Кто должен содержать многоквартирные дома?

На модерации Отложенный

Опрос на тему "Готовы ли вы содержать свой дом" пользователи просмотрели 1250 раз. См. http://gidepark.ru/community/1574/content/1284277. Учитывая интерес к этой теме представляю аналитическую статью, поясняющую мою мысль о том, что ответственность за состояние многоквартирных сохраняется за муниципалитетами.

 

 

НЕСЕЛЕНИЕ НЕ ГОТОВО ОСВОБОДИТЬ МУНИЦИПАЛИТЕТЫ ОТ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

 

В Российской Федерации вместе с государственным управлением существует и местное самоуправление. Общие принципы его организации и, в частности, вопросы жизнеобеспечения населения регулирует закон (ФЗ-131). Неотъемлемой частью муниципальной системы жизнеобеспечения служит или, по крайней мере, должен служить жилищный фонд, состоящий из комплексов, в состав которых входят земельные участки и расположенные на них объекты, включая многоквартирные дома (МКД).

Речь о кондоминиумах. Термин «кондоминиум» происходит от латинских слов con — вместе и dominium — владение, а обозначает он совместное владение единым объектом. С некоторых пор в российском законодательстве этот термин более не используется. Это, возможно, связано со стратегией перестройки, в соответствии с которой то, что может приносить доход, должно было отойти новоявленным капиталистам, а всё прочее — остальным гражданам, и в том числе жилищный фонд.

При советской власти этот фонд за исключением личных домовладений относился к общенародному достоянию. В 1991 он отошёл муниципальным образованиям (приложение к Постановлению ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1). А они, став собственником жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, более 80% квартир передали отдельным гражданам. По версии законодателя они обрели право общей долевой собственности на прочие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В полемику со мной вступили эксперты в сфере ЖКХ. Так, москвич Андрей Радуньский утверждает, что общая долевая собственность возникает, когда в МКД появляется второй собственник. С этого момента имущество, относящееся к МКД, включая, например, крышу, становится общей для обоих собственников. Причём вне какой-либо зависимости, составлялся ими или не составлялся акт о переходе крыши из собственности владельца МКД в общую долевую собственность. Андрею я предложил представить, что он, купив квартиру в МКД, который, к примеру, принадлежит мне, заявил свои претензии на крышу дома, посчитав её общей. Однако в нашей с ним гипотетической сделке купли-продажи квартиры о крыше ничего не говорилось.

Представитель общественной организации из Томска Евгений Каштанов пишет, что нынешние собственники квартир не хотят нести бремя содержания общего имущества. Они опасаются принимать на себя ответственность за дом в целом. Всё встанет на свои места, когда с 2013 года в половине регионов собственники помещений в МКД станут платить налог не только за свои квартиры и нежилые помещения, но и за весь дом.

Так что же это такое — МКД? Чаще всего под этим термином понимают здание, где в собственности физических и юридических лиц имеются квартиры и нежилые помещения. Забывая порой и про так называемое общее имущество (ОИ), и про то, что основное назначение МКД состоит всё-таки в жизнеобеспечении проживающих в нем граждан.

А как быть, если гражданин надумает приватизировать занимаемую квартиру в муниципальном МКД, первый этаж которого состоит из нежилых помещений? По логике законодателя такой гражданин становится долевым собственником всего ОИ. А это не только крыши и подвал, но и доходные помещения на первом этаже. На практике такими помещениями распоряжается муниципалитет, сдавая их в аренду или продавая в интересах муниципального образования. Спрашивается, не нарушают ли такие действия права собственников квартир, предусмотренные ст. 290 ГК РФ? Нет, не нарушают, ведь жилищный фонд в целом в собственность владельцев квартир никогда не передавался.

Другое дело, что, распоряжаясь по своему усмотрению нежилыми помещениями на первом этаже и предоставляя все остальное содержать собственникам квартир, муниципалитеты, в сущности.

Используют политику двойных стандартов. А это никуда не годится.

О праве на имущество. Оно не порождается декларациями, пусть даже эти декларации исходят от законодателя. Изначально такое право возникает у того, кто создаёт имущество. Владелец имущества, в свою очередь, может передать его иному лицу в целом или отчасти, для чего с таким лицом он должен заключить соответствующую сделку.

Как уже говорилось, значительную часть жилищного фонда Российская Федерация передала муниципальным образованиям. И если население одного из таких образований, например, Казани, проведя соответствующий референдум, выразит готовность отказаться от своего права на МКД, собственники отдельных помещений в таких домах, наверное, смогут приобрести расположенное в них ОИ. Естественно, на условиях, зафиксированных соответствующими договорами. Одной стороной такого договора должны выступить собственники помещений в отдельно взятом МКД, другой — орган местного самоуправления, уполномоченный муниципальным образованием.

Нужно только иметь в виду, что совместные решения собственники помещений принимают на своих общих собраниях. И что договор купли-продажи жилья подлежит обязательной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Но поскольку случаи, когда бы собственники по своей доброй воле решились заключить с муниципалитетом подобный договор, не известны, ответственность за состояние МКД в целом остаётся за муниципалитетами.

А между тем, 6 апреля 2012 года депутаты ГД РФ в первом чтении рассмотрят изменения в ЖК РФ и, в частности, предусматривающие отказ государства от своих обязательств по капитальному ремонту МКД (ст. 16 Закона о приватизации). С принятием названной поправки собственники помещений в отдельных МКД останутся один на один со своими проблемами, обусловленными состоянием «своих» домов, иногда весьма плачевным...

Как уже говорилось, жилищная стратегия России нуждается в самом радикальном пересмотре. И в первую очередь это касается уточнения обязанностей муниципалитетов. Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 130 Конституции РФ эти обязанности определяет население муниципального образования. Оно самостоятельно решает вопросы местного значения. В том числе владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Не думаю, что население Казани согласится освободить муниципалитет от бремени содержания МКД. Поэтому заместитель руководителя исполкома Казани, курирующий вопросы ЖКХ и благоустройства Александр Лобов уже не сможет пенять управляющим компаниям за то, что с крыш многоэтажных домов на головы ни в чём не повинных казанцев иногда падают глыбы льда.

Содержание МКД казанский муниципалитет может на конкурсных началах поручить подрядным организациям. Правда, отечественному уродливому рынку услуг по управлению жилищным фондом ничего хорошего это не сулит. И какой может быть рынок там, где речь идёт о жизнеобеспечении населения?!

Не все эксперты разделяют взгляды, изложенные в настоящей статье. Так, например, мой коллега – член Общественного совета по вопросам развития городского хозяйства при исполкоме Казани Вадим Рязанский считает, что проблематика ОИ обусловлена не только недостатками жилищного и смежного с ним законодательства, но и отсутствием механизма реализации продекларированных законом прав и обязанностей собственников помещений в МКД. Роль такого механизма, по его мнению, могли бы сыграть ТСЖ. Предложение возложить ответственность за МКД на муниципалитет (в расчёте на то, что к нему же перейдут и соответствующие обязанности) Вадим Рязанский посчитал утопией.

Однако большинство участников опроса, запущенного в социальной сети Гайдпарк его мнение не разделяет. Так, 18% из них согласны освободить муниципалитет от ответственности за состояние многоквартирных домов, 70% на это не согласны, а 11% судьба дома безразлична. Для них главное, чтобы своя квартира была в порядке.

Ефим Андурский для ИА REX

Дата публикации: 27.03.2012 16:58