющий обязан возвратить деньги жильцам по предъявленным ими претензиям, за не качественные либо не полученные услуги, предусмотренные договором управления. Вернуть деньгами, как в магазине, когда человек по какой либо причине возвращает товар, например в течение 2-х недель после поступления претензии. Процедуры предъявления претензий можно регламентировать.

Это очень важный момент, поскольку возврат денег жителю практически неосуществим в нынешних условиях. Сейчас, обычно происходит зачет средств по поступившей претензии в счет будущих платежей. А свои убытки по претензиям УК перекладывает на остальных собственников и нанимателей, поскольку включает их в расходы по МКД, которые граждане обязаны полностью оплатить.

В предложенной схеме Управляющий будет возвращать «свои кровные», потому что с других (содержание, ремонт) он взять не может.

Смотрим, что получилось. Управляющий МКД - профессионал с лицензией на управление. Он не голодранец, у него за душой что-то есть, и он внес залог, гарантируя порядочность своих намерений. Это не «прокладка» и не посредник, поскольку вынужден реально заниматься организацией, контролем исполнения, приемкой заказанных работ и услуг. Иначе он может остаться без лицензии, дохода, более того, он может потерять залог. Деятельность Управляющего становится прозрачной, потому что есть разграничение финансовых потоков на его «заработок» и деньги подрядчиками на исполнения работ по МКД. Цена его услуг известна и понятна, а условия возврата средств по претензиям - реальный контроль «рублем» его работы.

Подрядные организации

В предложенной схеме, жителям не очень интересны подрядчики, которых нанимает Управляющий.

Хочу отдельно выделить только аварийно-диспетчерские службы и ресурсоснабжающие организации (в дальнейшем РСО).

Аварийно-диспетчерские службы, во-первых дорогое удовольствие, а во-вторых, не всякая жилищно-эксплуатационная организация может обеспечить её круглосуточную работу. Аварийно-диспетчерские службы (одна или несколько) должны покрывать всю территорию населенного пункта и быть круглосуточными. Такие специализированные организации по договору с Управляющим могут «жить» на абонентскую плату с последующим перерасчетом обращений по факту. В выигрыше будут жители, для которых «аварийка» станет дешевле и доступнее.

Ресурсоснабжающие организации.

Считаю (это может оспариваться, обсуждаться), что договор на поставку коммунальных ресурсов от имени, и в интересах собственников и нанимателей жилья должен заключаться между социальным домовладельцем и РСО. Далее домовладелец может возложить на Управляющего функцию администрирования этого договора ресурсоснабжения, но не более того, потому что Управляющий отвечает только за то, что в границах дома.

При таком раскладе, платежи граждан за потребленные коммунальные ресурсы идут напрямую в РСО, и Управляющий не имеет возможности влиять на эти финансовые потоки. Соответственно, по задолженности жителей он перед РСО финансовых обязательств не имеет.

Организация оказания коммунальных услуг в многоквартирном доме должна являться предметом договора управления между домовладельцем и Управляющим. При этом на Управляющего должна быть возложена обязанность ведения ресурсного баланса дома по объему и стоимости, качества и соответствия установленным требованиям подаваемых в дом коммунальных ресурсов. Если есть показания приборов, акты о том что на дом были поданы ресурсы несоответствующие заявленным объемам и качеству, то финансовое возмещение жителям МКД возлагается на РСО. Если с поданными коммунальными ресурсами всё нормально, или Управляющий поленился и «прошляпил» нарушения со стороны РСО, то теперь все претензии жителей он должен возмещать за счет собственных источников (плата за управление).

В предложенной схеме не проглядывается место ЕРКЦ. Если честно, я не вижу потребности в «единой платежке», не вижу смысла в том, чтобы сначала собрать платеж в один пул, чтобы потом его «расщеплять». И мне не нравится, что издержки по государственным функциям паспортной службы, расчету льгот и субсидий несут граждане. Однако, оставим это всё на усмотрение Управляющего, либо делает сам, либо передает на сторону (аутсорсинг).

Бесприбыльные, некоммерческие организации МКД, например, ТСЖ.

В каком качестве могут выступать некоммерческие организации, организованные из собственников МКД? Управляющим, либо подрядной организацией быть не могут, поскольку не профессиональные и некоммерческие. Они могут получить статус социального домовладельца и взять на себя его функции. Хотя опять возникает вопрос об авторитете и ответственности. Чем за свою деятельность и решения отвечают собственники МКД, и чем домовладелец от муниципалитета? Мне нравится, как это сделано в Великобритании, где некоммерческая организация на МКД может получить статус социального домовладельца со всеми правами и обязанностями. Однако, там в состав правления обязательно включаются представитель муниципалитета и менеджеры в сфере управления жилой недвижимостью. На деятельность ТСЖ делается смета, включается в плату за жилищные услуги, нанимается Управляющий, и … далее по предложенной схеме.

Пользу от таких организаций вижу не только в том, что люди могут проводить массовые мероприятия в МКД, на придомовой территории. Такая организация может иметь собственный банковский счет для аккумулирования средств на дорогостоящие работы (капитальный ремонт). Причем это может быть не только плата жильцов, но и поступления от сдачи в аренду общего имущества, гранты от власти, поступления от спонсоров.

Про капитальный ремонт.

С 2014 года начинает действовать закон, который устанавливает обязанность собственников МКД делать обязательные взносы в «Региональный фонд капитального ремонта» в обмен на право требовать проведения капитального ремонта собственного МКД. Причем дату, и какой ремонт они могут требовать, тоже установит «Фонд», а до этого ни-ни…

Считаю, что это воровской закон, наверно правильно, если его люди будут называть «Закон для жуликов и воров».   По сути, закон принуждает граждан безвозвратно инвестировать в чужое имущество, поэтому об инвестиционном доходе на вложенные человеком деньги, даже речи не идет. Рассчитывать на капитальный ремонт можно, если срок его начала попадает в ближайшую пятилетку. Остальные ни на что рассчитывать не могут, потому что «фонд» - финансовая пирамида, когда выгоду получают первые участники за счет последующих. Это им что сделали ремонт, он обошелся, как бы сказал классик «за три рубля, но вчера, а сегодня – вам, за пять», потому что инфляция. Поэтому вашему дому такой ремонт не получится, получится только рост обязательного взноса на капитальный ремонт на эту самую инфляцию.

Не стоит обманываться насчет гарантий регионального оператора, «Фонд» - некоммерческая организация, несет субсидиарную ответственность, то есть по долгам отвечает в размере уставного взноса. А он у них «копеечный», за три месяца по перечисленным платежам граждан не хватит рассчитаться, не то, что за пару лет.

Что интересно, причиной необходимости принятия закона о региональных фондах капитального ремонта его лоббисты называли невозможность открытия для МКД банковского счета. Это действительно так, есть ничьё здание, брошенный имущественный комплекс (об этом говорилось в 1-ой части статьи), он вне «экономической жизни», на него счет в банке не откроешь. Хотя настоящей причиной является сворачивание деятельности федерального «Фонда содействия реформирования ЖКХ», уходят финансовые потоки, такие нужные для хорошей жизни. Поэтому такие потоки нужно создать, а после …., хоть потоп.

Привожу простой аргумент. За 5 лет в Томской области на капитальный ремонт МКД было потрачено чуть меньше 2 млрд.рублей, в основном, за счет «Фонда содействия реформирования ЖКХ». При этом возник страшный дефицит исполнителей, делали кое-как, лишь бы освоить деньги. Для г.Томска ежегодный объем капремонта многоквартирников находится в пределах 400-500 млн.рублей, то есть под этот фронт работ есть люди, организации. Ожидаемый годовой поток поступлений обязательного взноса от граждан многоквартирного жилого фонда оценивается почти в 3 раза больше. Это означает, что главное не капремонт, главное -  потоки под освоение методом «распил», ну и что в финале?

Меняем схему. У МКД появляется социальный домовладелец, и как следствие, возможность открытия банковского счета. Причем, можно предусмотреть открытие специализированного банковского счета под нужды дорогостоящих ремонтов, для которого могут применяться особые режимы списания (зачисления) средств.

Источниками финансирования капитального ремонта МКД могут быть не только ежемесячные платежи жителей. Как источники финансирования могут рассматриваться залог Управляющего, кредиты банка, в том числе ипотечного плана. У государства Российского есть возможность подставить «свое плечо» обычным гражданам, ведь зарабатывать на дешевых кредитах можно не только за рубежом, но и в России, кредитуя капитальный ремонт МКД.   Например, мы за свой лифт в 9-этажке по ставке ЦБ могли бы рассчитаться за 5 лет.

Хочу немного остановиться на организационных вопросах. Скептически отношусь к заявлениям, что в СССР на жилищном фонде был накоплен колоссальный «недоремонт». Ранее существовали нормативные сроки на проведение отдельных видов капитального ремонта, в том числе по строительным конструкциям. Поскольку в ЖКХ и тогда средств было не густо, техническое состояние дома проверяли и оценивали техники-смотрители. На капитальный ремонт ставились дома, такого ремонта требующие, даже если сроки не подошли. Капитальный ремонт не проводился, если подошел нормативный срок его проведения, но реально потребности, например, замены конструкций не требовалось. Тогда специальной комиссией срок ремонта переносился до следующей оценки. В результате, по нормативам накоплен большой «недоремонт», а по жизни бывает, что при землетрясениях рушиться новодел, а поношенные «хрущевки» отделываются «косметикой».

В 2010 году в нашем МКД за сумасшедшие деньги сделали капитальный ремонт системы энергоснабжения за счет «Фонда содействия реформированию ЖКХ». В 2012 году максимальные расходы по текущему ремонту общего имущества дома в размере 44% (отчет УК) пришлись именно на систему энергоснабжения. Ну и какая потребность была в таком ремонте?

Считаю, что следует вернуть «службу мониторинга», техников-смотрителей для оценки текущего технического состояния жилищного фонда и проведения необходимых экспертиз и заключений под проведение капитального ремонта исходя из нормативных сроков и фактического состояния систем и конструкция здания. Речь идет о нормальном функционировании систем жизнеобеспечения граждан, и такая служба мониторинга должна быть полностью государственной или муниципальной. Именно с ней домовладелец должен прописать «карту дома». Капитальный ремонт является крайне дорогостоящим мероприятием и органы власти обязаны сделать всё, чтобы снизить расходы граждан.

Отмечу ещё один момент, связанный со стоимостью проектно-сметной документации (ПСД), которая может достигать размера до 10% от стоимости всего ремонта. Вообще вся эта «бумажная работа», типа ПСД, экспертиз, в том числе по скрытым работам, это то, что «отпиливается» и «откатывается». Иначе как объяснить, что при небольшом числе типовых проектов (наши города в основном типовой застройки) на каждый дом делается своя ПСД. Требуется ПСД на модернизацию лифта стандартной 9-этажки, не вопрос! За 10 минут она будет распечатана на принтере, но стоить будет 10% к цене договора.

Муниципалитет обязан иметь типовые ПСД на многоквартирные дома, характерные для населенного пункта, и в составе стоимости капитального ремонта такая документация должна стоить «копейки».

Возвращение к рынку жилищных услуг

Попробую оценить сделанные предложения с точки зрения развития и функционирования рынка управления, эксплуатации, ремонта и предоставления услуг на многоквартирном жилищном фонде.

1. Получается смешанный сектор, где присутствует власть (муниципалитет, его представители) и частные хозяйствующие субъекты. «Крышевание» рынка чиновниками заменяется установленным набором функций и полномочий за исполнение (не исполнение) которых отвечает реальный человек, например социальный домовладелец МКД. Это означает, что каждое деяние от имени власти имеет подпись конкретного человека, таким образом, сразу блокируется захват МКД (рейдерство).
2. Домовладелец формирует спрос на конкретные услуги для МКД (перечень, цены) и по конкурсу за фиксированную плату нанимает профессионального Управляющего. Размер рыночного сегмента, который может занять Управляющий, ограничен его лицензией и финансовыми возможностями по внесению залога.
3. Управляющий защищен от давления РСО, но за свою деятельность, качество оказываемых услуг он отвечает личным «рублем». Кстати, критерием оценки работы Управляющего может служить соотношение выплат жильцам по предъявленным претензиям к размеру расчетной платы за управление домом за отчетный период. Это реальный показатель его конкурентоспособности по соотношению цена-качество.
4. Управляющий самостоятелен в выборе подрядчиков, социальный домовладелец не имеет к ним прямого отношения, за исключение РСО. Поэтому «теневые» отношения между подрядчиком и домовладельцем не могут идти мимо Управляющего, который за такие «порочные связи» рискует своим залогом и лицензией.
5. Вхождение на рынок нового участника существенно облегчает организация единой системы аварийно-диспетчерской службы. Специализированной службы доступной всем Управляющим, и которая осуществляет свою деятельность за счет поступления одинаковой и фиксированной для всех (в расчете на 1 кв.метр) платы с последующим перерасчетом по факту обращения.
6. Вся необходимая для управления МКД документация и базы данных могут быть предоставлены социальным домовладельцем (он их «хранитель») новому Управляющему в течении считанных часов.
7. Появление социального домовладельца может совсем по-другому (и это в интересах собственников) организовать проведение капитальных ремонтов МКД.

Граничные условия

Для населенных пунктов, например, села, где стоит один 30-квартирник и пара улиц советских «таунхаузов» на 2-4 квартиры, Управляющий становится одиозной фигурой. В таком случае, его функции должен взять на себя социальный домовладелец, и организовать эксплуатацию многоквартирного жилого фонда. Это не противоречит предложенной схеме, поскольку она предусматривает наличие рынка. Просто у нас много населенных пунктов, где нет, и не может быть рынка жилищно-коммунальных услуг, а есть жилой сектор с системами жизнеобеспечения.

 ***

Опять много получилось текста, но это достаточно скупые предложения по построению системы обслуживания и сохранения многоквартирного жилого фонда. Предложения могут обсуждаться, и комплексно их можно рассматривать как альтернативу нынешней убогой, с воровским душком и, на мой взгляд, абсолютно бесперспективной системе управления МКД. Потому что глупо ждать хорошего урожая картофеля с поля, где его не сажали, даже если регулярно удобрять и окучивать выросший там чертополох.