Общее имущество существует или нет?
Общее имущество, общедолевая собственность в наших МКД оказались довольно крепкими орешками.
Давайте попробуем на как можно более простых примерах разобраться, что же это такое и как с этим обращаться.
Я нашёл вот какой пример.
Допустим, я являюсь собственником двухкомнатной квартиры в МКД. Одна комната - 18 кв.м. Вторая - 14 кв.м. Комнату 18 кв.м я уже 10 лет сдаю. Мои арендаторы, семья из 2 человек, оказались приличными людьми. И я решил подарить им комнату, которую они у меня снимают. При этом я рассматриваю два варианта.
Вариант 1. Я дарю им только комнату, а сам остаюсь собственником второй комнаты и мест общего пользования. Т.е., остаюсь собственником коридора, кухни, ванны, санузла и всего сантехоборудования, находящегося в них.
В этом варианте ОИ не появляется. Все расходы на его содержание несу я, так как собственник обязан нести бремя содержания своей собственности. Но моим соседям тоже как-то надо пользоваться кухней, общей входной дверью в квартиру, ванной и т.д. Как им этим всем пользоваться? Если это моя собственность, то я имею все права владеть, пользоваться, распоряжаться своим имуществом по своему собственному усмотрению. К примеру, вдруг мне захочется заявить соседям, что для них удобства во дворе, а проход по моему коридору платный, на мою кухню ни шагу. Как же обеспечить соседям доступ к благам цивилизации в данной квартире?
Вариант 2. Вместе с оформлением права собственности на подаренную комнату мои соседи совместно со мной становятся общедолевыми собственниками мест общего пользования. При этом доля в праве на наше общее имущество в нашей квартире, ставшей теперь коммунальной, пропорциональна площади наших помещений, находящихся в нашей собственности.
Немного арифметики. 18+14=32. Моя доля в праве на ОИ квартиры равна 14:32х100% =43,75%. Доля соседей составляет 18:32х100=56,25%.
В таком соотношении мы теперь в этом варианте несём расходы на содержание ОИ нашей квартиры и имеем равные права пользоваться всеми благами квартиры.
В общем, я предложил соседям такую вот нашу местную по масштабам приватизацию жилья. Их дело думать, выбирать вариант, соглашаться на эту дарственную сделку или отказываться от этих двух вариантов. Считайте, что такое предложение поступило Вам. И выбор за Вами.
Очень хотелось бы увидеть здесь мнения представителей сообщества об этих вариантах. Что правильно?
Как должно быть? И почему? При этом хотелось бы не ссылок на наше кривое законодательство, а здравых рассуждений, а если возможно, то и ссылок на законодательство других стран, где эти вопросы разрешены разумно и справедливо на основе Права.
Отдельный вопрос о передаче ОИ (при выборе, конечно, второго варианта) от прежнего собственника (т.е., от меня моим соседям) для Андурского Е.Я,, золотой скрепки и других приверженцев такой постановки вопроса. Поясните мне, как я должен передать своим соседям ОИ нашей, теперь уже коммунальной квартиры, если мне тоже принадлежит доля в праве на это ОИ? И как нам правильно и по справедливости урегулировать наши взаимоотношения по этому имуществу, пользование которым нам необходимо? Кто из нас и что должен делать с этим ОИ в плане его ремонта и содержания как до сделки, так и после неё?
Комментарии
Но.
Аналогия права (с ОИ МКД) здесь не работает.
Условия задачки не правильные.
Задайте снова.
Тогда и решать будем, если время не жалко.
"Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки."
И не так важно, каким путём квартира стала коммунальной, как комнаты стали собственностью разных лиц. Не имеет значения, была ли это сделка по приватизации государственного (муниципального) жилья или покупка-продажа комнат, другие сделки между частными лицами.
Принципы, подходы, механизмы возникновения ОИ, обращения с ОИ аналогичны и для коммунальной квартиры, и для всего МКД.
Вариант 2 возможен. Все условия эксплуатации, ремонта,пользования совместным имуществом определяются грамотно составленным договором, обязательным к исполнению сторонами, нотариально заверенным и зарегистрированном в Регистрационной палате. У нас к сожалению люди, совершая такие сделки пренебрегают юридическими формальностями, от чего потом имеют совсем не формальный геморрой. В договоре Вы можете включить пункт, что Ваш одариваемый обязан в течении 20 лет оплачивать ВСЕ коммунальные платежи Если он согласен, у закона нет претензий к Вам в случае неоплаты
А нам почему-то всучивают всё, что ни попадя, без договора, без нашего на то согласия.
Поэтому всё то, что меня не устраивает, я не принимаю, предлагаю подать на меня в суд. Не подают, что есть силы сопротивляются.
Пытались за моей спиной без меня отрегулировать, но я пресекла, в суде опротестовала их такое поведение.
Неправда Ваша.
1.На приватизацию жилья Вы согласились добровольно. Никто насильно Вам свидетельство о собственности не всучил. Вы сами добровольно его получали.
2. Добровольно согласившись приватизировать жильё, Вы тем самим согласились с условиями приватизации, прописанными в Законе о приватизации жилья. К примеру, вот на это Вы согласились тоже добровольно.
"Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома".
"Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов".
3. Возможно, соглашаясь на приватизацию жилья на этих условиях, Вы не сочли нужным тогда прочитать Закон.
Можете это сделать сейчас.
Здесь http://maxpark.com/community/1574/content/1291811
Полагаю, надо обсуждать тему, а не меня, тем более что Вы это делаете, не удосужившись вникнуть в суть.
А можно будет потом их не пускать в мою кухню-ванну?
Этим "нам почему-то всучивают всё, что ни попадя" Вы ввели меня в заблуждение. Поэтому и написал для тех, кому именно "всучили" квартиры и комнаты, как они считают.
А Вам лично, как нанимателю, приношу извинения и прошу не считать написанное, адресованным лично Вам, хотя, честно говоря, это изначально посвящалось всем собственникам, которые стали таковыми, не задумываясь, не вникая в то, что они становятся и общедолевыми собственниками.
По вопросам, возникающим в ходе разговора, будем разбираться со всех возможных аспектов. И очень полезно это для всех нас, не правда ли?
Есть тут у нас риелторы, а?
Кто приведёт случай из практики, когда была совершена сделка по переходу одной из комнат в квартире в собственность иного лица без приобретения каких-либо прав на общее имущество в этой квартире? А вторая комната и места общего пользования остались в собственности у продавца?
И не имеет значения, дарение или продажа комнаты.
Нам важно, что происходит с правами собственности на ОИ квартиры.
И это нам важно лишь потому, что пример с квартирой - это МКД в миниатюре.
Поймём всё про ситуацию с ОИ квартиры- поймём тогда всё и про ОИ МКД.
И ничего личного...
А что там насчет "кто-нибудь подарит"?
К сожалению, порадовать Вас насчёт "кто-нибудь подарит" пока не могу, хотя те, кто мог бы это сделать есть. И мы с Вами их знаем. Только они далеки от проблем с ОИ.
Кого, кроме собственников комнат волнует состояние ОБЩИХ кухни, ванны, коридора и т.д.?
Никого! Полное правильное ЖКХ, т.е., в расшифровке: Живите Как Хотите.
Вы знаете, у меня ни в одной бумажке не написано, что на моей голове есть волосы, но, тем не менее, наличие волос является фактом. И даже приходится тратиться на стрижку.
Это во-первых.
А во-вторых, я привёл пример с квартирой и хотел бы услышать конкретно Ваше понимание и представление о том, что и как должно происходить с кухней-ванной-коридором, которыми как-то надо пользоваться, распоряжаться, владеть.
Если в ситуации с этой коммунальной квартирой в МКД трудно разобраться без упоминания властей и партий, то можно в качестве примера рассмотреть двухквартирный дом в сельской местности. А таких домов в нашей стране великое множество.
Две квартиры, два хозяина, общая крыша, общая стена между квартирами.
Как этим двух хозяевам относиться к общей крыше их дома? Чья это крыша?
Считать, что крыша является собственностью поселкового совета?
И пусть течёт, если пришла пора её менять? Пусть поссовет её ремонтирует?
Комментарий удален модератором
Я приватизировал в Москве квартиру в 2005 году. В свидетельстве о госрегитрации права на квартиру действительно нет ничего о долях в ОИ МКД. Но, при оформлении приватизации, все собственники подписали "Договор передачи квартиры №ХХХ" с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы в условиях которого, в соответствии с ЖК РФ29.12.2004 №188-ФЗ и №189-ФЗ от 29.12.2004, всё прописано об обязанностях собственниками по отношению к ОИ МКД. В том числе и о моей доле в ОИ МКД. Так что, платить придётся, вопрос остаётся только один: сколько, кому и за что!
Квартиру передали по договору, А ОИ ... ? Как его передали.... ???
Обязанность содержать имущество существует только там , где имущество существует в собственности, а Вы предлагаете содержать ... долю.. , в том , чего НЕ СУЩЕСТВУЕТ! Состав общего имущества дома НЕ ОПРЕДЕЛЁН и ВАМ НЕ ПЕРЕДАВАЛСЯ ????
Вы не ПОДТВЕРДИЛИ СВОИМ СОГЛАСИЕМ ПРИНЯТЬ ЕГО В СОБСТВЕННОСТЬ!
Сами то понимаете о чём пишите???
Предположим, я Вам предлагаю оформить в собственность одну из комнат в моей двухкомнатной квартире. Передаю Вам эту комнату бесплатно. А у меня в собственности останется вторая комната.
Что, по-Вашему, должно происходить с ОИ этой квартиры? Как мы с Вами должны решить вопрос с коридором, с кухней, с ванной, с входной дверью в квартиру, с газовой плитой, с умывальником и т.д? Чьё это всё теперь? Кто за это ОИ квартиры теперь отвечает?
Разве Вы не замечаете всю абсурдность разговора на тему передачи мной Вам кухни, ванны и остального ОИ квартиры?
Неужели кому-то ещё непонятно из этого простого примера, что ОБЩЕЕ невозможно передать какому-то одному лицу или нескольким?
Разве непонятно, что предложив Вам комнату в собственность, я должен предложить Вам одновременно со мной стать совладелицей, сособственником мест общего пользования в этой квартире?
Или Вы хотели бы получить в собственность только комнату, а кухня-ванна Вам не нужна, Вы не собираетесь ими пользоваться и не собираетесь за них отвечать?
Или ещё похлеще вариант. Я свою комнату продам Иванову, кухню - Петрову, ванну - Сидорову и так до последнего смесителя. А они в свою очередь всё это перепродадут ещё кому-то? Как Вы будете жить в этой бесплатно доставшейся комнате?
Неужели из этого не ясно, почему жилая комната и места общего пользования - это своего рода нитка и иголка? Куда иголка - туда и нитка.
"Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение."
Давайте выкинем из головы, что написано или не написано в бумажках, именуемых свидетельства о собственности, нормативно-правовые акты нашего законодателя.
Давайте включим свои мозги и поразмышляем о природе вещей, о их сути, о их свойствах и особенностях с точки зрения здравого смысла, разумности, справедливости, целесообразности, а особенно в данном случае, когда мы говорим о такой сложной вещи в правом плане, как, казалось бы, простая коммунальная квартира, в которой сочетаются две формы собственности. ЛИЧНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - на комнаты и ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - на места общего пользования.
Независимо от того, что 20 лет об этом удачно и неудачно пишет наш законодатель, у нас в наших головах должно же сложиться правильное понимание природы и сути этой сложной вещи.
Однако вопрос, как быть с кухней-ванной, всё равно остаётся. Всё равно этот вопрос урегулировать как-то надо...
Только на примере квартиры я хотел попытаться показать, что и с МКД без ОИ получается парадокс. Хотя, конечно, понимаю, что есть люди, которым представить в собственности комнату без кухни-санузла гораздо легче, чем представить в собственности квартиру в МКД без крыши, без лестницы, без наружных стен, без фундамента, без перекрытий.
В Законе о приватизации жилья написано, по-моему, однозначно для тех, кто хотел соображать самостоятельно. А те, кто соображать своей головой был не в состоянии, тот мог бы поинтересоваться у друзей, знакомых, родственников, специалистов, что означает эта формулировка в Законе.
Однако большинство предпочло воспринимать официальную пропаганду приватизации жилья, я бы сказал, с притворною мольбою. Глядя на эту пропаганду в газетах, на телевидении, многие люди, наверное, вспоминали Пушкина:
" ..., притворитесь! Этот взгляд
Всё может выразить так чудно!
Ах, обмануть меня не трудно.
Я сам обманываться рад."
А некоторых совсем одолела природная лень в чём-либо разбираться.
Так нет же!
Выискиваются всевозможные способы "и рыбку съесть, и...", т.е., и статус собственника квартиры (комнаты) сохранить, и за общее имущество не отвечать...
В чьих руках должен находиться унитаз в санузле двухкомнатной квартиры, которая стала коммунальной после того, как прежний собственник этой квартиры одну из комнат передал в собственность иному лицу, оставшись при этом собственником второй комнаты?
Вы не можете высчитать и долю в общем имуществе квартиры, которая разделена на отдельные объекты права.
Или доля во всей квартире (без раздела) или право собственности на отдельные комнаты без мифического права общей долевой собственности на общее имущество квартиры. Соответственно и по всему дому
Или долевая собственность на весь дом, или право собственности на помещения в доме без мифического права общей долевой собственности на общее имущество.
Если же квартира разделена на отдельные объекты права, то никаких долей в праве на мифическое, не существующее в природе общее имущество квартиры, нет.
То же самое можно сказать и о жилом доме. Или доли в праве на весь объект, или право на отдельные объекты. Среднего нет и быть не может.
Это сказка про голого короля и его платье, которое не существует, но мы его обсуждаем.
В этом смысле корректным был бы пример с земельным участком. Если он существует и его границы установлены, но право собственности не зарегистрировано в установленном порядке, то право собственности на земельный участок принадлежит государству или муниципалитету.
При разделе участка на меньшие участки и оформлении прав на них, эти участки становятся самостоятельными объектами права при условии, что к ним должен быть подход и подъезд.
Земельные участки под подходами и проездами остаются в собственности государства или муниципалитета, поскольку входят в границы государства, муниципалитета.
Иными словами границы любого объекта собственности должны быть известны и права на этот объект должны быть зарегистрированы. Мифическое же общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире им не принадлежит в силу того, что права на него не зарегистрированы и им не переданы.
Не зарегистрированы права именно на помещения мифического общего имущества и на квадратные метры этих помещений.
Есть двухкомнатная квартира.
Одна комната в собственности Иванова.
Вторая - в собственности Петрова.
Обычная, стандартная, реальная, жизненная ситуация.
Чей должен быть РЕАЛЬНЫЙ, корректный умывальник на РЕАЛЬНОЙ, корректной кухне?
Поскольку регистрация прав на общее имущество как на отдельные объекты собственности законом не предусмотрена, то это общее имущество должно содержать государство или муниципалитет.
С земельными участками под многоквартирными домами именно так и происходит. Участок или принадлежит государству (муниципалитету) или собственникам в соответствии с долей, но не в мифической общей, а реальной доле в доме. Как если бы дом не был разделён на отдельные объекты собственности.
Но гораздо проще эта проблема решается оформлением права на долю во всей квартире. Вам нужно передавать своим постояльцам не право на комнату в квартире, а право на реальную долю в квартире. Тогда не будет проблем ни с правами на умывальник, ни с правами на унитаз. Это будет общее имущество собственников квартиры, право собственности на которое будет зарегистрировано и выражено простой дробью.
Мы к этому неизбежно придём
Входная дверь в коммунальную квартиру тоже должна быть отдельным объектом права?
Если квартира перестала быть отдельным объектом права, а объектами права стали комнаты в этой квартире, то входная дверь в квартиру не может принадлежать собственникам комнат этой квартиры.
Расположенное в доме инженерное оборудование должно также находится в долевой собственности совладельцев многоквартирного дома.
Расходы по содержанию дома совладельцы должны нести в соответствии с долей в праве на весь дом.