Доступное жилье в России: миф или реальность?

На модерации Отложенный

Минрегион, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию определили комплекс мер по развитию рынка доступного наемного жилья.  Организации планируют до конца этого года, запустить пилотные проекты по строительству домов некоммерческого жилищного фонда.  Эту идею я пыталась реализовать на законодательном уровне в течение последних семи лет. Однако, как показывает практика, понимание и те, кто принимает решения, приходит не сразу. 

Сегодня развитие рынка некоммерческого найма необходимо, чтобы заполнить  белое пятно, образовавшееся в законодательстве в 2005 году при принятии Жилищного кодекса.  Если раньше на социальное жилье имели право все граждане вне зависимости от имущественного ценза, то теперь – только малоимущие. Между тем, есть большая группа населения – молодые люди, бюджетники, да  и так называемый средний класс, - которые не признаются малоимущими, но не могут снять жилье по рыночным ценам. Как же быть с ними?! Они что, должны отдавать всю свою зарплату только за жилье?! 

Сегодня, к сожалению, в России некоммерческого жилищного фонда  нет, есть только социальный фонд для малоимущих и рынок.  Только в последнее время в Москве стали появляться так называемые доходные дома, да и те  отнесли к коммерческому фонду, что само по себе абсурдно: разница между коммерческим жильем и некоммерческим очевидна.  Если в первом случае, получение прибыли является главной целью, то некоммерческое жилье – это решение жилищной проблемы для людей с невысоким уровнем дохода.  При этом нет нагрузки на бюджет  в процессе эксплуатации дома в отличие от социального жилья, где плата за социальный наем практически символическая. Плата за коммерческий наем зависит от бюджетного участия. По предварительным подсчетам, если оно будет 40%-ным, то плата за стандартную квартиру площадью 42 кв.м. составит 8-9 тысяч рублей в месяц.

Если посмотреть на западную практику, то там 90% некоммерческого жилищного фонда находятся в муниципальной собственности, а оставшиеся 10% - у некоммерческих организаций.  Кроме того, есть и такие,  в которых доли собственности распределены с точностью наоборот.

Однако, несмотря на различия в схемах, результат наблюдается один – население обеспечивается жильем.  Перед нами же, только вступившим на этот путь, сейчас стоит задача  заинтересовать застройщиков.  Во-первых, для этого необходимо бесплатно предоставлять земельные участки, минуя аукционы, без которых у нас сейчас они не предоставляются. Во-вторых, нужно застройщику предоставить налоговые льготы.

Кто станет заказчиком, пока неизвестно, этот вопрос только обсуждается. Не исключено, что им будут государственные органы и муниципалитеты.  Поэтому сейчас готовятся изменения в Налоговый, Земельный и Градостроительный кодексы, которые позволят осуществить этот проект на практике.  Пока же сделан только первый шаг: подготовлены необходимые изменения в Жилищный кодекс.  Так, согласно ему, претендовать на квартиры в некоммерческом фонде могут люди с невысоким уровнем дохода, но превышающим порог, необходимый, чтобы тебя признали малоимущим. На первом этапе, преимущественное право, конечно, будет у «очередников», количество которых уже перевалило за 7 миллионов человек и среди них многие не являются малоимущими.  Остается нерешенным пока вопрос так называемой верхней границы.  Во многих странах ее не устанавливают, если есть свободные квартиры, но нам это сделать придется.  Понятно, что уже сейчас народ заинтересован в таких квартирах, так как люди устали стоять в очередях на жилье по несколько десятков лет.  В Москве такой «стаж» достигает 21 года, в Санкт-Петербурге – 30 лет, а в других регионах еще больше.   

Если бы меня услышали семь лет назад, то сегодня мы бы уже эту тему не обсуждали: некоммерческий жилищный фонд был бы привычным.     Сейчас, как мы видим, процесс пошел, однако для полноценного развития рынка доступного наемного жилья нам необходимо приложить еще массу усилий как на законодательном уровне, так и при создании некоммерческого жилищного фонда, который в будущем станет основным в России.