Управление жилищным фондом, или пароход обязан утонуть

Через год будет десятилетний юбилей принятия Жилищного Кодекса РФ, который дал отмашку жилищной реформе в России. Может быть, стоит остановиться и посмотреть «куда нас ведёт дорога сия», что задумывалось, и что получилось.

В этой статье не буду писать о коммунальной сфере, свою позицию   я изложила ранее http://maxpark.com/community/1039/content/1957103, сейчас разговор пойдет об управлении многоквартирными домами (МКД).

С 2005 года содержание и эксплуатация МКД возложена на собственников помещений. Решение власти вызрело на принципе равенства всех граждан, независимо от характеристик его жилья. Считается, что имущественные отношения одинаковы для всех, неважно, проживает собственник в индивидуальном или в многоквартирном доме. Социальный аспект отношений людей в семье или между соседями в расчет не принимался. Вот так просто, владельцы квартир стали совладельцами многоквартирных домов, и каждый несет персональную ответственность за его общее состояние.

Напомню, что главной целью жилищной реформы было хорошо затертое: «Обеспечение качественных, доступных по стоимости жилищных услуг населению, и как следствие, улучшение состояния жилищного фонда». Для достижения поставленной цели следовало решить задачу по формированию конкурентного рынка жилищных услуг, на котором эффективные собственники помещений будут диктовать цены под заявленный набор, количество, качество услуг и придирчиво выбирать их исполнителей.

Под этой вывеской и был произведен «сброс» многоквартирных домов на население. Причем «сброс» был сделан в полном смысле этого слова, без заморочек по оформлению, без документальной передачи общего имущества. Дома были безответственно оставлены на граждан, которые не видели особой разницы между жилищными и коммунальными услугами, платил по одной квитанции в ближайшую жилконтору, воспринимая плату за ЖКХ как налог, ругаясь на дороговизну, загаженный подъезд, холод в квартире и забитый машинами двор. Именно эти граждане должны были стать локомотивом жилищной реформы, сформировать внятный платежеспособный спрос и запустить рынок услуг для многоквартирников. Не сбылось, и не могло случиться. Во-первых, потому что людям это было неинтересно (разработчики реформы интересы собственников в приоритет не ставили), во-вторых, откуда люди могли знать, что прячется в строчке «содержание и ремонт жилья».

Местным властям, как собственникам муниципальных квартир, формированием такого спроса заниматься было недосуг, да и незачем. С них требовалось срочно наполнить «рынок» частными УК, что они и сделали путём преобразования муниципальных организаций в частные. Таким образом, административное управление муниципальными предприятиями в жилищном секторе превратилось в «крышу», которая до сих пор подгребает под себя новых участников и рулит этим рынком, в простонародье называемым бардак.

Стартовый этап жилищной реформы был провален. Рынка жилищных услуг не было, и создавать его никто не собирался. «Невидимая рука рынка» проигнорировала и жилищный фонд, и собственников помещений, и новенькие частные УК.

По другому и быть не могло, поскольку реальной целью реформы было «Переложить бремя содержания своего жилища на собственника». В выигрыше оказались государство и местные власти, поскольку уменьшились их финансовые обязательства, ответственность за состояние, качество услуг в многоквартирном жилищном фонде, а самое главное, они перестали отвечать за их цену. Цены на жилищные услуги из регулируемых стали свободными, то есть ценами, на которые получено формальное «добро» населения. Люди роптали на ежегодный рост тарифов, но как только дело доходило до жилья, то их можно было конкретно послать …. «А это вы сами..».

Как были учтены интересы населения, собственников жилья? Никак, фактически они выпали из этой реформы.

Не останавливаясь на процессе дальнейшего прохождения жилищной реформы, посмотрим, что имеем на сегодняшний день.

Можно констатировать, что по-прежнему отсутствуют конкурентные рынки жилищных услуг. Есть некие суррогаты рынков, ориентированных не на спрос, который население так и не смогло из себя выдавить, а на предложение. Причем, предложение имеет монопольные признаки. Дело в том, что содержание и обслуживание жилищного фонда, как вид деятельности просто «беременно» монополизмом. Это стандартный перечень оказываемых услуг, близких по цене, качеству, технологиям работ в пределах одного населенного пункта.   Это ограниченная емкость рынка, в старых домах новых «квадратных метров» не добавляется, а новое жилье прибывает в основном в столичных городах. Так что просто за так, новый участник на этот рынок не пробьется.

Обычно, предложение идет от несколько компаний, между которыми поделены многоквартирники. Раздел осуществляется с благословения и при негласном участии местных Администраций. Под финансовые потоки на капитальный ремонт МКД за счет средств «Фонда содействия реформированию ЖКХ» чиновники выстроили собственную структуру организаций, ведь кроме административного ресурса они получили реальные финансовые рычаги, которые отменили какую либо конкуренцию между УК.

Постоянные публикации в СМИ информации по «боям местного значения» за многоквартирные дома, рейдерские захваты таких домов в управление, достаточно хорошо иллюстрируют правила формирования рыночных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Ответственность за такие «созданные условия функционирования рынков» несут местные власти, и как правило, чиновники имеют в этом деле собственный, личный интерес.

О какой конкуренции по соотношению цена - качество можно говорить в такой ситуации? И вообще, о какой конкуренции между УК, жилищными организациями можно говорить, если они все работают под одной чиновничьей «крышей».

Помню как по центральному каналу ТВ, Соловьева Л.Д. (крупный чиновник Минстроя РФ) в беседе с сенаторами говорила о том, что главное - не допустить банкротства УК. Какой тогда ждать конкуренции, если эти два явления отдельно не живут. И это не оговорка по Фрейду. Задача не допустить банкротства жилищно-эксплуатационных и управляющих компаний декларируется и исполняется с самого начала жилищной реформы.

Как при этом учитываются интересы населения, собственников жилья? Никак, они обязаны обеспечить финансовые потоки под УК, то есть своевременно оплатить счет-квитанции.

Итак, к десятому году прохождения жилищной реформы в России отсутствую реальные рынки жилищных услуг для содержания и обслуживания многоквартирных домов. Реального спроса населения на данные услуги, как не было, так и нет. Существуют лишь суррогатные рынки услуг от УК, эксплуатационных организаций, рынки сходных предложений от которых и отказаться нельзя и выбирать смысла нет.

Печально то, что рынок, работающий на принципе предложения, обладает нехорошими чертами:

  1. Считается, что на таких рынках цена услуг колеблется около их себестоимости, но это не работает на рынках с монопольными характеристиками, да ещё и с ограниченной «физической» емкостью. Здесь не стоит вопрос о справедливости цены, хорошую доходность можно получить только «надув» объемы оказания услуг, либо навязать новую «пустую» услугу. Ведь никто не обратил внимание как жителям вменили обязательное страхование ответственности за услуги лифта. Денежки платить надо, только застрахованные риски нулевые. По сути - это услуга с красивым названием «отдай деньги страховщикам, а УК получит с них процент».
  2. На рынках предложения вопрос качества предлагаемых товаров и услуг стоит на последнем месте (это аксиома). Как следствие - деградация эксплуатации и обслуживания жилищного фонда как отрасли, если не требуется качество работ, то зачем отрасли специалисты?
  3. На таком рынке невозможно осуществлять самый действенный контроль за качеством, объемом, стоимостью предоставляемых услуг, так называемый «контроль рублём». Потому что нет спроса, который формируется по соотношению цена — качество. Это в магазине, мне при возврате товара вернут деньги. За некачественные жилищные услуги плату не вернут, в лучшем случае, перезачтут в счет будущих платежей за те же самые услуги, потому что других услуг нет. Следовательно, разнообразные народный, общественный контроль, ещё контроль (гражданский, президентский, …, пр.), весь этот контроль и не по одному разу, бесполезен и значения не имеет.

Так что потенциала на улучшение качества услуг, их справедливую цену - нет, и в сложившихся условиях быть не может. Это обусловлено природой деятельности функционирующего рынка жилищных услуг. Глупо ждать хорошего урожая картофеля с поля, засеянного чертополохом, даже если его регулярно удобрять и окучивать.

Что делает правительство? Оно имитирует. Выходят новые изменения в законодательстве, прочие документы про усиление отчетности, повышения уровней раскрытия информации, ответственности поставщиков услуг, про нормативы, стандарты, формулы ОДН и т. д. Вершиной законотворчества стал федеральный закон от 25.12.2012 №271-ФЗ о капитальном ремонте МКД. Это тоже предложение, от которого нельзя отказаться, где за собственника решат когда, какой капитальный ремонт, и кто будет делать в его МКД. Причем, гарантий, что капитальный ремонт многоквартирника будет сделан, никто не дает, гарантия подменена правом собственника на требование ремонта в принципе, в том числе в судебном порядке. По сути, это возврат к «котловому» методу финансирования капремонтов, причем в этот котел граждане будут ежемесячно платить кругленькую сумму. А поскольку финансовые потоки приличные набираются, рулить ими будут уже не местные, а региональные чиновники. Реформа пошла назад, причем за хорошие деньги!

Это ещё раз подтверждает, что российским властям любого уровня глубоко безразличен и неинтересен реальный «функционирующий рынок жилищных услуг», ради которого всё и затевалось. Чиновникам всех мастей - федеральным, региональным, муниципальным и так неплохо, у них в буквальном смысле «всё схвачено».

Последний штрих, вина за провал реформы переваливается на население, неорганизованное, безразличное к своему имуществу и правам, ленивое, без инициативное, в общем, снова народ неудачный попался. Этому народу, буквально каждому для домашнего чтения, лично в руки выдали килограммы законов, постановлений, методических рекомендаций, и других очень хороших и правильных бумаг, …. и всё равно - тупик. На самом деле, многоквартирный дом обречен стать развалюхой, как «Титаник», что обязан утонуть.

И куда деваться собственнику помещений в МКД?