В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и ремонта жилья должна определяться управляющей домом организацией и собственниками — исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей объекта.
В силу различных причин в большинстве случаев управляющими компаниями устанавливается муниципальный тариф, предусмотренный для содержания и ремонта неприватизированного жилья, что неверно. В результате такой «уравниловки» перечень выполняемых работ приходится подстраивать под собираемую сумму. Между тем в идеале сперва должна составляться смета (читай, бизнес-план), после чего следует изыскивать финансирование.
Кстати, руководители некоторых управляющих организаций и ТСЖ зачастую не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания собственного дома, и на возникающий со стороны собственников вопрос отвечают скупым наречием «много». В свою очередь жильцы также не торопятся вникать в проблему и зачастую лишь комментируют ее глаголом «дурят». Из этих двух слов пока и получается бизнес-план. В конце концов, обе стороны ждут, что же решат городские власти, не имеющие к частному многоквартирному дому отношения.
Между тем законодательство предусмотрело определенный перечень необходимых работ, которые следует выполнять в многоквартирном доме, имеющиеся собственные потребности также можно зафиксировать на бумаге. Их общий список мы привели в статье «Содержание и ремонт жилья». Одновременно сегодня ростовская «Управляющая организация ЖКХ» внедряет в городе новую услугу по расчету тарифа в отдельно взятом многоквартирном доме.
Впрочем, каждый собственник или председатель ТСЖ, располагая определенными данными на местах, с относительной погрешностью самостоятельно может рассчитать стоимость сметы. Ниже мы публикуем один из вариантов типового расчета тарифа на содержание и ремонт жилья,при составлении которого за основу были взяты:
рекомендации «Управляющей организации ЖКХ»;
общая ситуация в отрасли и сложившиеся нравы;
общие принципы составления краткосрочных бизнес-планов во всех сферах деятельности (от прачечной до промпредприятия).
Одновременно отметим следующее:
расчет тарифа на содержание и ремонт жилья наиболее целесообразно производить один раз в год;
тариф на содержание и ремонт жилья подлежит обязательному ежегодному утверждению на собрании собственников;
изложенные принципы расчета тарифа на содержание и ремонт жилья не могут являться обязательными, в данной статье мы приводим лишь один из примеров.
I . Структура расходов на содержание и ремонт общего имущества
Эксплуатация и ремонт внутридомового оборудования.
Осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных нарушений.
Обеспечение пожарной безопасности.
Уборка и санитарная очистка мест общего пользования (подвал, чердак, кровля и т. д.).
Уборка дворовой территории.
Высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними.
Косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы).
Эксплуатация лифтов.
Сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
Итого (руб.)
Разное + 20% от «итого».
Всего (руб.).
Примечания.
▪ В пункт №1 следует включать все имеющееся общедолевое имущество: домофоны, общедомовые узлы учета и т. д.
▪ Если управляющая компания или ТСЖ не могут выполнять весь перечень работ самостоятельно (например, пункты №№8–9), соответственно, в данные графы необходимо вписать оплату привлеченным субподрядчикам.
▪ Пункт №12 предусматривает различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любого бизнеса. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы. Можно предполагать, что в жилищной сфере эта непредвиденная составляющая достаточно велика – учитывая общее состояние жилого фонда.
Так, возможно, в раздел «разное» у нас войдут:
▪ штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома (отметим: штрафы различным проверяющим инстанциям платят очень многие предприятия, при этом работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно);
▪ устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
▪ устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газона автомобилями цветы и пр.).
II. Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, канализование, электроснабжение, отопление, газ
Данный раздел состоит всего из одного пункта. Управляющая организация оптом купит у монополистов коммунальный ресурс для всего дома, после чего, будучи исполнителем коммунальных услуг, перепродаст их каждому из жильцов по той же самой «оптовой» цене.
Дописывать в этот раздел какие-либо дополнительные составляющие, а также «разное» — значит, взимать наценку за коммунальные услуги. А это запрещено законом. С точки зрения рыночной экономики это абсурд, невозможно купить машину муки, после чего перепродать ее «на килограмм» по прежней цене и не остаться в убытке. Поэтому данные расходы придется заложить уже в следующий раздел, что не противоречит законодательству.
III. Материальные расходы управляющей организации
1. Зарплата и отчисления на социальные нужды персоналу. 2.
Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемого в ходе обслуживания данного многоквартирного дома. 3. Приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря, топлива. 4. Оплата аренды занимаемого помещения, производственной территории (или амортизационные отчисления на имущество – если оно находится в собственности предприятия). 5. Коммунальные услуги, потребляемые офисом (производственной территорией) управляющей организации. 6. Транспортные услуги. 7. Другие услуги, связанные с управлением многоквартирным домом. 8. Итого. 9. Разное (+20%). 10. Всего.
Примечания.
▪ Пункт №1: если в управлении предприятия находится более одного дома, необходимо разделить площадь данного многоквартирного дома на площадь всего жилого фонда, обслуживаемого организацией, затем — умножить полученное частное на общий фонд заработной платы. По аналогичному принципу в данном случае следует рассчитывать и пункты №№4–6, и скорее всего пункт №2 — если одним и тем же оборудованием предприятия обслуживается весь жилой фонд.
▪ По поводу пункта №2 отметим, что, согласно правилам зарубежной рыночной экономики, идеальный срок амортизации оборудования и инструментов, используемых предприятием, должен составлять пять лет. За это время, если даже используемые фирмой те же компьютеры, механизмы и инструменты не выйдут из строя, то на рынке появятся более совершенные новинки, а компания должна развиваться. Что же касается ЖКХ, то здесь обычно одна и та же модель обычно работает на отрасль десятилетиями с соответствующим качеством…
В пункт №7, в частности, войдут операции, которые мы не могли поместить во II раздел:
▪ оплата управляющей организацией за задолжников ЖКХ предприятиям-монополистам, в том числе — хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Между тем, если управляющая компания или ТСЖ не расплатятся с водоканалом или теплосетью, последние зачастую отключают ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом;
▪ расходы на борьбу с задолжниками ЖКХ. Чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые зачастую измеряются десятками тысяч, управляющей домом организации придется оказывать на них давление: заказывать «молнии» в типографии, печатать их фамилии в газетах, нанимать коллекторские агентства, наконец, судиться;
▪ расходы на борьбу с коммунальными предприятиями. Как исполнители коммунальных услуг управляющие компании и ТСЖ должны отстаивать интересы жильцов перед предприятиями-монополистами. В случае сбоев с поставкой в дом энергоресурсов УК или товарищество должно производить перерасчет за коммунальные услуги. В ходе управления многоквартирным домом возможны разногласия с монополистами, отстаивать интересы жильцов придется в судах.
IV. Другие расходы
Оплата услуг банка.
Подготовка и переподготовка кадров.
Платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности.
Налоги и другие сборы, предусмотренные законодательством.
Итого.
Разное (+20%).
Всего.
V. Окончательный расчет затратной составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья производится по следующей схеме:
Расходы на содержание и ремонт общего имущества.
Материальные расходы управляющей компании.
Другие расходы.
Всего.
Рентабельность (+20% от «всего»).
Итого.
Затем полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений. многоквартирного дома. В результате мы получим реальную стоимость содержания и ремонта жильяв отдельно взятом объекте.
Примечания.
▪ Мы специально не включили в тариф пункт II, подразумевающий расходы за потребляемые жильцами коммунальные услуги, поскольку их оплачивают отдельно. Кроме того, начисление платежей за «коммуналку» производится исходя из объемов потребляемого ресурса, а не занимаемой собственником площади. Но при этом в некоторых случаях возникает необходимость рассчитать не непосредственно тариф на содержание и ремонт жилья в в отдельном доме, а общую стоимость эксплуатации кв. метра. В данной ситуации следует включать и расходы на оплату коммунальных услуг.
▪ По поводу пункта VI (рентабельность) отметим, что, если домом управляет ТСЖ, рентабельность предусматривать не следует, так как товарищества являются некоммерческими организациями. А управляющая же компания должна зарабатывать прибыль — как любое предприятие. Но при этом в большинстве случаев себестоимость эксплуатации одного и того же дома у управляющей компании окажется ниже, чем у товарищества, рыночное преимущество УК в том, что она обслуживает десятки многоквартирных домов, за счет больших объемов удается снижать расходные составляющие.
VI. Доходы в многоквартирном доме
И напоследок отметим, что из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Как показала практика, сдавать в аренду можно следующие объекты общедолевого имущества:
подвалы, чердаки и другие технические этажи;
стены здания (под рекламные щиты);
крыши (под антенны сотовой связи).
В этом случае при расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья сначала из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты комиссионных управляющей организации, которая привлекла на объект арендаторов). А затем полученную величину также разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Комментарии