Задачка 2.Трёхкомнатная коммунальная квартира. Чья кухня?
Пример с коммунальной квартирой - это миниатюрная копия взаимоотношений собственности в многоквартирном доме.
Основная проблема - это вопрос о принадлежности общего имущества. Кому же, всё-таки оно принадлежит? Кому должно принадлежать? Прав или не прав законодатель, установив в законе определённые положения? Участники ОБЩЕДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ или СОВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИРЫ: как правильно? Предлагаю рассмотреть эти и другие вопросы, которые часто возникают в отношении МКД, на этой миниатюрной модели, а именно на примере трёхкомнатной коммунальной квартиры.
-------
Общее имущество в коммунальной квартире.
«ЖК РФ. Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.»
В качестве примера рассмотрим трёхкомнатную коммунальную квартиру.
Комната 1 – 12 кв.м. - Собственник – гражданин «Алексеев И.Н.». Зарегистрирован и проживает в данной квартире.
Комната 2 – 14 кв.м. – Наниматель - гражданин «Борисов А.В.». Глава семьи. Член семьи нанимателя –жена, гражданка «Борисова З.П.». Оба зарегистрированы и проживают в данной квартире
Комната 3 – 18 кв.м.
– Собственник – ¼ - гражданин «Григорьев Н.П.» . глава семьи. Зарегистрирован и проживает в данной квартире.
- Собственник – ¼ - гражданка «Григорьева М.И.» -жена. Проживает в данной квартире, зарегистрирована по другому адресу.
-Собственник – ¼ - гражданин «Григорьев В.Н.» сын – несовершеннолетний. Зарегистрирован и проживает в данной квартире
- Собственник – ¼ - гражданка «Максимова Н.Н» дочь – совершеннолетняя - Зарегистрирована в данной квартире, но проживает с мужем и двумя детьми по другому адресу в соседнем микрорайоне.
В доме 60 квартир. 5 этажей. 3 подъезда по 20 квартир. На первом этаже 2 нежилых помещения: 1-е - собственник ООО «Курс» - 36 кв.м. 2-е – собственник муниципальное образование – 48 кв.м. В доме в собственности граждан находится 76% жилья.
К общему имуществу коммунальной квартиры относится:
-кухня – 6 кв.м. Инженерное оборудование: (мойка, смеситель, подстолье под мойку, подводки трубопроводов горячей и холодной воды от запирающих устройств на патрубках стояков, сифон под мойкой и сливная канализационная труба до ввода в крестовину на стояке канализации, газовая плита, газопровод до запирающего устройства на патрубке стояка, вентиляционная решётка, электропроводка, 2 розетки, светильник, выключатель).
Отделка (обои на стенах, клеевая покраска потолка)
Дверная коробка с дверью, наличниками, ручкой
Пол (линолеум с плинтусами).
Прибор отопления (есть два отключающих устройства и перемычка на стояке)
- ванная -4 кв.м. - Инженерное оборудование (ванна чугунная, умывальник, смеситель для душа, сифоны (2), сливы до крестовины на стояке канализации, водпроводные разводки ГВС и ХВС, полотенцесушитель, , электропроводка освещения, светильник, выключатель, розетка)
отделка плиткой стен и пола, покраска потолка
дверная коробка с наличниками, ручка с замком
-туалет – 2 кв.м. – унитаз, бачок, подводка ХВС к бачку, электропроводка освещения, светильник, выключатель
отделка плиткой стен и пола, покраска потолка
дверная коробка с наличниками, ручка с замком
- коридор – 8 кв.м. – светильник, выключатель, электропроводка, полы (линолеум) с плинтусами, входная дверь в квартиру (коробка, полотно, наличники, замок, звонок)
Кроме того, в квартире есть также оборудование и элементы здания, относящиеся к общему имуществу всего дома.
- Что, как и кому принадлежит в местах общего пользования квартиры?
- Кто отвечает за содержание общего имущества этой коммунальной квартиры?
- За чей счёт должен проводиться ремонт мест общего пользования?
- Как принять решение о ремонте мест общего пользования?
- Как осуществить расчёт долей в общем имуществе этой квартиры?
- Как провести общее собрание собственников по ремонту квартиры?
И главное.
Как правильно должны быть выстроены юридические взаимоотношения между жителями этой квартиры и их обращение с общим имуществом квартиры?
Комментарии
Общее имущество этой квартиры принадлежит собственникам помещений в этой квартире на праве ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. Доля в праве на общее имущество квартиры определяется пропорционально площадям комнат, занимаемых собственниками. Осуществить расчёт долей собственники могут самостоятельно.
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Попробую с долями разобраться.
Общая площадь квартиры, насколько понял, 64 км. м.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Часть 1 статьи 41 ЖК РФ.
В данном случае собственникам комнат в квартире принадлежат на праве общей долевой собственности кухня, ванная, туалет и коридор общей площадью 20 кв. м.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Часть 1 статьи 42 ЖК РФ.
Доля собственника комнаты 12 кв. м в общем имуществе квартиры составит:
12 : 64 = 0,18
Доля собственника комнаты 14 кв. м в общем имуществе квартиры составит:
14 : 64 = 0,21
Доля собственника комнаты 12 кв. м в общем имуществе квартиры составит:
18 : 64= 0,28
Итого собственникам комнат в разделённой на отдельные объекты права квартире принадлежит 0,67 долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
0,33 долей в мифическом праве общей собственности никому в коммунальной квартире не принадлежит
Комментарий удален модератором
В данном случае - налицо коллизия в пользу ГК РФ
Вы, как я понимаю, юрист. Однако здесь собрались люди без юридического образования.
Вы могли бы принести огромную пользу всему сообществу, если бы доступнее доносили до нас своё мнение.
Что нерешаемо? Сделать расчёт долей? Провести ОСС?
Зайдите http://maxpark.com/community/1574/content/1745364
http://maxpark.com/community/1574/content/1745364
1. К1 – 12 кв.м. - Алексеев И.Н. - 12:44=0,2727
2. К2 – 14 кв.м - муниципалитет - 14:44=0,3182
3. К3 – 18 кв.м – в долевой собственности:
3.1. ¼ - 4,5 кв.м. - Григорьев Н.П. – 4,5:44=0,1023
3.2. ¼ - 4,5 кв.м. – Григорьева М.И – 4,5:44=0,1023
3.3. ¼ - 4,5 кв.м. - Григорьев В.Н. – 4,5:44=0,1023
3.4. ¼ - 4,5 кв.м. – Максимова Н.Н. – 4,5:44=0,1023
Итого: 44 кв.м. 1, 0001
Можно увидеть зарегистрированные в установленном порядке доли в праве общей собственности на общее имущество указанных собственников помещений?
То, что появился четвёртый знак после запятой, позволяет делать более точные расчёты.
Чем Вам не нравится этот расчёт долей? Что в нём с Вашей точки зрения неправильно?
Так считают доли все. Почему все не считают доли как-то иначе? А почему нужно иначе?
Любое право должно быть зарегистрировано. В том числе и право на долю. С указанием конкретного размера доли в праве.
Не кажется ли Вам странным повсеметное отсутствие регистрации именно размера доли в праве общей собственности?
Вы приводите четыре знака после запятой, но не приводите важнейшего доказательства - подтверждение этих расчётов уполномоченных государственных органов - Регпалаты и БТИ.
Есть решение суда где это бред написан. Этот бред вступил в законную силу определением областного суда.
С этим бредом согласились все суды надзорных инстанций, включая Верховный Суд РФ. Извините ребята, но я считать ничего не собираюсь.
Есть закон и будьте добры представить мне размер зарегистрированной доли в праве общей собственности на общее имущество.
Не буду возражать, если будет пять знаков после запятой для более точных расчётов, но все эти знаки должны быть ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ в установленном порядке.
Не известен размер доли - не известна и доля расходов собственника на ремонт и содержание жилого помещения в многоквартирном доме.
Всё просто как дважды два.
Часть 3 статьи 30 ЖК РФ.
В Жилищном кодексе РФ не указано как распределить бремя содержания бесхозного общего имущества коммунальной квартиры. Забыли законодатели про этот важный момент. Вернее не забыли, а сознательно не указали, поскольку у собственников комнат нет никакого общего имущества в коммунальной квартире.
Если бы это имущество было, то оно бы облагалось налогом на недвижимость. Но оно не облагается. Следовательно это имущество бесхозное и никто не может быть принуждён к его содержанию
Масштабы мошенничества не имеют границ.
У меня нет никакого сомнения, что данный проект создан и функционирует путём издания закрытых от общества постановлений и распоряжений.
Только этим можно объяснить синхронность и согласованность действий всех должностных лиц в этом вопросе.
Абзац не соответствует действительности. Прошу прощения у законодателей.
"В Жилищном кодексе РФ не указано как распределить бремя содержания бесхозного общего имущества коммунальной квартиры. Забыли законодатели про этот важный момент. Вернее не забыли, а сознательно не указали, поскольку у собственников комнат нет никакого общего имущества в коммунальной квартире."
На самом деле порядок содержания общего имущества в коммунальной квартире определён в статье 43 ЖК РФ.
Если нужно собрать 3000 рублей, то расчёт для собственника комнаты № 1 будет выглядеть так:
3000 х 0,2727 = 818.10 руб.
И так по всем собственникам.
Точно так же в соответствии с долей в праве считаются голоса собственников на собраниях собственников комнат в данной квартире.
Ещё раз подчёркиваю, что эта схема применяется для разделённой на отдельные объекты права квартире.
И для всего МКД схема та же. Он тоже разделён на отдельные объекты права: квартиры, комнаты, обособленные нежилые помещения.
А что же, всё таки, не устраивает?
В каком документе эта обязанность возложена на ФРС и БТИ?
БТИ до принятия закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество осуществляло и технический учёт жилищного фонда и регистрацию прав на жилищный фонд.
Только БТИ ранее и теперь готовит документы для регистрации прав. В том числе и на долю в праве. Без этих документов БТИ регистрация прав не может производится.
Площадь общего имущества в коммунальной квартире, приходящаяся на каждого собственника комнаты суммируется с общей площадью его комнаты и УЧАСТВУЕТ В ОПРЕДЕЛЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
То есть в расчёте долей участвует общее имущество.
В основном речь идёт пока о налоге на земельный участок.А размер доли в праве общей собственности на земельный участок Минфин предлагает искать, а не высчитывать, в Регпалате и БТИ. Причём БТИ указывается как последняя инстанция.
Ни органы местного самоуправления, ни тем более какие-либо собрания собственников не уполномочены определять долю в праве общей собственности.
Со временем подготовлю ссылки на эту тему.
И, как я понимаю, потому, чтобы не нарушать законы арифметики, несоблюдение которых ведёт к неверному результату, т.е., к образованию какого-то остатка доли.
Составьте пропорции, исходя, например, из количества фактически проживающих граждан (ниже об этом).
Участвуют и ещё как.
Давайте по приведённой коммунальной квартире посмотрим.
Собственнику комнаты 12 кв. м принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в размере 0,2727
Площадь общего имущества коммунальной квартиры 20 кв. м
В соответствии с частью 2 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме этого собственника пропорциональна
12 кв. м + (20 кв. м х 0,2727 ) = 12 + 5,45 = 17,45 кв. м
Таким образом площадь общего имущества квартиры участвует в расчёте доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Давайте представим себе, что все три комнаты выкупил один человек и стал собственником всей квартиры. В этом случае понятие "ОИ коммунальной квартиры" исчезает.
Какая площадь этой конкретной квартиры из задачки №2, по-Вашему, будет тогда участвовать в расчёте долей по дому?
Или какая площадь такой же соседней квартиры, но находящейся в собственности одного лица, будет участвовать в расчёте долей по дому?
И ещё.
Как будем считать доли участия в расходах по содержанию этого РБ, его ремонту, его замене?
Замечаете три уровня ОИ? ОИ коммунальной квартиры, ОИ дома и ОИ группы домов.
Как 0,2727 мы определили для коммунальной квартиры без учёта размеров ОИ этой коммунальной квартиры, также определяем и ОИ дома без учёта размеров ОИ дома.
Но в каждом последующем уровне ОИ предыдущего уровня участвует. И в определении доли в ОИ группы домов нам уже потребуются размеры ОИ каждого дома.
Но это же нереально. Получается нам нужно иметь два многоквартирных дома, чтобы определить общее имущество в каждом многоквартирном доме?
Проблема ведь не в этом. Проблема в гибриде, в мутанте, который создали из жилого дома отечественные законодатели. Они и дом разделили, и в то же время оставили общую собственность дома.
Такое только в России может быть, где невозможное возможно. Особенно если это большие деньги.
2. Мы говорим о РБ - ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ ДЛЯ ДВУХ ДОМОВ.
3. "Они и дом разделили, и в то же время оставили общую собственность дома.
Такое только в России может быть, где невозможное возможно". Это придумано ещё в Древнем Риме. И отлично работает сотни лет. Это не российское чуда, а мировая практика. Кондоминиум. Только у них дом не оторван от земли. Но оформить землю в общедолевую собственность можно и нужно. И это делается. Примерно в половине МКД России это уже сделано.
При разделе дома утрачено право на общую собственность, права на которую не зарегистрированы. Декларировать можно что угодно.
Общего имущества двух домов не бывает за исключением земельного участка.
Пока дом на 100% был муниципальный, ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОИ в нём не было.
Кроме РБ и зем. участка могут быть и общие хозпостройки, общие детские площадки и т.д.
Но это пока другая тема.
Но я за то, чтобы обязать собственников пойти и зарегистрировать права на ОИ и платить налоги. Так людям, видимо, легче будет понять, что и квартиры и ОИ - это их собственность и их проблема.
С другой стороны у меня есть доказательства того, что Ваш способ расчёта долей применяется. А доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире рассчитана и зарегистрирована именно исходя из общей площади комнат.
Договоре передачи написано "Размер доли определён исходя из соотношения жилой площади приватизируемого жилого помещения к жилой площади данной квартиры"
Поэтому есть над чем подумать
Предположим, что законодатель выбрал в качестве универсального показателя КОЛИЧЕСТВО ФАКТИЧЕСКИ ПРОЖИВАЮЩИХ ГРАЖДАН на конкретеной площади, находящейся в собственности.
Предположим, что тогда в законе было бы записано:
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна КОЛИЧЕСТВУ ФАКТИЧЕСКИ ПРОЖИВАЮЩИХ на площади указанной комнаты.
Часть 1 статьи 42 ЖК РФ."
Как бы Вы тогда сделали расчёт долей? Не пробовали посчитать? Здесь сразу видно, что используется только число проживающих во всей квартире и число проживающих в каждой комнате.
Т.е., это доказывает, что размер, объём, вес и т.п. общего имущества безразличен. Пропорции для расчёта долей участия каждого составляются без учёта параметров ОИ.
А места общего пользования и инженерное оборудование в них, т.е., общее имущество этой квартиры - это ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ.
Чем обозначается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?
Какое отношение эти цифры имеют к площади кухни, туалета, ванны и коридора, которые никому не принадлежат?
НИКАКОГО.
Но в расчётах по дому участвует и общая площадь мест общего пользования коммунальной квартиры.
Соответственно и места общего пользования дома обязательно участвуют в расчётах.
Иначе никак
Целый мандарин - это обычная квартира. Мандарин, поделённый на дольки - это коммунальная квартира.
Дробь, где в числителе вес Вашего мандарина, а в знаменателе - вес всех мандаринов, и указывает Вашу долю (процент) во всём мандариновом дереве.
Естественно, что на весы нужно класть все целые мандарины, а не очищенные от кожуры дольки (комнаты).
Если на весах окажутся целые мандарины и очищенные от кожуры, то вычисления будут ошибочными.
Однако, сам ствол дерева, его ветки и листья при этом не взвешиваются.
Сделайте или представьте себе рисунок. Мандариновое дерево с мандаринами - это МКД, как единое целое. Каждый мандарин - это отдельная квартира. Мандариновая долька - это комната. Кожура мандарина - общее имущество коммунальной квартиры. Само дерево - общее имущество всего МКД.
Теперь к мифическому общему имуществу перейдём.
Вы за него налог платите? Это же недвижимость, которая стоит больших денег. И какую сумму налога Вы платите за свою долю в этой недвижимости?
Желательно копию налогового уведомления приложить. Персональные данные в уведомлении, так и быть, можно вымарать.