Когда не греет честное признание

Сопредседатель координационного совета

Общемосковского движения «Жилищная солидарность» В.С.Гуменюк

Читаю письмо москвича Е., проживающего в доме 4 по Ташкентской улице, с просьбой помочь восстановить нормальную работу системы теплоснабжения дома. Работники подрядной организации, выполняющие работы по капитальному ремонту, не успели (как это нередко бывает) к началу отопительного сезона заменить систему центрального отопления, а в семье тяжелобольной несовершеннолетний ребенок. Автор письма неоднократно обращался с жалобами в адрес мэра, прокурора города, на пейджер префекта, однако получал лишь отписки от организации, на которую жаловался. Единственный ответ пришел в конце ноября за подписью первого заместителя префекта. В письмо говорится, что во всем оказывается виноваты…сами жители, которые несвоевременно обеспечили доступ в жилые помещения для замены труб и батарей. При этом ремонт проводится управляющей организацией по схеме софинансирования, то есть с участием средств жителей, принявших необходимое решение на общем собрании за полгода до начала работ. Казалось бы, имея достаточно большой запас времени для устранения возможных проблем и поддержку жителей, организаторы работ должны были бы все предусмотреть. Но получилось как всегда. Такие письма я читаю практически ежедневно в течение уже почти двух десятков лет. И поток их постоянно растет, значительно опережая жалобы по другим вопросам. И вот итог.

Президент России Владимир Путинфактически признал полный провал реформы ЖКХ, которая осуществлялась властями в течение 15 лет с момента одобрения Указом Президента России от 28.04.1997 г. № 425 Концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Отвечая на вопрос американского специалиста по поводу плохой ситуации с инвестированием ЖКХ и планов по восстановлению инвестиционного статуса этой отрасли на 4-м Ежегодном инвестиционном форуме «Россия зовет!», проходившем в Москве 2-4 октября 2012 г., Путин сказал, что это «Один из самых тяжелых и болезненных вопросов…нам не удалось, я хочу сказать это прямо и откровенно, нам не удалось выработать эффективных действенных механизмов преобразований этой сферы. Все, что принималось до сих пор, - товарищества собственников жилья и прочее-прочее – так эффективно, как кто-то рассчитывал, что это будет работать, не работает… Нужно кардинально понизить там степень коррупции, потому что эти всякие возможные конторы и прикормленные фирмы в единичном экземпляре существуют на рынке и напрямую финансируются, как правило, из муниципальных бюджетов. Никого другого туда не допускают».

Однако, почему все-таки за такой значительный срок не только не наметился прогресс в этой области, но ситуация еще больше ухудшилась?

Путин назвал несколько причин: во-первых, отрасль еще в советские времена создавалась как абсолютно неэффективная и затратная, во-вторых, государство не может все проблемы в разовом порядке перекладывать на граждан и поэтому вынуждено необходимые преобразования делать постепенно, в-третьих, неэффективность принятых мероприятий и, наконец, коррупция.

Правда, из этого заявления не ясно, почему все (или почти все) принимаемые органами власти решения и осуществляемые ими мероприятия были неэффективными?

Ситуацию попытался прояснить вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Козак. Выступая на Всероссийском совещании «Эффективное управление жилищно-коммунальным хозяйством в целях создания благоприятных условий проживания граждан», которое проходило с 26 по 27 мая в городе Липецке, он заявил: «Многие наши решения, как на федеральном, так и на региональном, муниципальном уровнях до этого базировались на романтических представлениях, которые бытовали в 90-е годах, что люди, исходя из естественного стремления получения лучшего качества услуг, лучшей жизни, смогут самостоятельно, без вашего с нами участия, самоорганизоваться и обеспечить эффективное управление своим домом. К сожалению, это действительно были романтические представления. Без нашего с вами участия, без участия публичной власти на самом первичном уровне, уровне местного самоуправления, ничего это само по себе не происходит», добавив, что там, где ситуацию пускали на самотек, самоорганизации в сфере ЖКХ не получилось.

Однако трудно поверить, что чиновники целых 15 лет находились под влиянием иллюзии о «чудотворной» роли рынка, который якобы сам по себе должен был решить все проблемы. Уже в первые годы после разрушения «железного занавеса» стало ясно, что властная вертикаль, существовавшая в стране советов, и накрепко связанный партийно-хозяйственный актив никуда не исчезнут, а лишь преобразуются в новых условиях и будут и впредь цепко держать ситуацию под своим контролей. Властную элиту мало интересовал важнейший субъект рыночных отношений – потребитель и заказчик товаров и услуг, потому что эти люди не только хорошо понимали призыв «Пока мы едины, мы непобедимы», но в отличие от своих противников реально делали все для его выполнения. Недюжинный опыт работы этих людей в партийных, советских, профсоюзных, комсомольских и хозяйственных органах безусловно убеждал их в том, что обычные люди в массе своей малоактивны, не готовы решительно бороться за свои права, а лидеры оппозиции амбициозны и не склонны к компромиссам даже со своими потенциальными союзниками.

Так что никаких романтических представлений о системообразующей роли рынка на самом деле не было, а была вполне осознанная работа, направленная на сохранение управляемости жилищным фондом со стороны местной власти. Что касается населения, то здесь эта самая власть на самом деле «не сидела сложа руки», романтически представляя, как «золотая рыбка построит царский дворец» (как пытается это сказать Козак), а очень даже активно действовала, но не в направлении поддержки инициативных собственников помещений, а в прямо противоположном направлении подавления еще слабых ростков жилищного самоуправления как возможной угрозы аминистративно-командной системы.

Коррупция в стране – это не недостатки и издержки, а суть этой системы, ее цементирующая составляющая, поэтому естественно сама система никогда не будет заниматься саморазрушением.

Президент ищет и не находит рецепт борьбы с коррупцией (читай его ответ на открытое письмо Макаревича в «Московском комсомольце»). Однако такой рецепт давно известен – это развитие самоуправления граждан и гласности на разных уровнях общественных отношений и прежде всего на самом его нижнем уровне – уровне жилищного самоуправления.

Пора, наконец, признать, что жилищный вопрос – это не «один из самых тяжелых и болезненных вопросов», а самый болезненный, самый важный, но и самый тяжелый, поскольку связан с психологией, менталитетом россиян (об этот говорят результаты регулярных социологических исследований, данные о количестве жалоб граждан в органы власти по тематике ЖКХ, частота материалов по жилищным и коммунальным проблемам в СМИ, число высказываний политиков по данной проблеме и многие другие показатели). И он никогда не будет удовлетворительно решен без непосредственного, активного и сознательного участия в нем самих граждан. При этом задача власти – не потворствовать иждивенческим настроениям людей, не подменять их права и деятельность своим вмешательством, а преимущественно убеждать, обучать, поддерживать и распространять положительный опыт их работы. Нужно не просто «прямо и откровенно» расписаться в неспособности решить проблему, а честно сказать, в чем состояли ошибки и подлинные причины их появления, кто конкретно виноват и все-таки наказать наиболее «отличившихся» заказчиков непродуманных мероприятий, а не пытаться искать причины в «пережитках советского прошлого» и «романтических представлениях» начала 90-х годов прошлого века. Без анализа, оценки прошлого и покаяния, люди не поверят новым призывам власти и не откликнутся на них.

Старшее поколение хорошо знает, какую огромную роль уделяли пропаганде и убеждению партийные функционеры на протяжении всей 70-летней истории советской власти. Это делалось не случайно. Малоактивное население нужно было постоянно пробуждать к деятельности; для этого формулировались как долгосрочные цели (электрификация всей страны, создание колхозов, индустриализация страны, построение социализма, коммунизма), так и краткосрочные (строительство Днепрогэса, поднятие целины, строительство Байкало-Амурской магистрали, создание ядерного щита страны и другие), находились реальные примеры передового труда как отдельных людей, так и целых коллективов (стахановское движение, движение ударников коммунистического труда, бригадный метод), а радио, газеты, партийные органы рассеивали их по всей стране, и действительно многое удавалось сделать. Конечно, нередко цели и примеры были мифическими, а показуха, очковтирательство в виде «потемкинских деревень» скорее были нормой, чем исключением, но ежедневная пропаганда заставляла верить в «светлое будущее».

А почему положительная суть этого опыта не используется сегодня? Разве другими стали люди и их психология? Или может быть важность решения жилищного вопроса не достойна того, чтобы стать главной государственной задачей на несколько лет, разве современные средства массовой информации менее эффективны, чем полвека назад, а бюджет страны и государственные резервы похудели или мало положительных примеров наведения порядка в своих домах самими жителями? Неужели защита от внешнего врага сегодня важнее сохранения единства страны, а ведь угроза распада страны именно от внутренних проблем вполне реальна.

Почему, в частности, до сих пор не отмечены «выдающиеся заслуги» заместителя мэра Москвы по неэффективному использованию сотен миллионов рублей бюджетных средств и дискредитации товариществ собственников жилья, который вначале организовал штурмовщину по созданию тысяч «липовых» ТСЖ, а теперь их тысячами ликвидирует руками работников подчиненной ему Мосжилинспекции?

Неужели нам опять нужен «бессмысленный и беспощадный бунт» на почве проблем ЖКХ? А ведь он местами уже вспыхивает. На портале «Первоуральск Он-лайн» появилась информация о том, что в городе 70-летняя пенсионерка умерла от сердечного приступа, получив счет по оплату услуг ЖКХ, превышающий в два раза плату за последний месяц. Разгневанные пенсионеры города взяли штурмом мэрию и потребовали объяснений. Мэр города Юрий Переверзнев вынужден был разрешить жителям не оплачивать слишком большие счета. Но разве это решение проблемы?

Дак, все-таки что же делать?

Директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» известный специалист по вопросам ЖКХ Сергей Сиваев, выступая на Всероссийском совещании «Эффективное управление жилищным фондом, направленное на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан», проходившем 18-19 октября 2012 года в Екатеринбурге, характеризуя действия властей, сказал, что они не ищут причину, а «бьют по хвостам», усиливая в ЖКХ государственное управление и контроль, в результате чего управляющие организации сейчас уже «больше пишут, чем работают». При этом главной задачей Сергей Сиваев назвал формирование ответственного заказчика услуг в сфере ЖКХ.

Предоставив в 1990 году гражданам право бесплатно приватизировать свои квартиры, власть по большому счету ничего не сделала для того, чтобы десятки миллионов собственников недвижимости, став таковыми юридически, стали подлинными хозяевами своих домов по существу.

Практически все, что делали власти (вольно или невольно) вело к дискредитации и свертыванию появившихся в начале 90-х годов прошлого века слабых ростков жилищного самоуправления граждан. Так, после принятия Жилищного кодекса РФ органы власти в конце 2006 начале 2007 годов организовали штурмовщину (под лозунгом «Коней на переправе не меняют!») по выборам собственниками помещений способа управления многоквартирными домами, в результате которой выбранными (нередко только на бумаге, то есть согласно протоколам общих собраний собственников помещений) оказались те же самые государственные организации, причем в этот период власти противодействовали созданию ТСЖ, поэтому информационно-разъяснительная работа о сущности, целях реформы ЖКХ и преимуществах жилищного самоуправления широко не проводилась. В 2008-2009 годах - новая штурмовщина опять-таки без должного информационного обеспечения, но уже по созданию ТСЖ и вновь с массовыми нарушениями прав граждан и законодательства. Одновременно шла масштабная работа по проведению капитального ремонта домов (в Москве целиком за счет бюджетного финансирования, а в регионах по схеме софинансирования) также с многочисленными нарушениями при проведении общих собраний собственников дома и ограничениями по перечню возможных работ. В эти же годы в связи с намерением властей акционировать государственные управляющие компании началось активная передача жилищного фонда в управление частных управляющих и подрядных организаций, аффилированных с местными властями и не допускающих на свои территории «чужаков» (Путин их назвал «мини-монополистами»). Отдельные собственники помещений (как жилых, так и нежилых) без особых проблем занимались их перепланировкой (а мэр Москвы вообще упростил порядок согласования перепланировки), нередко нанося ущерб общему имуществу собственников. Не вызывал особых затруднений и перевод жилых помещений в нежилые с последующим и порой неоднократным ремонтом при смене хозяина. Причем все эти преобразования не требовали какого-либо согласования со стороны других собственников. В связи с массовыми нарушения законодательства (прежде всего со стороны органов власти и управления) при создании «липовых» ТСЖ последовало изменение законодательства, усложняющее создание ТСЖ и усиливающее госконтроль в сфере управления жилищным фондом. В результате пошел обратный процесс – уже по массовой ликвидации «липовых» ТСЖ с участием получивших новые полномочия органов жилищного надзора. Практически все годы с начала приватизации жилья шло изъятие общего имущества собственников помещений многоквартирных домов государственным и муниципальным собственником и использование его в своих целях – «для пополнения местных бюджетов».

Поэтому, возвращаясь к признанию Путина о несбывшихся надеждах с созданием ТСЖ, хочется сказать - не надежды на ТСЖ себя не оправдали, а административная и коррумпирования система управления ЖКХ себя не оправдала, нежелание местных властей отменить «крепостное право» в этой сфере и потерять контроль над своей вотчиной - территорией и получаемой с нее оброком.

Сейчас нас все настойчивее пытаются убеждать в том, что проблемы в ЖКХ исчезнут сами собой, как только «бедные» (еще их называют «нищие») собственники жилых помещений лишатся права собственности, не имея возможности нести бремя расходов на оплату своего жилья и общего имущества многоквартирного дома. Дескать, было ошибкой «романтиков-демократов» дать всем гражданам право бесплатно приватизировать свое жилье. Не хочу полемизировать на эту тему, хотя и полагаю, что без этого «подарка» простым гражданам да еще бумажки-ваучера правящая верхушка страны вряд ли смогла бы без серьезных социальных потрясений приватизировать в своих интересах сырьевую и другие высокодоходные сектора экономики страны (как потом признался бывший премьер Правительства РФ Виктор Черномырдин: «Раздавали своим»).

Итак, кто должен быть заказчиком жилищно-коммунальных услуг и как его сделать ответственным заказчиком?

Предлагается на рассмотрение два основных и противоположных по сути варианта развития правовых отношений в сфере ЖКХ. При этом автор не претендует в этой короткой статье на полноту рассматриваемых условий возможного развития событий и их последствий, отсылая читателя к работам, размещенным в Интернете: «Система управления жилищным фондом в городе Москве и предложения по ее реорганизации» и «Кто и как должен решить жилищный вопрос в России».

Первый вариант «А» предполагает, что заказчиком жилищно-коммунальных услуг вновь, как и в советский период истории страны, становятся органы власти, путем продолжения политики усиления своего участия в управлении многоквартирными домами и принятием различных мер для побуждения основной массы небогатых собственников помещений к отказу от права собственности на свои жилые помещения (см., например, мероприятие 8.6, подпрограммы 8 «Управление жилищным фондом в г.Москве. Благоустройство дворовых территорий» Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2016 года). При варианте «Б» наоборот, заказчиками услуг практически (а не формально) становятся собственники помещений (то есть в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ), благодаря тому, что органы власти принимают меры по мотивации их к сохранению многоквартирных домов (пробуждению чувства хозяина) и улучшению качества предоставляемых услуг.

Конечно, возможны и другие варианты, например, когда власть не помогает собственникам помещений, но и не мешает естественному процессу развития жилищного самоуправления, однако по сути он ближе варианту «Б», хотя и продолжительнее во времени.

Вариант «А»

Сфера ЖКХ фактически возвращается назад к государственному управлению преимущественно государственным жилищным фондом в результате создания органами власти условий для массовой «добровольно-принудительной» деприватизации жилья.

Побудительными действиями властей для деприватизации жилья могут быть следующие. Скажем, вводится ежемесячная обязательная плата за капитальный ремонт дома (соответствующий     федеральный закон уже на подходе). Не можешь платить – деприватизируй квартиру и пусть новый (прежний) собственник-государство само платит за ремонт. Правда, в задачке остается открытым вопрос: если решение о деприватизиции разом примут миллионы собственников, найдет ли государство единовременно средства на необходимые работы, поскольку в срочном ремонте сегодня (а не в отдаленной перспективе) нуждается половина жилищного фонда России.

Еще можно установить значительный единый имущественно-земельный налог на недвижимость или существенно увеличить плату собственников за общедомовые нужды, либо ввести обязательное страхование жилых помещений, находящийся в частной собственности.

Либо усилить контроль за содержанием и ремонтом домов со стороны многочисленных государственных надзорных органов, увеличив размер административных штрафов и возложив обязанность за их уплату не на управляющие организации, а непосредственно на самих собственников квартир. Не справляешься с нормативами по эксплуатации – плати, не можешь – расставайся с собственностью.

Также можно продолжать наращивать тарифы ЖКХ для собственников помещений, сохранив государственное регулирование тарифов для нанимателей. Одновременно можно расширить права нанимателей за расходованием квартирной платы управляющими организациями. Разве не привлекательно?

Или вот предлагается еще одна иностранная новация – введение саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами (СРО), соответствующие поправки в ЖК РФ повторно внесены на рассмотрение Госдумы РФ. Не вводится государственное лицензирование деятельности по управлению недвижимостью, но, будь добр, обязательно вступи в СРО, которое само установит правила внутренней деятельности. Для начала заплати несколько десятков тысяч рублей вступительных взносов, а потом немалые ежегодные членские.

Эти требования обязательны как для коммерческих организаций, государственных, так и для некоммерческих – ТСЖ и ЖСК, управляющих своими домами самостоятельно. Тяжеловато? Не можешь платить? Не берись управлять! И заключай договор управления с управляющей организацией, являющейся членом СРО.

Хочется отметить, что описанные меры не абстрактны, а вполне конкретны и могут быть введены в ближайшее время.

Возможные последствия:

1. В многоквартирных домах вместо нынешних 80% частных собственников жилых помещений, остается не более 20%, то есть 60% жилых помещений переходит в государственную и муниципальную собственность ,а, учитывая, что сегодня чиновники уже распоряжаются примерно 20% жилищного фонда, то доля государственного и муниципального фонда возрастает до 80%, что позволит чиновникам самостоятельно принимать решения по вопросам управления общим имуществом дома без проведения общих собраний. Как мы знаем, государственное управление жилищным фондом в разных вариантах за неполные 100 последних лет в нашей стране уже существовало, но эффективным так и не стало, так как чиновник не заинтересован предоставлять качественные услуги и сохранять дом, в котором он не живет и который не является его личной собственностью, потому что при использовании бюджетных средств на эксплуатации домов эти средства как-то сами собой «прилипают к его рукам», а также потому что он не может досконально знать все проблемы каждого дома как его жители.

2. Обладая большинством голосов в доме, заказчиком услуг становится чиновник, жилищный фонд эксплуатируется государственными и муниципальными предприятиями, сфера ЖКХ возвращается в начало 90-х годов прошлого века с одним «но» - в многоквартирных домах все-таки остается небольшая часть обеспеченных частных собственников помещений, интересы которых далеко не всегда будут совпадать с интересами нанимателей квартир и интересами чиновников, сдающих эти квартиры в наем.

3. Будут ликвидированы несколько десятков тысяч жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, предоставляющих сегодня, как правило, услуги более высокого качества, чем государственные и частные управляющие компании.

4. На органы власти преимущественно возлагается бремя содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного фонда: в Москве это 32 тысячи домов, из которых 11 тысяч сегодня нуждаются в комплексном капитальном ремонте.

5. Коррупция в ЖКХ достигнет невиданных размеров, износ жилищного фонда стремительно ускорится, количества аварийных домов превысит половину всего фонда, коммунальные аварии на теплосетях парализуют города и целые районы, народ выйдет на улицы.

Возникающие вопросы:

Найдут ли федеральные, региональные и муниципальные органы власти достаточно средств в своих бюджетах при массовой деприватизации жилья на надлежащее содержание и текущий ремонт домов при постоянном росте тарифов и будут ли они способны рационально распорядится этими средствами в интересах проживающих. Будут ли при этом направляться средства на ресурсосбержение, внедрение новых технологий и установку современного оборудования. Если средства все-таки будут найдены, то почему они не найдены сегодня, и где гарантии, что выделенные средства опять не разворуются.

Будут ли органы власти накапливать средства на капитальный ремонт или будут вынуждены их изыскивать в короткое время, реагирую на жалобы многочисленных нанимателей.

Как будут решаться проблемы взаимоотношений государственного собственника с частными собственниками, преимущественно обеспеченными, которые будут требовать создания комфортных условий проживания в своих многоквартирных домах, не желая переселяться в другие жилые помещения.

Станет ли эффективным государственное управление преимущественно государственным жилищным фондом в новых условиях и повысится ли качество услуг, а если да, то почему это не произошло до начала приватизации жилья.

Как будут сосуществовать нерыночные отношения в сфере ЖКХ и рыночные в других сферах жизнедеятельности.

Отнесутся ли спокойно нынешние собственники помещений к необходимости деприватизации жилья и потере права по распоряжению своей собственностью без гарантий улучшения качества услуг, снижения их стоимости, а члены жилищных объединений (ТСЖ и ЖСК) - к их ликвидации при том, что сегодня качество предоставляемых ими услуг, как правило выше, чем в других домах, не вызовет ли это новые массовые возмущения (в Москве ТСЖ и ЖСК управляют примерно двумя тысячами домов, в которых проживает несколько сот тысяч человек).

7. Достигнет ли нужного результата институт СРО при массовом правовом нигилизме как простых граждан, так и чиновников, отсутствии гражданского общества, неразвитых рыночных отношениях, низком профессионализме большинства управляющих компаний в погрязшей в коррупцию стране, когда сам Президент России не может найти способ борьбы с мздоимством. Опять-таки сомнительно, сможет ли саморегулируемая организация добиться от своих членов улучшения качества жилищно-коммунальных услуг, если подавляющее большинство нынешних членов СРО не предоставляют качественные услуги, а те, которые и готовы были бы это делать, не могут по той простой причине, что оплачиваемых гражданами средств элементарно не хватает не только на получение сколь-нибудь значимой прибыли, но вообще на соблюдение хотя бы части нормативных требований по эксплуатации жилищного фонда. А может быть государственные чиновники хотят оспорить мораль басни Ивана Крылова, который почти 200 лети назад написал знаменитое: «А вы, друзья, как ни садитесь, Все в музыканты не годитесь", адресуя его не только к героям-плохим музыкантам: Мартышке, Ослу, Козлу и косолапому Мишке - прототипам выбранных царем Александром I членам Государственного совета, но и к любым непрофессионалам в своей деятельности. Плохие же «музыканты», очевидно, не захотят пускать в свой оркестр (СРО) хороших – независимые частные управляющие и подрядные организации, иначе нужно будет подстраиваться уже под «их дудку», учиться работать лучше и меньше воровать. Кто же на это согласится?

Переходя ниже к варианту «Б», сразу оговорюсь, что некоторые предложения достаточно радикальны и относительно новы, однако общая их цель состоит в уменьшении конфликта интересов различных собственников помещений в многоквартирном доме (собственников жилых и нежилых помещений, пассивных и активных, достаточно и малообеспеченных, частных собственников и государственного (муниципального) собственника), расширить права и ответственность владельцев общего имущества, а также создать дополнительные возможности его сохранения. К сожалению, субъектный состав собственников помещений в многоквартирных домах формировался стихийно как в результате приватизации, так и сделок купли-продажи и потому весьма неоднороден. Если в доме хозяев с существенно разными интересами несколько, то они будут действовать как «запряженные в общий воз Лебедь, Рак и Щука», поэтому этот самый воз будет только дергаться, но вперед не пойдет.

Для снижения риска конфликта интересов собственников законодатель должен отдать приоритет интересам активных собственникам жилых помещений, проживающим в нем преимущественно постоянно.

Вариант «Б»

Органы власти создают реальные условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере, уходя от своего непосредственного участия в решении вопросов управления, но существенно усиливая свою активность в информационном обеспечении реформы ЖКХ, для чего:

Объявляют решение жилищной проблемы главной (а не одной из главных, что принципиально важно) задачей социально-экономического развития страны на ближайшие 5 лет и разрабатывают федеральную, региональные и муниципальные программы разрешения жилищного кризиса, при реализации которых собственник жилого помещения становится главным действующим лицом, и выделяют на решение жилищной нужды самые большие средства из бюджетов разных уровней.

Воспринимают и используют положительный опыт широкомасшабной пропаганды и агитации советского периода, находят разного рода стимулы для побуждения собственников жилых помещений к активности, развивают соревнование между собственниками помещений лестничных площадок многоквартирного дома, соседних подъездов, домов, кварталов и микрорайонов, районов городов, городов, регионов России. По итогам соревнования выявляют и распространяют с помощью средств массовой информации лучший опыт самоорганизации жителей, передового опыта содержания, текущего и капитального ремонта домов, ресурсосбережения, внедрения новых технологий и оборудования, снижения платы за жилищные и коммунальные услуги при улучшении их качества. В течение 2-3 лет проводится интенсивная информационно-разъяснительная, агитационная и учебная работа по усвоению жилищного законодательства, массовому обучению граждан основным вопросам управления недвижимостью, убеждению в необходимости уделять внимание сохранению домов, рациональному использованию имеющихся в доме ресурсов, эффективной трате средств на эксплуатацию дома с целью их экономии, способам ресурсосбережения. Это делается при широком участии средств массовой информации, которые находят сенсацию не в негативных примерах, а в позитивных; регулярно проводятся различного рода круглые столы, семинары, диспуты, конференции. Распространяются учебно-практические школы на базе лучших примеров самоуправления, разрабатываются типичные методики работы, создаются государственные сервисные центры поддержки деятельности ТСЖ и ЖСК по примеру бизнес-инкубаторов для малых предприятий.

Параллельно с информационной работой с участием представителей собственников помещений, преимущественно постоянно проживающих в многоквартирных домах, и специалистов лицензированных организаций в короткий срок (2-3 года) проводится энергоаудит и сплошная инвентаризация всего жилищного фонда путем инструментального обследования технического состояния всех многоквартирных домов, составляются перечни общего имущества собственников помещений. Производится государственная регистрация имущественно-земельных комплексов многоквартирных домов, их оценка в денежном выражении, также оценивается необходимый недоремонт с составлением перечня необходимых работ по восстановлению жилищного фонда. При этом формируется и регистрируется придомовый земельный участок в нормативных размерах. Закрепляется право использования собственниками помещений земельного участка для строительства жилых зданий и получения дополнительных доходов на благоустройство, ремонт и реконструкцию существующего дома.

Вопрос необходимости проведения капитального ремонта дома и перечень необходимых работ не решается на общем собрании собственников помещений, а появляется как требование инспекции жилищного надзора по результатам обследования технического состояния общего имущества специализированной организацией, проводимого, как уже было сказано, с обязательным участием собственников помещений, преимущественно постоянно проживающих в доме. При этом ремонт проводится по схеме софинансирования при участии бюджетов разного уровня и кредитных средств банков.

Жители получают право ведения журнала фактически выполненных работ подрядными организациями, на основании записей в котором производятся начисления по их оплате.

Через 2-3 года после начала реализации федеральной программы реформирования ЖКХ создание ТСЖ становится обязательным. ЖСК, в которых все члены кооператива полностью выплатили свой пай, реорганизуются в ТСЖ (необходимость этой меры связана с тем, что во многих кооперативах собственников жилых помещений, не являющихся членами кооперативов, уже больше, чем членов кооперативов, а также потому, что после завершения строительства кооперативного дома единственной целью кооператива (как и ТСЖ) остается эффективное управление домом, поэтому законодательство в этой части должно быть также единым, чего нет в настоящее время).

ТСЖ освобождается от налогообложения. Работа председателя правления становится платной и приравнивается к основному месту работы с полным набором мер социального страхования.

При этом в законодательстве, с одной стороны, жестко закрепляется порядок проведения общего собрания собственников помещений (упраздняется существующий порядок проведения вначале очного собрания, а потом заочного в случае отсутствия кворума на первом собрании), упрощается процедура регистрации ТСЖ (когда протокол собрания должны подписать все собственники, проголосовавшие «за» ТСЖ (то есть фактически проголосовать в третий раз после несостоявшегося очного собрания), но в регистрирующий орган вместе с заявлением о регистрации и протоколом общего собрания собственников помещений передаются решения всех собственников (поименное голосование при очном или заочном голосовании должно быть обязательным).

Устанавливается минимальное число голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений, например, не менее 10%, за исключением вопросов утверждения устава и внесения в него изменений, при этом расчет голосов идет не по размеру находящейся у гражданина в собственности площади, а по принципу «один собственник - один голос». Если собственник помещения не проживает в доме и не оставляет уполномоченному общим собранием собственнику контактную информацию для связи, то его голос не учитывается при подсчете голосов на общем собрании собственников.

Одновременно вносятся поправки в Уголовный кодекс РФ об уголовном наказании собственников помещений за подделку документов при создании ТСЖ и их использовании в корыстных интересах.

Собственники нежилых помещений, используемых для коммерческой деятельности, получают право голоса на общих собраниях собственников помещений только при условии заключения ими возмездного договора с ТСЖ об использовании общего имущества (отдельный вход, земельный участок, крыша, стены, коммуникации, арки и др.). Без такого договора запрещается пользование нежилым помещением. Также собственник, сдающий в аренду свое жилое помещение, должен заключить возмездный договор с ТСЖ. В домах ТСЖ федеральными органами вводятся правила общежития, которые становится домовым законодательством, нарушение которых влечет за собой наложение административных штрафов уполномоченными общим собранием собственниками на основании решений товарищеского суда.

Жестко ограничивается перевод жилых помещений     в нежилые. Такой перевод становится возможным лишь при условии признания помещения непригодным для проживания и не подлежащим ремонту. При переводе государственного жилого помещения в нежилое оно становится общим имуществом собственников помещений.

Жестко ограничивается перепланировка жилых и нежилых помещений. Собственники жилых помещений должны иметь право ознакомления и согласования проводимых работ, затрагивающих общее имущество. Перепланировки становятся возможными только при заключении возмездного договора с ТСЖ и по решению общего собрания.

Средства, получаемые ТСЖ по договорам о проведении перепланировок жилых и нежилых помещений, использовании нежилых помещений в коммерческих целях направляются в создаваемые собственниками помещений фонды страхования общего имущества, модернизации оборудования, капитального ремонта и реконструкции, ресурсосбережения и фонды будущего нового строительства многоквартирного дома.

Собственникам помещений:

- возвращаются во внесудебном порядке ранее оформленные в собственность государственных и муниципальных органов объекты общего долевого имущества, выявленные в результате инвентаризации, а не по результатам работы межведомственных комиссий, создаваемых чиновниками;

- предоставляется право оперативного управления государственной, муниципальной собственностью в многоквартирных домах (и соответственно право голоса на общих собраниях) с условием сохранения в этих помещениях государственных организаций и учреждений, общественных организаций в случае использования помещений по их прямому назначению;

Если в домах имеется государственные или муниципальные нежилые помещения, сдаваемые в аренду коммерческим организациям и предприятиям, то по завершении срока договора они могут передаваться частным собственникам помещений как общедолевая собственность с условием полного или частичного снятия требований о бюджетном субсидировании капитального ремонта дома.

Капитальный ремонт домов осуществляется преимущественно за счет кредитования банков под государственные гарантии с последующей выплатой кредита в течение 20 лет собственниками помещений. При этом государство берет на себя не менее 50% расходов.

Собственники помещений многоквартирных домов, построенных до 1990 года, а также построенных позже, но заселенные жителями из сносимых ветхих и аварийных домов, а также домов эконом-класса, освобождаются от налога на недвижимость на 25 лет.

Собственники помещений отдельных домов или группы домов получают право строительства (со счет собственных и привлеченных средств, с использованием лизинга) автономных тепло-электрических станций и право перекладки внутриквартальных коммуникаций с оформлением их в общую долевую собственность участников финансирования, а также строительства установок по добыче питьевой и технической воды путем бурения скважин.

Разрабатываются мероприятия, регламенты, стандарты, обеспечивающие безопасную эксплуатацию и сохранность общедомового имущества, утверждается минимальный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом его износа, необходимый для его безопасной эксплуатации и подлежащий обязательной оплате всеми собственниками помещений, а также минимальную стоимость этих работ в зависимости от региона. При этом не запрещается другим собственникам вносить дополнительные средства на более разнообразные и качественные услуги и работы, повышающие комфортность проживания.

Возможные последствия:

1.Появляется значительная часть грамотных, активных и ответственных собственников жилых помещений, то есть эффективных заказчиков услуг.

Развиваются рыночные отношения в сфере ЖКХ, жилищное самоуправление, одновременно снижается влияние и непосредственное участие органов власти в сфере ЖКХ, таким образом, уменьшается и коррупция.

Развивается ресурсосбережение, более эффективно используются средства граждан и бюджетные средства, направляемые в ЖКХ. При появлении автономных ТЭЦ жители получают право сами устанавливать тарифы.

За счет качественных услуг и капремонта возрастает срок службы жилых домов, то есть ослабевает жилищный кризис.

Возникающие вопросы:

Собственно, вопрос здесь только один: Готовы ли органы власти к отмене «крепостного права», то есть к демократическим преобразованиям в сфере ЖКХ, которые неизбежно приведут к демократическим преобразованиям в стране в целом.

Когда статья уже была готова, пришло приглашение от Межрегиональной общественной организации содействия защите прав потребителей «РабКрИн» принять участие 13.11.2012 г. в работе «круглого стола» на тему «Введение общественного контроля в сферу потребительского рынка и коммунального хозяйства: законодательные инициативы, предложения и их обсуждение». Созданная в 2011 году молодая общественная организация решила добиваться принятия федерального закона об общественном контроле, как панацее от многих сегодняшних проблем. Разговор сразу же свелся только к проблемам ЖКХ. Многие предложения были правильными, но далеко не новыми. Однако, вот что интересно. Никто из членов РабКрИн ни разу не употребил понятие «собственник помещения» и лишь однажды аббревиатуру «ТСЖ» и то в негативном смысле. Необходимость введения общественного контроля обосновывалась плохой работой правоохранительных органов и коррупцией чиновников. Оценка правильная, но было не понятно, в какой орган общественники предоставят результаты своего контроля для восстановления справедливости и восстановления законности: в критикуемые ими недобросовестные правоохранительные органы и коррумпированным чиновникам или же сами начнут наказывать, упразднив и тех и других. Также было не ясно, если потенциальных общественных контролеров (совестливых и активных) сегодня так много, что они могут создать мощный заслон противоправной деятельности тех же чиновников, то почему эти граждане сегодня редко попадают на место плохих чиновников.

Я задал вопрос о целесообразности введения общественного контроля в сфере потребления жилищно-коммунальных услуг, отметив, что сегодня граждане (владеющие около 80% жилых помещений) в соответствии с Жилищным кодексом РФ уже имеют право такого контроля, в том числе на основании заключаемого договора управления или договора подряда, хотя далеко не всегда этим правом пользуются. К сожалению, удовлетворительного ответа не получил. Характерно, что «круглый стол» состоялся в Государственной Думе РФ на площадке, любезно предоставленной фракцией партии «Единая Россия». Слово «чиновник» самими организаторами мероприятия употреблялось в нарицательном смысле настолько часто, что порой возникало ощущение, будто в органах власти и местного самоуправления работают чиновники не из правящей партии и потому подконтрольные ей, не доморощенные, а приехавшие из других враждебных нам стран. Вместе с тем, общее впечатление осталось положительным, поскольку выступающие члены РабКрИН (в основном бывшие «силовики») говорили искренне, горячо и вполне патриотично.

Нелишне напомнить, что РабКрИн как государственный орган (а не общественный) был создан большевиками в 1920 году в виде Народного комиссариата Рабоче-крестьянской инспекции и был расформирован в 1934 году, поскольку работал неэффективно. Хотелось бы верить, что у нынешних рабкриновцев будет другая судьба, если, конечно, общественный контроль станет частью развитой системы самоуправления граждан, в том числе жилищного самоуправления, как основы гражданского общества, а не как надстройка над существующей административно-командной системой.