ЖКХ-ликбез: в новом законе о капремонте МКД заложена идеальная коррупционная схема


Новый закон о капитальном ремонте многоквартирных домов обнажил сразу несколько проблем загадочного и непрозрачного рынка ЖКХ. Самая главная из них: нынешние собственники жилья почему-то уверены, что за ремонт их домов должен платить кто угодно, только не они сами.

Ходжа Насреддин однажды положил свою голову на отсечение в споре о том, что за двадцать лет он обучит падишахова ишака богословию. Беря за эти услуги немалые деньги из казны правителя, он объяснял сомневающимся: «Через двадцать лет умрет либо падишах, либо этот ишак, либо я сам. И поди тогда разберись, кто из нас троих лучше знал богословие».

Пожалуй, это самая точная ассоциация, которая возникла в обществе, когда его поставили перед фактом: со следующего года взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов будут увеличены, эти деньги в основном пойдут в «общий котел», и каждый дом получит из них свою долю тогда, когда решат чиновники. Что успокаивает - не позднее, чем через 25 лет.

Когда в России начинают оперировать такими сроками и такими суммами (а речь идёт о миллиардах рублей ежегодно в каждом регионе), неизбежно закрадываются сомнения в эффективности, а главное - прозрачности такой схемы. Тем более что все предыдущие инициативы по приведению отечественного жилья в приемлемый вид, которые затевались на федеральном уровне, по сути, были провалены. При этом региональные законы о капремонте на этот раз предусматривают странную схему, при которой безусловные обязанности имеет только одна сторона - собственники жилья.

Бремя собственности

Начнём с того, что нынешние собственники жилья на самом деле не совсем собственники в привычном рыночном понимании этого слова. Львиная доля граждан, ныне владеющих квартирами в многоквартирных домах, в свое время получила их безвозмездно в рамках федеральной программы приватизации, другая часть - по наследству, и т.д. В России не было, как в Европе или США, изнуряюще долгого пути граждан к собственному жилью - с ипотекой, расчётами из собственного кармана. Почти все, так или иначе, досталось гражданам бесплатно. Шутка ли - даже за коммунальные услуги граждане долгое время совершали не 100% платежей, часть субсидировало государство, причем всем без исключения.

Отсюда и извращённое понимание своей собственности. Квартирой уже привыкли владеть, получать деньги при продаже, однако тратиться на ремонт дома или содержание двора в пригодном состоянии - за этим сердобольные граждане всё ещё идут в мэрии и всевозможные администрации, прося помощи из бюджета. Однако принятый в 2005 году новый Жилищный кодекс РФ и последовавшие затем подзаконные акты признали многоквартирный дом общей собственностью жильцов. И на них же переложили ответственность по содержанию и ремонту жилья. Эту ответственность они могли теперь выполнять либо непосредственно (например, через товарищество собственников жилья, ТСЖ), либо через нанятые профессиональные управляющие компании.

На первый взгляд, всё было хорошо. Например, в Новосибирске в 2007 году всего около двух процентов жилья управлялось самими собственниками (через те же ТСЖ или ещё здравствующие жилищно-строительные кооперативы, которые в советские годы возводили жильё для сотрудников крупных предприятий), через три года эта цифра возросла кратно - до 12,5%. Но есть важное примечание - большая часть этих «самоуправлений» создавалась не из-за нахлынувшего чувства ответственности граждан, а по принуждению городских администраций. Дело в том, что доля жилого фонда, управляемого ТСЖ, была важным критерием для того, чтобы город и регион получал федеральные субсидии на капремонт. Прежде всего, через созданный в 2007 году Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Бразильский сериал

К тому времени стало понятно, что простой сменой системы управления жилым фондом проблему не решить. Тем более что вроде бы частные управляющие компании подчас создавались на базе ЖЭКов тем же руководством и в тех же кабинетах. Но дело даже не в этом - к тому времени без малого два десятка лет ежегодно ремонтировалось не более одного процента жилого фонда, что в четыре раза меньше установленных нормативов (из расчета, что дом должен капитально ремонтироваться в среднем один раз в 25 лет). Тем самым граждане (от которых тогда, правда, мало что зависело) и государство закладывали мину замедленного действия будущим поколениям.

В результате сегодня износ коммунальных сетей составляет, по данным Минрегионразвития, в среднем по стране 55%, износ жилого фонда - около 60%. В основных регионах Сибири площадь ветхого и аварийного фонда (то есть бараков, домов полувековой давности, уже мало пригодных для нормальной жизни) доходит до 30%. Как недавно подсчитал замминистра регионального развития РФ Владимир Токарев, чтобы привести в порядок это хозяйство, нужно «более 10 триллионов 400 миллионов рублей».

Тогда в жёсткие либеральные нормы Жилищного кодекса были, по сути, внесены правки - в помощь собственникам в форме госкорпорации создавался Фонд содействия реформированию ЖКХ. Свой первый взнос в размере 240 млрд рублей в него внесло правительство РФ - это были деньги, которые государство выручило от продажи активов недавно обанкроченного «ЮКОСа». Тогда предполагалось, что все проблемы с капремонтом жилья в стране в «критических» домах будут решены до 2012 года, после чего фонд прекратит свое существование.

Но 2012 год подошёл, и выяснилось, что проблема не решена и наполовину. Тогда работа фонда была продлена до 2016 года, а уже этим летом - до 1 января 2018 года. К настоящему времени по программам фонда отремонтировано 135 тыс. домов - это 30% площадей, нуждающихся в ремонте.

Итоги реформирования ЖКХ в преломлении обычного собственника тоже неутешительны. За последние десять лет доля затрат на услуги ЖКХ в потребительской корзине выросла в регионах Сибири почти вдвое, их валовый объем также растёт вне всякой зависимости от инфляции. А управляющие компании и ТСЖ в представлении чиновников и подведомственных им СМИ стали главными виновниками беды в отрасли. Добавим от себя: не стоит при этом забывать роль и самих чиновников, а также поставщиков ресурсов - тепла, воды, электроэнергии и прочее.

Сырой чрезвычайный закон

На таком, прямо скажем, противоречивом фоне и были приняты новые законы о капитальном ремонте - сначала на федеральном, а затем и на региональных уровнях. Подоплёка в целом понятна: Фонд содействия реформированию ЖКХ всё равно когда-то придется ликвидировать, значит, нужно найти замену его миллиардам. И такая замена была найдена - в карманах самих собственников жилья.

В конце 2012 года на федеральном уровне были приняты поправки в Жилищный кодекс - документ был дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Там и была придумана схема сбора денег с населения на капремонт: регионам необходимо установить планку минимума и максимума, деньги станут копиться либо на счетах каждого дома, либо на счетах единого для каждого субъекта РФ регионального оператора - в так называемом «общем котле». А затем эти деньги, собранные с собственников в строгих рамках, установленных государством, должны тратиться на ремонт их домов - правда, график тоже будет составляться муниципальными чиновниками.

Главная химера нового закона - некий «региональный оператор». По закону, это организация, которая и собирает деньги, и составляет графики ремонта со сметами, и принимает работу, и проверяет собственную деятельность. При этом, кстати, освобождается почти от всех налогов. «Это идеальная коррупционная схема», - отрезала после принятия закона депутат Госдумы Галина Хованская.

В том же новом разделе Жилищного кодекса определён и чёткий перечень работ, на которые могут быть потрачены деньги - ремонт инженерный сетей, фасада, фундамента здания, крыши, установка общедомовых приборов учёта и т.д. Тогда же регионам предложили принять свои законы о капремонте до 1 июля 2013 года. В случае отказа пригрозили отлучением от федеральных субсидий. И региональные правительства зашевелились - правда, начали это делать всего за один-два месяца до конца заявленных сроков.

Законы приняты в спешке, а потому они изобилуют отсылками к постановлениям правительства и профильных министерств. Это чревато определенными опасностями: если региональные законы еще хоть сколько-нибудь публичны, то приказы регионального Минстроя смогут найти только эксперты. «Работа над этим законопроектом только началась. И даже после выхода и подписания работа будет продолжаться», - признаётся заместитель начальника департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Лариса Анисимова. И кстати - далеко не все регионы страны занимались этим летом такой чрезвычайной деятельностью. Например, в Ярославской области председатель региональной Думы Илья Осипов заявил, что «никогда не подпишется» под законом, в котором не прописаны обязанности государства по ремонту жилья и четкая система ответственности в ходе капремонта. Принятие закона там отложено до 2015 года.

Всё в общий котел

Итак, основных нововведений всего несколько, но все они весьма спорные. Первое - сбор денег на капремонт станет обязательным для всех, хотя и теперь в большинстве платёжек жителей такая статья имеется. Второе - тарифы будут жестко устанавливаться региональными министерствами. Третье - в каждом регионе предусматривается «общий котел», в котором будут сначала аккумулироваться денежные средства, а затем распределяться на капремонт отдельных домов. Этакая «касса взаимопомощи».

Причём региональные законы и подзаконные акты, по всей видимости, будут устроены так, что основной путь для сбора средств граждан - как раз счёт регионального оператора, «общий котел». Примерно осенью (а сроков, как ни странно, так никто и не называет) в регионах выйдут подзаконные акты, после чего в течение двух месяцев граждане смогут создать в своем доме отдельные собственные счета. Рискнем предположить, что этот выбор будет обставлен жёсткими рамками и формами, а также килограммовым списком необходимых бумаг, которые соберут в итоге немногие. А если такой выбор не будет сделан - то всем деньгам прямая дорога в «общий котёл».

Вызывает интерес и то, что губернаторы и муниципальные чиновники, которые ранее проповедовали ответственность граждан за свои дома, теперь активно пропагандируют сбор средств в единую региональную кубышку. «Если все дома откроют свои счета, то мы регионального оператора просто похороним. В каждом доме насобирают какие-то деньги, а когда они там проведут капитальный ремонт - лично я не понимаю. Я думаю, что никогда. Только единый оператор может провести такую работу», - говорил подчинённым губернатор Новосибирской области Василий Юрченко.

«Если копить на ремонт каждого отдельного дома, могут потребоваться десятки лет, и нет гарантии, что эти средства удастся сохранить от инфляции», - соглашался с ним председатель Алтайского краевого заксобрания Иван Лоор. «Только если средства будут направлены на счет регионального оператора, жильцы будут защищены от потери своих накоплений в случае банкротства управляющей компании», - уверял депутатов региональной думы вице-губернатор Томской области по строительству и инфраструктуре Игорь Шатурный. А кое-где жителей уже успели припугнуть: дескать, выберете для своего дома отдельный счет - не получите субсидий.

Заключительный штрих: если средства собственников переходят в подведомственность региональному оператору, отказаться от этой схемы - всё равно что аннулировать договор на продажу души с дьяволом. «Чтобы выбраться из «котла», судя по тем нормам, которые есть в законе, потребуется не менее двух лет», - говорила Галина Хованская.

С чем связана такая преданность идеям общего бюджета? В самом худшем случае - с желанием контролировать неожиданно появившиеся миллиардные бюджеты региональных операторов. Оценить, сколько денег будет генерироваться на этих счетах, можно уже сегодня. Росстат предоставляет данные об общей площади жилого фонда в регионах, в среднем многоквартирные дома занимают в общей цифре примерно 2/3. Известно и максимальное значение тарифов на капремонт - в среднем по регионам не более семи рублей в месяц. Для наших расчётов мы взяли заниженный показатель - пять рублей в месяц с квадратного метра. Даже в этом случае получается, что в каждом регионе в год на счетах регионального оператора будет генерироваться около двух миллиардов рублей. Из крупных регионов меньше только в Томской области - около одного миллиарда рублей. И деньги эти через регионального оператора будут контролироваться в основном только региональным правительством - что бы ни говорили про прозрачность этого института.

Таким образом, регион получает в своё распоряжение примерно схожую сумму с той, которую ранее выделял на капремонт федеральный Фонд ЖКХ. С той лишь разницей, что поступления от жителей являются обязательными, гарантированными и стабильными, а за средства фонда нужно ещё каждый год бороться. Удобство налицо.

Проверим и ещё один тезис губернаторов: самостоятельно при существующих тарифах на деньги, собранные на отдельном счёте дома, капремонт никогда не осуществить в разумные сроки. Для расчётов возьмем один из худших вариантов - стандартную панельную пятиэтажную «хрущёвку» из четырех подъездов с тремя квартирами на этаже, не представляющую исторической и культурной ценности. Жилая площадь в ней - порядка 2,7 тыс. кв. метров. Тогда в месяц при тарифе 6,7 (максимум для Новосибирской области) рублей за квадратный метр жители соберут 18,1 тыс. рублей, в год - около 217 тыс. рублей. В среднем стоимость капремонта такого дома без особенных инженерных ухищрений обойдётся в 2-2,5 млн рублей (исходя их последних проектов, которые финансировал в Сибири Фонд содействия реформированию ЖКХ). Получается, что жители «хрущёвки» сами могут накопить на капремонт за 8-10 лет - срок, вполне реальный для таких домов. И главное - без создания загадочных «региональных операторов», которые, к тому же, как многие такие структуры, через год-два еще и обрастут дорогими офисами, автомобилями и штатом сотрудников.

Лучше всех - банкам

Обратим внимание и ещё на один, с виду невзрачный, но интересный момент нынешнего закона, а именно - на место хранения накапливаемых денег. Независимо от того, как они будут копиться, для их хранения законами предусматривается ограниченный перечень банков, которые, по государственной мысли, могут гарантировать сохранность сбережений. Критериев несколько, основной - объём собственного капитала. Судя по тем цифрам, о которых говорили чиновники (конкретных данных, опять же, нет), все деньги достанутся крупным государственным банкам - прежде всего, Сбербанку или ВТБ24. Банки, в которые вольются миллиарды рублей, при этом не будут нести никакой ответственности за их капитализацию. «Закон не предусматривает индексацию сбережений граждан», - сообщил министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин, заявив, что инфляционные риски отчего-то будут покрываться из регионального бюджета.

Наконец, собственники не смогут потратить свои деньги целиком - на счете должен остаться установленный процент (как можно догадаться, тоже пока неизвестный). Губернаторы старательно придерживаются роли заботливых патронов, которые великодушно обещают, что бюджет покроет все недостачи с капремонтом. Такие обещания давать нетрудно, ведь со следующего года под контролем регионов окажется один-два миллиарда рублей ежегодно - и граждане, большинство из которых даже не ходит на собрания своих ТСЖ, вряд ли станут особенно контролировать расходование этих средств.

Таким образом, класс пассивных собственников, которые бесплатно получили свои квадратные метры, с годами будет только укрепляться в мысли, что платить за обслуживание их жилья должен бюджет. Не вдаваясь в политические детали ситуации, отметим лишь, что эта мина замедленного действия не менее опасна, чем тотальный «недоремонт» 1990-х.

 

Источник: www.nord-news.ru