Что нужно знать нашим гражданам при покупке недвижимости в Турции

Приобретение недвижимости – дело достаточно простое. Но так может показаться лишь на первый взгляд. Тем более, если вы решили приобрести ее в Турции. Недостаточно хорошо зная законы этой страны, можно наломать дров. А значит, потребуется помощник-консультант.

За что агентство или агент получает свои комиссионные? Они должны не только подобрать объект, но и полностью проверить объект, собрать весь пакет документов для оформления на покупателя ТАПУ. Главная задача агентов – избавить покупателя от лишних переживаний и взять на себя все вопросы купли-продажи, от начала и до конца. Все действия, безусловно, должны проходить в рамках закона.

Как проверить агентство? Достаточно просто: сейчас очень много информации находится в интернете. Не стоит лениться и верить на слово – проверьте. Задайте название агентства в поисковике, зайдите на форумы. Также стоит потребовать у агентов разрешение на их деятельность.

Стоит знать, что куплей-продажей в Турции, согласно закону, имеют право заниматься только ее граждане. А потому иностранные посредники являются незаконными. На этот вид деятельности даже не выдается рабочая виза иностранцам. Да и в случае чего предъявить им претензии не получится. Поэтому стоит знать гражданство того, с кем вы работаете. Также стоит обратить внимание, что довольно многие турецкие агентства, заключая контракт, не проверяют Тапу на чистоту. Если этого не происходит, на этом стоит настаивать – тем более вы имеете на это право.

С какими проблемами можно столкнуться еще?

1. 1.      Тапу может быть заложено в банке или находиться под ипотекой. Например, за долги хозяина или застройщика.
2. 2.      Жилье может быть взято его предыдущим хозяином в кредит.
3. 3.      Если не было разрешения на застройку объекта, то ТАПУ вообще может не существовать.

ТАПУ проверяется в кадастре, на что выдается соответствующий документ. На данный момент никаких ограничений на Тапу нет, и он принадлежит тому человеку, у которого приобретается объект.

Перед тем, как заключить контракт, следует узнать, кто продавец недвижимости и кто указан в Тапу владельцем. Если продает не хозяин квартиры, а доверенное лицо, следует подтвердить наличие у него генеральной доверенности. Это подтвердит его право заключать контракт на продажу объекта. Ни в коем случае не ведитесь на провокацию вроде «Вы нам не доверяете?». Как говорится, доверяйте, но проверяйте. Везде есть нечистые на руку дельцы, которые рады облапошить доверчивого покупателя.

Если все документы собраны правильно и все в порядке, ТАПУ, пройдя все необходимые проверки в Кадастре города, где приобретается недвижимость, отправляется в Измир в военное ведомство. В этом ведомстве проверяется сам объект – например, не расположен ли этот объект в зоне, где находятся стратегические объекты. Стоит заранее знать, что иностранцам нельзя покупать недвижимость вблизи военных и стратегических объектов.

В среднем вся процедура занимает от 1 до 3 месяцев, не больше. И только после этого иностранный гражданин может переоформить Тапу на свое имя, после чего станет законным владельцем этой недвижимости. Запомните, ни один договор не дает права на владения недвижимостью, если ТАПУ не был переоформлен.

Покупка недвижимости на стадии строительства – это выгодное вложение финансов. В среднем покупка объекта на стадии котлована на 25% дешевле стоимости готового объекта, но это и большой риск того, что стройка объекта может тянуться годами, если у застройщика не окажется достаточно средств.

К сожалению, в Турции многие, не имея понятия о строительстве, начинают заниматься им только потому, что эта сфера бизнеса прибыльная. Взяв кредит в банке, надеются, что квартиры будут проданы уже на стадии строительства, что и даст возможность достроить объект. Иногда это приводит к проблемам. Квартиры не продаются, а проценты в банке идут. Из-за этого квартиры продаются дешевле – лишь бы  погасить долги. Так и случается, что финансирование заканчивается, а строительство останавливается.

В итоге объект строительства может быть перепродан более надежному застройщику, а покупатели квартир теряют все, что вложили. Конечно, это происходит не всегда, но такие случаи происходят сплошь и рядом.

Для того, чтобы не попасть в такие переделки и не потерять деньги, застройщика нужно тщательно проверять. Стоит узнать, какие объекты были ранее построены этим застройщиком. Не поленитесь приехать и посмотреть лично, пообщаться с теми, кто уже проживает в готовых объектах, вовремя ли было сдано строительство, и все ли документы оформлялись правильно, все ли получили Тапу на руки.

Финансовую дееспособность застройщика можно проверить на государственном сайте ATSO (Antalya Ticaret ve sanayi odasi). Он полностью на турецком языке, поэтому стоит найти надежного переводчика, и все выяснить сразу, нежели потом выяснять отношения в суде.

Бывали случаи, когда застройщик сообщал, что Тапу нет, так как объект не окончен. Это неправда. Особенно когда проект утвержден, а строительство началось.

Гибкость жилищного законодательства позволяла застройщику, возводящему дом, регистрировать в Г.Р.Н. (отделении ТАПУ) еще не существующие квартиры, представленные только на плане, с пометкой Kat İrtifakı – предварительной регистрацией в жилой фонд, и получать на них отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. «bağımsız bölüm»). То есть в действительности земельный участок еще пуст и не застроен, но по документам уже «разбит» на квартиры, у каждой из которых УЖЕ есть свое Тапу, полученное на основании предварительной регистрации в жилом фонде Kat irtifakı. Это Тапу уже можно законно продавать или переписывать на другого собственника как отдельную квартиру. Часть ТАПУ может быть оформлена на хозяина земли, а часть на застройщика.

При покупке на стадии строительства, если вы покупаете квартиру у хозяина земли, заключать контракт следует именно с ним, а не с застройщиком. И соответственно наоборот. Или же требуйте предоставления генеральной доверенности на продажу.

Что такое Искян и виды Искяна

Genel iskan (искен, искан) - акт сдачи дома в эксплуатацию в Турции. Это документ, который застройщик обязан оформить на здание или комплекс зданий за свой счет, в сроки, указанные в разрешении на строительство и в техническом паспорте на здание (ЯПЫ РУСАТ). Genel iskan является таким же важным документом при покупке недвижимости в Турции, как и ТАПУ (свидетельство о праве собственности).

Приобретать недвижимость в Турции без Он Искяна можно, особенно если приобретать на этапе строительства, но в договоре купли-продажи должен быть отражен факт отсутствия акта сдачи дома в эксплуатацию. Также должны быть прописаны примерные сроки его получения и ответственность застройщика недвижимости при срыве этих сроков, вплоть до расторжения сделки со штрафными санкциями в пользу покупателя.

Если же дом находиться в 100% готовности, а данного документа по каким либо причинам нет, то этот факт должен насторожить покупателя. Без этого документа (Genel iskan) нет возможности оформить отдельный акт сдачи квартиры или виллы в эксплуатацию (Ferdi iskan), а это грозит в будущем штрафными санкциями для покупателя такой недвижимости в Турции.

Genel iskan (иногда называемый Он Искян) - документ, который подтверждает, что все соответствует стандартам, и что здание готово к эксплуатации в соответствии с его назначением.

Ferdi iskan выдается непосредственно на квартиру.

Это элементарные правила при покупке квартиры, которые стоит знать, чтобы не попасть в неприятность. Но самое главное зависит от вас, уважаемые покупатели. Приехав в Турцию, чтобы купить квартиру, не расслабляйтесь. Отдыхать стоит потом, когда все уже будет позади. Вы привезли в Турцию приличную сумму денег и старайтесь не стать объектом наживы недобросовестных граждан.

И лишь оформив все документы, можно позволить себе наслаждаться всеми красотами этой восточной страны. Она станет для вас страной сказки и страной, где сбываются мечты. А, может быть, станет и второй Родиной.