В экономике все познается в сравнении. Взять тот же курс рубля. Его реально можно оценить только в сравнении с долларом, евро или буханкой хлеба. Чем больше валюты или продуктов питания можно купить на единицу рублей, тем выше их курс. А значит, и благосостояние тех, кто получает зарплату в национальной валюте РФ.
То же самое и с доступностью жилья. Она определяется сразу несколькими факторами: ценой квадратных метров, средней зарплатой и ставками по ипотеке. Мы решили проверить, где же в России самое доступное жилье и стоит ли его там покупать.
ДЕШЕВЛЕ ВСЕГО – НА КАВКАЗЕ
Итак, начнем по порядку. Ставки по ипотеке в целом по стране примерно одинаковы. Большинство крупных федеральных банков имеют филиалы во многих регионах, поэтому местные игроки рынка вынуждены держать свои аппетиты в узде, если хотят зарабатывать за счет ипотеки. Кроме того, с помощью заемных средств сейчас приобретается лишь каждая пятая квартира, да и у многих ипотечников первоначальный взнос составляет примерно половину от стоимости покупаемого жилья.
Так что серьезного влияния на доступность жилья ставки по ипотеке в России пока не оказывают. Хотя кредитный спрос на квартиры в последние годы серьезно растет. В этом году россияне должны взять жилищных кредитов на общую сумму до 1 трлн. рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю развития ипотеки в стране. Тем не менее это пока цветочки. Для сравнения, в странах Запада с помощью кредитов приобретается до 80 – 90% недвижимости. Ставки по жилищным займам там играют куда более весомую роль при оценке доступности жилья.
Наверное, главный фактор, влияющий на решение о покупке новых квадратных метров – это все-таки их стоимость. Если сравнить различные регионы России, то она отличается существенно (см. таблицу). Как водится, больше всего квадратный метр жилья стоит в Центральном федеральном округе. И чем ближе к Москве, а затем и Кремлю, тем он дороже (за исключением, наверное, Рублевки и других элитных районов). На другом полюсе - недвижимость в кавказских республиках. Там жилье можно приобрести за относительные «копейки», но ажиотажного спроса на него по понятным причинам нет.
- С точки зрения климата, природных условий и ландшафта во многих северокавказских городах созданы все условия для успешного развития жилой и коммерческой недвижимости, - делают вывод эксперты компании Penny Lane Realty. - Здесь чистый воздух, теплый климат, термальные источники, удобное транспортное сообщение, живописные горные склоны и море. Однако развитию рынка жилой недвижимости мешает политическая нестабильность, крайне высокий уровень преступности и социальная напряженность.
ЕСЛИ Б Я БЫЛ МОСКВИЧ…
- Ха! Была бы у меня такая зарплата, как у вас в Москве, то я бы давно себе уже квартиру купил, - высказывал мне как-то раз коллега из Владимира.
Однушки в этом городе стоят около 1 - 1,5 млн. рублей. За эти деньги даже малометражку в самом дальнем районе Подмосковья еще надо потрудиться поискать. А если брать недвижимость внутри МКАДа, то вряд ли получится найти что-то дешевле 5 млн. рублей. При этом средняя зарплата в Москве и Владимире отличается не так серьезно, как стоимость недвижимости.
Если снова вспомнить кавказские республики, то легко понять, что низкая стоимость квадратного метра говорит если не о депрессивности, то во всяком случае о малой привлекательности региона. В конце концов все определяется балансом спроса и предложения. Если стоимость жилья невысока, значит у местного населения просто нет денег на решение квартирного вопроса.
К примеру, на Северном Кавказе уровень безработицы достигает 40 – 50%. Но даже те, кто работают, получают примерно вдвое меньше, чем в среднем по России. Те же самые проблемы актуальны и для малых городов и поселков по всей территории страны. Нет работы – нет желающих покупать жилье. Многие местные жители либо работают вахтовым методом в крупных городах, либо и вовсе стараются перевезти семью поближе к более «хлебным местам».
Как выяснили в Penny Lane Realty, практически самая дешевая недвижимость находится в городе Биробиджане (Еврейская автономная область). Квадратный метр там стоит чуть больше 20 тысяч рублей. Но покупателей все равно нет.
- Дешевизна жилья обусловлена объективными причинами, - поясняют риелторы. - Суровый дальневосточный климат, удаленность от крупных городов, низкий уровень социально-экономического развития, отсутствие стратегически важных ресурсов и сокращение населения.
ДЕЛИМ ЦЕНУ НА ЗАРПЛАТУ
чтобы реально оценить, где жилье доступнее всего, нужно сравнить среднюю стоимость жилья со средней зарплатой в городе (см. таблицу 2). Тогда окажется, что завидовать столичным жителям в принципе не стоит. По сравнению с другими российскими городами, копить на квадратные метры в Москве придется гораздо дольше.
Как подсчитали в компании Alliance De Luxe, среднестатистическому жителю столицы понадобится 13,5 лет, чтобы накопить на квартиру площадью 40 квадратных метров. И речь даже не об ипотеке. А о том сроке, в течение которого все получаемые доходы потенциальный покупатель жилья должен отправлять на приобретение недвижимости.
В лидерах рейтинга, естественно, Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Здесь жителям придется откладывать на квартиру самое большое количество времени. А вот больше всего повезло жителям Самары. Здесь достаточно хорошие заработные платы (27 тыс. рублей в месяц) и адекватная стоимость квадратного метра (48 тыс. рублей). Таким образом жители Самары могут накопить на квартиру в своем городе в 2 раза быстрее, чем москвичи.
Однако, как отмечают эксперты, такой подход довольно условен.
Продукты питания и услуги ЖКХ в большинстве крупных городов стоят примерно одинаково. Поэтому теоретически москвичи могут откладывать в заначку гораздо больше средств. Тем более что и высокооплачиваемую работу в столице найти проще. Однако здесь есть и контраргумент. Обычно решать жилищный вопрос вынуждены приезжие. А у них очень весомая доля расходов приходится на съем квартиры. Да и различные услуги в столице стоят гораздо дороже.
А КАК У НИХ
В развитых странах нормативы по количеству квадратных метров на человека гораздо выше, чем в России. Если у нас «однушкой» считается квартира с одной жилой комнатой, то в большинстве стран Европы и США расчет ведется по спальным площадям. То есть «однокомнатной квартирой» там считаются апартаменты с кухней, гостиной и одной спальней. Отсюда и разница в подходах.
Недавно аудиторско-консалтинговая компания Deloitte провела исследование сравнительной стоимости новостроек в разных странах. В расчет брали те же два показателя: среднюю цену жилья и зарплату. Но при этом в качестве стандартного жилья рассматривали квартиру площадью 70 квадратных метров.
Оказалось, что больше всего повезло жителям Германии. Так такую жилплощадь можно приобрести всего за 3 года упорного труда. То есть средняя стоимость 70-метровой квартиры превышает тамошнюю среднюю зарплату всего в 36 раз. В других странах этот показатель выше. К примеру, в Эстонии – копить на квартиру пришлось бы 7 лет, в Чехии и Великобритании - 7,5 года, в Польше - 8,5 года, а во Франции – 9 лет.
К сожалению, в этом неформальном рейтинге Россия снова оказалась на первом месте. Среднестатистическому россиянину, чтобы купить квартиру площадью 70 квадратных метров, придется отказываться от воды и пищи в течение 11 лет.
Как отмечают специалисты, это означает только одно. Стоимость жилья в России завышена примерно на 30%. По крайней мере, если сравнивать с нашими соседями из Восточной Европы. А это значит, что когда стоимость нефти пойдет вниз, то квадратные метры в России могут серьезно подешеветь. К примеру, так случилось с японской недвижимостью. В начале 90-х цены на квартиры в Токио подскочили до астрономических величин. Но затем из-за кризиса в экономике упали в разы. До сих пор стоимость квадратного метра в столице Японии в два с лишним раза ниже пиковых значений, достигнутых 20 лет назад.
ТАБЛИЦА
Почем «квадрат» в России
Федеральный округ
|
Цена (тыс. рублей)
|
Средняя зарплата (тыс. рублей)
|
Центральный
|
68,8
|
28,3
|
Дальневосточный
|
56,2
|
24,6
|
Северо-Западный
|
52,6
|
24,4
|
Уральский
|
50,2
|
22,7
|
Южный
|
44,1
|
18,5
|
Сибирский
|
42,7
|
17,3
|
Приволжский
|
40,1
|
16,4
|
Северо-Кавказский
|
28,6
|
15,2
|
ТАБЛИЦА 2
Кому сколько копить на жилье
Город
|
Цена 1 кв. м, руб.
|
Средняя з/п, руб.
|
Цена "двушки" 40 кв. м, руб.
|
Кол-во лет
|
Москва
|
166 000
|
41 000
|
6 640 000
|
13,5
|
Санкт-Петербург
|
99 000
|
30 250
|
3 960 000
|
10,9
|
Московская обл.
|
76 500
|
24 750
|
3 060 000
|
10,3
|
Екатеринбург
|
64 700
|
24 750
|
2 588 000
|
8,7
|
Уфа
|
51 000
|
21 700
|
2 040 000
|
7,8
|
Нижний Новгород
|
50 000
|
22 100
|
2 000 000
|
7,5
|
Казань
|
55 000
|
25 000
|
2 200 000
|
7,3
|
Новосибирск
|
51 000
|
25 000
|
2 040 000
|
6,8
|
Волгоград
|
46 200
|
23 000
|
1 848 000
|
6,7
|
Омск
|
40 000
|
21 500
|
1 600 000
|
6,2
|
Ростов-на-Дону
|
50 300
|
27 500
|
2 012 000
|
6,1
|
Челябинск
|
42 500
|
23 500
|
1 700 000
|
6,0
|
Самара
|
48 000
|
27 000
|
1 880 000
|
5,9
|
Комментарии
Стоимость ВСЕГО в России завышена на 30%. Называется - "коррупционный налог".