Мечты о "Городе Солнца"?

Эти новые российские сказки о Городе Солнца размещаю  здесь для расширения кругозора участников сообщества. Вашему вниманию предлагается интересное выступление на одной из конференций 2003 года. Речь идёт о главном - о ТСЖ.

"Мы наши, мы новые "Оазисы ТСЖ" построим"! - так хочется воскликнуть, читая текст этого выступления. 

В следующем 2013 году будет десятилетний юбилей очередной  утопической идеи, так и не ставшей реальностью, что, впрочем, естественно, для такого рода идей. 

(А.Радуньский)

Текст выступления В.К.Хомякова

http://www.up.mos.ru/tsg/04/04_0_6_7.htm#_Toc49070690  

из сборника материалов научно-практической конференции «Самоуправление граждан в жилищной сфере. Кондоминиум и товарищество собственников жилья: современное состояние, проблемы и пути их решения», которая состоялась 9 апреля 2003 г. в Юго-Восточном административном округе Москвы, на Карачаровском механическом заводе.

                                                       ISBN 5-93310-048-Х               © Издательство Прима-Пресс-М, 2003

"Построение открытого гражданского общества в Российской Федерации требует, в первую очередь, реформирования существующей системы правоотношений. Создание системы самоуправления граждан в жилищной сфере является важнейшим шагом в этом направлении.

Становление самоуправления граждан в жилищной сфере зависит от двух основополагающих факторов, первый из которых – государственная регистрация кондоминиумов, а второй – создание товариществ собственников жилья как управляющих кондоминиумами компаний.

Государственная регистрация кондоминиумов является государственной задачей, и обязанность такой регистрации всецело лежит на государстве. Создание товариществ собственников жилья зависит от волеизъявления граждан – собственников жилья, где роль государства заключается в помощи в виде политики наибольшего благоприятствования.

Во-первых, регистрация кондоминиумов создает налогооблагаемую базу налога на недвижимость в жилищной сфере, который принесет более половины доходной части бюджетов субъектов Федерации. Во-вторых, зарегистрированное право на жилищную недвижимость ликвидирует огромный теневой сектор экономики, который представляет сегодня жилищная сфера городов, и Москвы в первую очередь. Начнет «работать» в жилищной сфере Гражданский кодекс Российской Федерации, основанный на институте права собственности, который сегодня, без зарегистрированного права собственности на жилищную недвижимость, по существу, не может регулировать правоотношения лиц.

Достаточно пары штрихов, чтобы показать важность регистрации кондоминиумов. Так, в соответствии с действующим российским законодательством (см. ст. 130 Гражданского кодекса РФ) квартира в России не является недвижимым имуществом, так же как не является недвижимостью многоквартирный жилой дом, – правоустанавливающие документы на них не содержат никакой связи с землей. С точки зрения закона, в городах России сегодня нет собственников жилищной недвижимости (не считая собственников частных домов). Две трети жилищной недвижимости, входящей в состав кондоминиумов в городах, являются бесхозными. Такое «ничье имущество» является благодатной почвой для теневой экономики.

Существующее положение дел с регистрацией кондоминиумов является в настоящее время одной из проблем в жилищной сфере.

Государственная регистрация кондоминиумов – это первый и главный шаг на пути реформирования правоотношений в жилищной сфере. Совокупность кондоминиумов составляет жилищную сферу. Не сделав этого первого шага, мы не можем начать реформу жилищно-коммунального хозяйства.

Это на сегодня главная проблема в жилищной сфере. Главная проблема на пути становления самоуправления граждан в жилищной сфере в Москве. Чтобы управлять объектом недвижимости в жилищной сфере, каким является кондоминиум, необходимо знать его границы. Пока же земельные участки кондоминиумов, являясь в соответствии с законом общим имуществом домовладельцев, без определения границ и правоустанавливающих документов, не являются собственностью ни Москвы, ни домовладельцев в кондоминиумах.

В условиях отсутствия регистрации границ земельных участков кондоминиумов граждане-домовладельцы, реализуя свое право на самоуправление, создают управляющие компании по управлению кондоминиумами, временно ограничиваясь управлением многоквартирными домами.

 «Нижегородский» проект создания первого «Оазиса ТСЖ»

ГЖП совместно с Управой района Нижегородский уже несколько месяцев работает над осуществлением проекта «Оазис ТСЖ «Нижегородский». На начало 2003 г. в «Оазис ТСЖ» вошло пять ТСЖ, а до конца года их станет девять. Нужно сразу отметить, что это стало возможно благодаря большой помощи со стороны главы Управы района Нижегородский Н. А. Водянова.

Префектура Юго-Восточного административного округа поставила под свой постоянный контроль работу Управ с жителями районов в вопросах помощи жителям в создании товариществ собственников жилья и налаживании их эффективного функционирования. Такой подход префектуры ЮВАО находится в полном соответствии с Комплексной городской программой формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. В вопросе ее реального исполнения префектура ЮВАО сегодня безусловный лидер в Москве. Об этом говорят и 200 ТСЖ, созданные в ЮВАО.

Глава Управы района Нижегородский Н. А. Водянов, ознакомившись с расчетами по проекту «Оазис ТСЖ», полностью проект одобрил. Обосновал свою позицию он двумя причинами: 1) оплата для жителей остается на уровне муниципального (или государственного) жилья с сохранением всех льгот и субсидий; 2) появляется полная прозрачность бухгалтерской отчетности по платежам за жилищно-коммунальные услуги по каждому дому, и жители начинают платить по факту полученных услуг.

Была еще одна, третья, причина у главы Управы Н. А. Водянова: хотелось увидеть, что усилия Управы и бюджетные средства, которые тратятся на формирование кондоминиумов и создание ТСЖ, не расходуются напрасно, а вовлекают жителей района в самоуправление своими домами и в то же время помогают в вопросе более эффективного содержания жилищного фонда.

Особенно интересным и ценным делает проект в районе Нижегородский то, что он осуществляется не в домах-ново-стройках, а на базе рядовых домов существующей застройки.

Суть проекта «Оазис ТСЖ»

1. Дома, в которых создаются ТСЖ, являются домами существующей застройки, но соблюдается одно важное условие – все они расположены рядом, в непосредственной близости один к другому.

2. Общая жилая площадь домов, участвующих в проекте, должна в сумме составлять от 40 до 50 тыс. м².

3.

В каждом доме (кондоминиуме) создается свое товарищество собственников жилья, со своим правлением, председателем правления и ревизионной комиссией. Все выборные начальственные должности в ТСЖ (правление, ревизионная комиссия) исполняются на общественных началах и не ложатся дополнительным финансовым бременем на плечи соседей по дому.Главная задача, которая ставится перед товариществом собственников жилья, – контроль над деятельностью наемного профессионального управляющего, осуществляющего управление кондоминиумом (домом и придомовым участком) по контракту с ТСЖ. Это подразумевает и контроль над бухгалтерией ТСЖ. Обоснованную смету доходов и расходов на год представляет управляющий (с бухгалтером), а утверждает его общее собрание членов ТСЖ. В рамках утвержденной сметы управляющий работает самостоятельно. Фонд оплаты труда работников (размер зарплат) входит в смету и также утверждается общим собранием, равно как и отчет управляющего по итогам года.

4. Каждый кондоминиум (дом) имеет свое ТСЖ, свой расчетный счет (расчетный счет своего дома), свое правление и своего председателя правления. Но все ТСЖ, входящие в «Оазис ТСЖ», должны иметь контракт с одним и тем же Управляющим на один и тот же срок. Размер зарплаты у Управляющего высокий – 10000–12000 руб. в месяц, но зарплата рассчитывается исходя из управления общей жилой площадью 45000 м². В «Оазис ТСЖ» может входить 10 или 15 домов с разной общей жилой площадью. В нашем проекте участвуют дома, чья площадь 3300 м², есть по 5300, есть 8500 и т. д. В доме, площадь которого 3300 м², управляющий будет получать зарплату 726 руб. (коэффициент на 1 м² 0,22 руб.). А в доме площадью 8500 м² – 1870 руб. в месяц. Все дома для него являются одним единым объектом, и его зарплата формируется из суммы зарплат во всех домах. Аналогично устанавливается зарплата главному бухгалтеру и главному инженеру. А больше в составе управленцев во всем «Оазисе ТСЖ» никого и нет.

5. Главная функция управляющего ТСЖ – это исполнение функции заказчика. Управляющий от имени ТСЖ заключает с организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, юридически правильные профессиональные договоры на тепло, горячую, холодную воду и водоотведение, на ТВ-антенны, вывоз мусора, лифты, радио, домофон, техническое обслуживание, охрану и т. д. Следит за их надлежащим исполнением, защищая интересы жителей своих домов. Одновременно управляющий заключает договоры на управление с каждым домовладельцем или нанимателем в каждом отдельном кондоминиуме, где прописаны как обязанности жителя, так и его права.

Управляющий строит работу в два этапа.

На первом этапе заключаются все перечисленные договоры плюс самый важный на этом этапе – договор на финансирование, на основании которого ТСЖ (каждое!) начинает получать бюджетные дотации на техобслуживание на свой расчетный счет.

На втором этапе набирается штат работников по техническому обслуживанию жилищного фонда, с оформлением каждого из них в каждое ТСЖ соответственно.

Как результат – каждый дом (кондоминиум) на первом этапе имеет пакет договоров, которые показывают фактическую стоимость услуг, получаемых каждым жителем в доме в течение месяца, года. Все показатели в ТСЖ берутся по счетчикам (энергоснабжение), по времени работы (лифты, ТВ-антенна, радио, домофон), периодичности работ (вывоз мусора), ведомостей учета работ (планово-профилактический ремонт) и актов приемки работ (по аварийным работам).

 «Оазис ТСЖ «Рязанский»

Чуть позже района Нижегородский приступил к созданию «Оазиса ТСЖ» район Рязанский. Проект осуществляется совместно с Городской жилищной палатой. Сейчас «Оазис ТСЖ» объединяет 7 ТСЖ. В ближайшее время их станет 11, а до конца года должны выйти на рекомендуемый объем обслуживаемых площадей в 45000 м².

Глава Управы района Рязанский А. Д. Евсеев взял проект под свой личный контроль. Ставится задача помочь «Оазису ТСЖ» стать образцом самоуправления жителей своими домами, чтобы жители остальных домов района узнали, как это нужно делать, имели возможность прийти, посмотреть и научиться на живом примере тому, как в своем доме создать эффективную систему самоуправления своим домом. Правлению для приема жителей сразу нашли помещение. Глава Управы поставил задачу: все программы по благоустройству района (мой двор, мой подъезд, закрытие подъездов домофонами, системы видеоконтроля) начинать с домов «Оазиса ТСЖ». И это правильно, так как в тех домах, где жители проявляют о них большую заботу, больше гарантий того, что бюджетные средства затрачены не напрасно и плоды вложенного труда будут сохранены.

У меня большая уверенность в том, что уже через год «Оазис ТСЖ «Рязанский» превратится в настоящий оазис образцового содержания жилых домов. Другим районам Москвы будет у кого поучиться.

«Оазис ТСЖ «Выхино–Жулебино»

Было бы неправильным не упомянуть «Оазис ТСЖ», который создается при активном участии управляющей компании «Фрегат-1» (Генеральный директор Ю. А. Озеров) в районе Выхино–Жулебино при поддержке со стороны главы Управы А. А. Пашкова. Сейчас в «Оазис ТСЖ» входят четыре ТСЖ, а до конца полугодия их будет уже шесть. «Фрегат-1» оказывает реальную помощь во всем – в помещении для правления для приема жителей, в документации, непосредственно в вопросах техобслуживания.

В «Оазис ТСЖ» входят и дома, которые давно требуют капитального ремонта. Управляющий ТСЖ планирует привлечь средства города для выполнения капитальных работ. Это тоже одно из преимуществ ТСЖ – город выделяет значительные средства для помощи ТСЖ в вопросах капитального ремонта. На первых порах ТСЖ нужно помочь.

Мы рассмотрели три случая создания целых кустов ТСЖ, «Оазисов ТСЖ». И все  проекты осуществляются в Юго-Восточном административном округе Москвы. Думаю, что это не случайно.

Понимание префектурой ЮВАО и Управами районов ЮВАО задач жилищной реформы, а также помощь, оказываемая в создании реальных положительных примеров самоуправления жителей в жилищной сфере – все это говорит о том, что Юго-Восточный административный округ сегодня является безусловным лидером реформирования правоотношений в жилищной сфере Москвы. Это хорошо для всей Москвы, потому что есть у кого учиться.

9 апреля 2003 г. в Юго-Восточном административном округе прошла Окружная научно-практическая конференция на тему «Самоуправление граждан в жилищной сфере. Кондоминиумы и товарищества собственников жилья: современное состояние, проблемы и пути их решения». Организаторами Конференции выступили префектура ЮВАО, Российская муниципальная академия и журнал «Управа».

Деловая атмосфера, научно обоснованный анализ существующих в жилищной сфере проблем и путей их решения, информация и обмен опытом профессионалов в жилищной сфере между собой и с многочисленными гостями из других округов и районов Москвы сделали конференцию важным событием: на ней были озвучены новые технологии в области управления жилищным фондом.

Очень хотелось бы через год услышать доклады председателей правлений и управляющих «Оазисов ТСЖ» о результатах реализуемых ими проектов".