Российские квартиросъемщики — самые незащищенные в Европе

По экспертным оценкам, около 35–40 млн человек в России проживают в съемном жилье. Российский рынок аренды имеет многомиллиардные обороты и является одним из крупнейших в мире. Но при этом функционирует он в условиях правового вакуума. Ограниченность арсенала юридических инструментов регулирования арендных правоотношений и их низкое качество — главные причины, сдерживающие формирование полноценного сектора арендного жилья и здоровой конкурентной среды в этом сегменте российского рынка недвижимости.

В российской юридической практике можно выделить несколько разновидностей споров, связанных с арендными правоотношениями на рынке жилья. Во-первых, это конфликты, возникающие в связи с распространенными в этой сфере схемами мошенничества.

Наиболее частый способ обмана — предоставление платных информационных услуг якобы от лица собственников квартир. Во-вторых, судебные разбирательства, возникающие между нанимателями и собственниками жилья в связи с односторонним расторжением договоров, выселением арендаторов, взысканием арендной платы или оспариванием порядка ее индексации.

Как показывает анализ правоприменительной практики, основной причиной возникновения споров является низкое качество договорной базы, а также отсутствие государственной системы регулирования арендных правоотношений в жилищном секторе. За рубежом договоры найма являются многостраничными документами, которые досконально описывают взаимоотношения сторон и возможные сценарии развития событий: сроки найма, возможность его продления, размер оплаты и коммунальные платежи, порядок индексации ставки и освобождения квартиры и пр.

Европейское (и отчасти американское) законодательство ориентировано на защиту прав  нанимателей. Зачастую выселить арендаторов возможно только по решению суда и при наличии веских и убедительных оснований для этого (таковыми считаются долги по квартплате, нарушение правил проживания и пр.). В противном случае домовладельцы обязаны продлевать арендные контракты, если арендатор выполняет все его условия.

В некоторых европейских странах законодательно ограничена возможность выселения семей с детьми в холодное время года, а также установлен предельный индекс повышения квартплаты для отдельных групп квартиросъемщиков, ограничена возможность заключения краткосрочных контрактов. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для своих детей и родственников.

Жесткие и прозрачные правила игры способствуют динамичному развитию рынков аренды жилья, поскольку повышают доверие потребителей к домовладельцам. Неудивительно, что во многих крупных европейских и американских городах в аренду сдается до 30–50 % жилого фонда, зачастую по приемлемым и доступным ставкам.

В России ничего подобного нет. Государство не вникает в тонкости арендных правоотношений и почти не участвует в регулировании этого сектора — если, конечно, не считать таковым периодические рейды участковых и налоговых инспекторов, направленные на выявление «серых» арендных схем. Закономерно, что арендные контракты либо вовсе не заключаются, либо составляются арендодателями настолько изящно, что позволяют домовладельцам в любой момент выставить квартирантов на улицу. Реализуется классический принцип, при котором наличие законов (в частности, норм Гражданского, Жилищного кодекса) компенсируется возможностью их неисполнения.

В этой ситуации подробный договор, описывающий все нюансы взаимоотношений с  собственником жилплощади, является единственным, хотя и не стопроцентным, способом защиты прав арендатора. Мы рекомендуем клиентам документально оформлять сделку даже в том случае, если жилье арендуется у родственников или друзей. В договоре аренды следует оговаривать все, казалось бы, несущественные обстоятельства (порядок индексации арендной платы, периодичность возможных визитов хозяина жилья, состояние имущества и степень его износа и пр.), а также производить расчеты только с хозяином или его законным представителем, сопровождая передачу денег получением соответствующих расписок.