Жилье: не мешать соседям

Недавно председатель комитета по законодательству Павел Крашенинников внес в Госдуму законопроект, предлагающий установить размер минимальной доли в праве собственности на жилье. Определяться он должен в зависимости от общей площади жилья. В квартире до 30 кв. м минимальная доля должна составлять не менее 1/3, для помещений 30–60 кв. м — 1/6, а площадью 60–120 кв. м — 1/10
Недавно председатель комитета по законодательству Павел Крашенинников внес в Госдуму законопроект, предлагающий установить размер минимальной доли в праве собственности на жилье. Определяться он должен в зависимости от общей площади жилья. В квартире до 30 кв. м минимальная доля должна составлять не менее 1/3, для помещений 30–60 кв. м — 1/6, а площадью 60–120 кв. м — 1/10.

На более обширное жилье эти правила не распространяются, как и на право наследования. Регистрировать в своей квартире можно будет только ближайших родственников. А тех, кто не является членом семьи, — при соблюдении ими учетной нормы жилья на человека, установленной местными властями.

«Резиновые» дома особенно распространены в Подмосковье. Схема их появления такова: человек за копейки приобретает развалюху в какой-нибудь деревне, а потом регистрирует в этот дом людей. За временную регистрацию берут около $1500, постоянную — по двойному тарифу. Это неплохой бизнес: владелец регистрирует, например, 100 человек и получает $300 тыс. абсолютно легально. Отказать в регистрации нельзя. Этот вопрос сейчас стоит особенно остро: у всех недавних террористов была временная регистрация.

Но дело не только в безопасности — проблема назрела давно.

В советское время почти все граждане были лишь нанимателями квартир (кроме кооперативов, составлявших меньше 10% жилищного фонда). И государство как собственник ограничивало вселение в жилище. Например, нельзя было сдать комнату в коммуналке без согласия соседа. Сейчас эта норма действует, но распространяется на ничтожный процент жилищного фонда, который еще остался в государственной или муниципальной собственности (около 12%). Все остальные квартиры приватизированы, их владельцам государство сейчас ничего диктовать не может.

Это порождает целый клубок проблем. Наблюдается злоупотребление правом собственника жилого помещения. Мне часто пишут письма жильцы, чьи права ущемлены. Например, пожилая женщина пережила супруга, у которого, как оказалось, есть сын от первого брака. Он как наследник первой очереди заявил вдове, что либо она заплатит ему $10 тыс., либо он подселит к ней соседей — в большом количестве. У нее не было таких денег, и молодой человек продал свою долю. На место мужа вселился целый коллектив.

Отдельная квартира стала коммуналкой. Помешать этому женщина не может: у нее есть право преимущественного выкупа, но если она не может или не хочет им воспользоваться, доля в квартире поступает на свободный рынок.

Есть примеры, когда мигранты покупают 12-метровую комнату в складчину — по 1/10 комнаты каждый. И если в квартире к тому времени кто-то уже жил, его жизнь превращается в ад. Причина в том, что нет ограничения на вселение.

В Москве есть минимальная норма для вселения в общежитие: 6 кв. м жилой площади на человека. Получается, студентам эту площадь гарантируют, а всем остальным — нет.

Необходимо ограничивать право на продажу долей — хотя бы санитарными нормами. Это позволяет сделать закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Но конкретные параметры, которым должно соответствовать жилое помещение, там не установлены. Я писала письма в Роспотребнадзор, но он отвечал, что установить одинаковые нормы для всей России невозможно. А местные власти говорят, что Жилищный кодекс предписывает им установить только учетные нормы и нормы предоставления жилья. Санитарные нормы должна утвердить федерация.

Сравнивать Россию с Европой или Америкой бессмысленно: у них обеспеченность жильем гораздо выше. В развитых европейских странах на человека в среднем приходится вдвое больше, чем в России. В США вообще принцип другой: там минимум измеряется не метрами, а спальнями. У каждого человека должна быть пусть восьмиметровая, но изолированная комната.

Я считаю, что не стоит ограничивать право собственников распоряжаться своим имуществом. Достаточно ограничить право на вселение.

Было бы проще не определять долю, а установить норму для вселения. Как в случае с социальным жильем. Норма предоставления жилой площади на человека в Москве — 18 кв. м общей площади. Если в такую квартиру хотят вселить родственника (даже супруга или родителей, за исключением только несовершеннолетних детей) и площадь на каждого оказывается меньше учетной нормы, то наймодатель (в Москве — департамент жилищной политики) вправе отказать.

Еще одно ограничение, которое необходимо ввести, — на вселение в коммунальную квартиру тяжелобольных. Независимо от метража. Сейчас вселяются с открытой формой туберкулеза, даже если в соседней комнате грудной ребенок.

Может ли государство вмешиваться в права собственника, ограничивая вселение? Да, если при этом ущемляются права других граждан. Такие ограничения вводятся только федеральным законом. И важно дать понять, что мы ни в коем случае не хотим ограничить право распоряжаться своим имуществом — продавать, дарить, завещать, т.е. совершать любые законные сделки.