Кадастровая профанация

Накануне дачного сезона в Москве на Общероссийскую конференцию садоводов собралась представители садовых товариществ со всей России, чтобы обсудить наболевшие проблемы, коих накопилось уже большое количество. Дачная амнистия не только не решила многих сложностей с оформлением земли, но и создала новые, в том числе в виде многочисленных конфликтов из-за спорных границ участков.

Плохо работает и российское законодательство, касающееся садовых товариществ. Тогда еще спикер Совета Федерации С.Миронов в связи с этим отметил, что необходимо приравнять территории садовых товариществ по статусу к населенным пунктам, уравнять плату за электроэнергию, разобраться с налогообложением садовых участков, учитывая, что ставки земельного налога за последнее время в некоторых товариществах выросли в несколько раз. Всех владельцев шести - восьми соток в условиях роста цен на продукты вообще надо освободить от земельного налога. Хотя бы на ближайшие десять лет, - высказал предложение С.Миронов.

Редактор газеты "6 соток", руководитель движения "Садоводы России", Андрей Туманов считает инициативу единороссов ее предвыборным пиаром. "Авторы проекта уже несколько лет заседают в Госдуме, они уже неоднократно могли изменить текущее положение дел. Есть куча законов, которые нужно совершенствовать и делать в них поправки". При этом он привел пример, когда накануне прошлых выборов единороссы, долгое время выступавшие за платное межевание земли, отказались от него. В результате возникли новые проблемы. "В результате такого самомежевания, фактически начались дачные войны, а инициатива ЕР принесла, скорее, вред", - отметил А.Туманов.

А ситуация действительно только ухудшается, о чем может говорить тот факт, что земельными проблемами озадачились уполномоченные по правам человека в С-Петербурге и в Ленинградской области. По их инициативе в конце июля несколько дней работала телефонная «горячая линия», на которую все желающие могли сообщить о своих проблемах и о своих предложениях по их устранении. И таких дозвонившихся были сотни, сообщения которых будут анализировать, передавать материалы соответствующим ведомствам, а если потребуется, были обещаны проверки.

О некоторых проблемах системного плана, с которыми мне самому пришлось столкнуться со своим земельным участком в СНТ «Поркузи» Тосненского района, я также сообщил на эту линию, хочу надеяться, что они будут небесполезны.

Кроме того, я считаю, что приведенные мною факты будут весьма полезны и многим рядовым садоводам. Я достаточно подробно и весьма досконально разобрался со многими причинами земельных конфликтов, которые носят системный характер и без устранения которых невозможно избежать многочисленных земельных споров. И на собственном опыте я могу гарантировать достоверность изложенных фактов и их взаимосвязь с действующими нормативными правовыми актами.

В соответствии с перечнем функциональных обязанностей и своим Уставом Кадастровая палата (КП) должна проводить:

- проверку документов, представляемых для проведения государственного кадастрового учета, на наличие необходимых для учета сведений и их соответствие сведениям, содержащимся в кадастре, а также на отсутствие в них иных оснований для отказа или приостановления государственного кадастрового учета;

- проверку документов, представляемых для проведения государственного технического учета, на полноту и непротиворечивость, содержащихся в них сведений.

Из переписки с Росреестром и его территориальными подразделениями по результатам их ответов выявились следующие обстоятельства:

1. Оказывается, что районные филиалы КП занимаются только вводом кадастровых данных в компьютер (ранее такие люди назывались просто операторами ЭВМ).

2. Проверку кадастровых планов участков правоустанавливающим документам и своим кадастровым данным КП не проводит, т.к. это требует «специальных знаний в области геодезии и картографии, которые не входят в должностные обязанности работников КП».

3. Проверку полномочий лиц, участвующих в проведении межевания и оформления его результатов (наличие должным образом оформленных доверенностей, для чего есть даже специальная графа в акте согласования границ) КП также не проводит. А это весьма принципиальный момент, определяющий юридическую правомочность как самой процедуры, так и документов по оформлению ее результатов.

Почему-то извещения о проведении межевания и расписки о их получении в дело включаются, а такой важный документ как доверенность, подтверждающая полномочия лиц, участвующих в процедуре межевания, и определяющая правомочность оформленных при этом документов – нет. И до настоящего времени этот недочет не устранен.

4. Проверка наличия в проведении межевания и оформления его результатов всех заинтересованных лиц и их подписей КП также не проводится и даже при отсутствии нескольких подписей такие документы принимаются к кадастровому учету, хотя данное нарушение также является определяющим юридическую правомочность как самой процедуры, так и документов по оформлению ее результатов.

5. Проверка правильности фамилий правообладателей в кадастровых документах КП также не производится и кадастровые документы даже с неверной фамилией правообладателей принимаются к кадастровому учету, а затем в течение несколько лет не корректируются.

6. Нет четких критериев, по которым должно определяться соответствие/несоответствие поступивших на кадастровый учет документов нормативно установленным требованиям.

7. Не установлен более-менее детальный порядок прохождения кадастровых документов от районного подразделения до их утверждения в территориальном Управлении Росреестра (ранее хоть была «Схема взаимодействия Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области и Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области по вопросам проведения землеустройства и ведения государственного земельного кадастра»).

Вот это все и должно быть прописано в соответствующем Административном регламенте, инструкции или методических указаниях, чего как оказывается в Росреестре нет и из-за чего Кадастровыми палатами не проводится должный контроль документов, в результате чего и возникают различные конфликтные ситуации. Как известно, законы устанавливают общие принципы, а их конкретизация дается в ведомственных документах, более подробно регламентирующих выполнение определенных функций. И такие документы в виде нескольких Административных регламентов в Росреестре уже есть, но вот эта основополагающая функция почему-то обойдена вниманием. Хотя если вспомнить известное высказывание про мутную воду, то станет понятно почему.

По нашему СНТ «Поркузи» мне пришлось столкнуться с фактом, что фрагмент кадастровой карты КП с участками по нашей улице существенно не соответствует аналогичному фрагменту плана садоводства, являющегося первоосновой землеустройства, по которому проводилась нарезка индивидуальных участков, и которые в таком виде существовали более 20 лет. Однако установить - кто, когда и на основании какого документа столь существенно (по сравнению с планом садоводства) изменил конфигурации участков, их линейные размеры и площади, причем без какого-либо согласования хотя бы с Правлением садоводства, не говоря о необходимости утверждения общим собранием, так и не удалось.

И как выяснилось, причина оказывается в том, что КП не проверяет и не сопоставляет правоустанавливающие документы - постановления районной Администрации и план садоводства - с документами кадастровых инженеров, которые часто оформляют их даже без выезда на место. Контроля же за деятельностью кадастровых инженеров со стороны территориальных Управлений Росреестра нет вообще. Государственные инспектора по земельному контролю объясняют это тем, что у них в штате нет аттестованных кадастровых инженеров и необходимых приборов (даже лазерного дальномера, а измерения ими проводились обычной рулеткой по кочкам и кустам вдоль заборов), в связи с чем такой контроль не может выполняться в принципе. И действительно не выполняется, что весьма наглядно и продемонстрировала проведенная Управлением Росреестра по ЛО выездная проверка.

В распоряжении о проведении проверки № 79/11 от 27.12.2011г в нарушение всех возможных нормативных документов не были указаны ни цели, ни задачи и предмет проводимой проверки; ни правовые основания проведения проверки, в том числе нормативные правовые акты, обязательные требования которых подлежат проверке. Из-за отсутствия четко поставленных целей, задач и предмета проверки в ходе проверки никакого контроля соответствие фактического положения наших земельных участков сведениям государственного кадастра недвижимости вообще не проводилось, как и не проводилась проверка самих кадастровых документов на предмет установления кадастровых значений параметров участков для последующей проверки их соответствия фактическим размерам. При этом было заявлено, что это документы Кадастровой палаты, являющейся самостоятельным юридическим лицом, и у инспектора нет полномочий на их проверку. Проводились только замеры фактических размеров по периметру участка и высчитывались их площади. Причем независимо от соответствия размеров сторон участка своим кадастровым данным, если площадь участка «существенно» не отличалась от кадастрового значения, то инспектор считал, что нарушений законодательства нет. Как потом посчитало и руководство Управления. И это при том, что на каждый участок имеется кадастровый план, определены линейные размеры его границ и координаты поворотных точек, которые занесены в Государственный кадастр и Государственный фонд данных. Однако, как показала проведенная Управлением «проверка», даже рядовой инспектор позволяет себе по собственному усмотрению «перекроить» конфигурацию участка, считая что недостаток одного размера компенсируется избытком другого, если при этом площадь участка «существенно» не отличается от кадастрового значения. Хотя в соответствии с п.4 статьи 16 главы 3 Закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости, осуществления изменений данного объекта недвижимости.

Особо следует отметить, что подобная самодеятельность проверяющего инспектора нигде не зафиксирована в официальных кадастровых документах, и даже конкретные результаты измерений в нарушение Административного регламента Росреестра не отражены в актах проверки. И владельцам участков, на которые имеются зарегистрированные кадастровые планы, линейные размеры и площади, в дальнейшем будет невозможно обосновать, на каком основании они самовольно изменили конфигурацию своих участков.

Не могу не обратить внимание читателей на еще один весьма показательный факт, который был приведен в письме Росреестра № 16-6910-ВФ от 24.10.2011. «В настоящее время, в соответствии с приказом Росреестра № П/93 от 11.03.2010 «О наделении ФГУ «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам РФ полномочиями органа кадастрового учета» кадастровый учет на территории ЛО осуществляется ФБУ «Кадастровая палата» по ЛО.

Взаимодействие Управления Росреестра по ЛО и ФБУ «Кадастровая палата» по ЛО по вопросам ведения государственного кадастра недвижимости не предусмотрено».

Мало того, что взаимодействие не предусмотрено, так и территориальные Кадастровые палаты выведены из подчинения территориальных Управлений и объединены в самостоятельную структуру, подчиненную в настоящее время непосредственно центральному аппарату Росреестра, что подтверждает приведенная ниже выписка. Подобная организационная структура будет весьма неплохо способствовать дестабилизации комплексной деятельности в области кадастрового учета, контроля землеустройства и земельного контроля.

Согласно п.24 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011г. № П/331 «О переименовании федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» в федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в соответствии с приказом от 25.10.2011г. №128 «Об утверждении Положений о филиалах федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации», с 25.01.2012г. ФБУ «Кадастровая палата» по Ленинградской области прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к ФГБУ «ФКП Росреестра», которое в настоящее время является органом кадастрового учета. (хочу подчеркнуть, что это касается всех кадастровых палат, а не только КП по ЛО).

На территории Ленинградской области действует филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. Б.

Из данного подтверждения руководителем Росреестра следует, что ЗКП, имея все кадастровые документы, не наделена необходимыми полномочиями и не имеет возможности реально эти данные контролировать. Управление Росреестра наоборот имеет необходимые организационные структуры по контролю землеустройства и земельному контролю, но не имеет сертифицированных специалистов-геодезистов и необходимых геодезических приборов, а также не обладает необходимой кадастровой документацией. По этой причине проводятся только измерения обычной рулеткой линейных размеров границ участков (причем без их сравнения с кадастровыми данными) и расчет их площадей. И вот только по этому параметру проверяющим инспектором и принималось решение о наличии нарушений земельного законодательства, которое затем утверждалось руководством Управления.

И вот этот примитив, называемый Государственным земельным контролем, оказывается заложен в идеологию Росреестра, в связи с чем напрашивается вопрос о компетентности его руководства и способности должным образом организовать и обеспечить выполнение возложенных на Росреестр государственных функций в сфере земельных отношений.

Таким образом, проверка, проведенная Управлением к Государственному земельному контролю имеет весьма слабое отношения, выполнена весьма некачественно и с многочисленными нарушениями порядка и процедур, установленных нормативными актами, а ее результаты никоим образом не могут считаться достоверными. Об этом Росреестр был поставлен в известность, но никаких действий по устранению допущенных нарушений в течение более трех месяцев так и не принято.

В своих письмах в Росреестр и в Управление Росреестра по ЛО я писал, что главный земельный закон - Земельный Кодекс - считает земельные участки объектами земельных отношений, причем без каких-либо ограничений в зависимости от их классификации. И как указано в п.1 статьи 2 Кодекса «Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать настоящему Кодексу».

На что Росреестр письмами № 16-6910-ВФ от 24.10.2011, № 16-621-СВ от 27.01.2012 и № 16-3433-СВ от 12.05.2012 ответил, что в настоящее время в соответствии с в очередной раз «откорректированным» законом № 78-ФЗ «О землеустройстве» садовые земельные участки теперь не являются объектами землеустройства, землеустроительная документация на них не составляется, государственная экспертиза землеустроительной документации в отношении этих земельных участков не проводится и контроль за проведением землеустройства на них также не проводится. Таким образом миллионам владельцев земельных участков сделан бесценный подарок, от которого они долго будут иметь головную боль и поминать «добрым» словом «заботливых» законотворцев.

Однако нормативными актами установлено, что землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы. Землеустроительное дело формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами РФ. Причем граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В связи с этим Росреестру был задан вполне законный вопрос - должен ли быть приведен в соответствие с Земельным кодексом закон № 78-ФЗ «О землеустройстве» и на каком основании Росреестр считает, что требования ЗК на него не распространяются.

Ответа на этот свой вопрос, имеющий принципиальное значение для квалификации земельных отношений, от Росреестра я так до сих пор и не получил.

В письме № 16-00777/12 от 06.07.2012 Росреестр сообщил мне, что приказом Минюста РФ № 354 от 06.10.2011 признан утратившим силу Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции по государственному земельному контролю, утвержденный приказом Минюста РФ № 254 от 27.12.2007, который регламентировал порядок проверок в отношении физических лиц. Новый Административный регламент Росреестра проведения проверок при осуществлении государственного земельного контроля в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей не регулирует порядок проведения проверок в отношении физических лиц.

Теперь единственным нормативным актом, регламентирующим проверку соблюдения земельного законодательства в отношении физических лиц, остался КоАП, в котором от ранее существовавшего государственного контроля землеустройства и земельного контроля остались только «рожки и ножки» в виде всего двух статей:

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка - Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков - Уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков.

А вот как трактуют земельный контроль в связи с этим Управление Росреестра по ЛО, сам Росреестр, а затем и Петербургский городской суд:

«Контроль проводится только по площади участка, при этом линейные замеры участка позволяют сделать вывод о том, превышает ли площадь данного земельного участка размер, указанный в правоустанавливающих документах. Выявление такого превышения свидетельствует о самовольном занятии земельного участка, а значит и о нарушении земельного законодательства.

Довод Заявителя о том, что, несмотря на то, что фактическая площадь его земельного участка заметно меньше кадастровой, в акте проверки указано на отсутствие нарушений земельного законодательства на его участке, - свидетельствует о неправильном восприятии заявителем содержания акта. Нарушением земельного законодательства в соответствии со статьей 7.1 КоАП является самовольное занятие земельного участка, тогда как выявленное в ходе проверки несоответствие фактической площади земельного участка Заявителя его кадастровой площади, не свидетельствует о самовольном занятии им какого-либо земельного участка. (из чего следует, что при такой трактовке российского законодательства любой участок можно свести к нулю, а наши «самые справедливые» суды не найдут в этом никакого нарушения).

Таким образом, проверку соблюдения земельного законодательства путем линейных замеров земельных участков, следует признать правомерной, всесторонней и достаточной для выявления нарушений земельного законодательства» (и этот безграмотный судебный довод теперь активно используется руководством и «специалистами» Управления Росреестра по ЛО и самого Росреестра).

И вот этот бред государственных структур почему-то преподносится как земельное законодательство. А несчастные землевладельцы зачем-то тратят силы, нервы и деньги (причем немалые) на проведение межевания и оформление кадастровых дел, которые оказывается никому не нужны и никем не используются при выполнении контрольных функций в спорных ситуациях.

Таким образом, некогда с помпой разрекламированная «земельная (дачная) амнистия» благодаря усилиям Росреестра и российских судов тихой сапой перерастает в земельную диверсию, которая боком выйдет многим рядовым землевладельцам, особенно в престижных местах.

Как писалось в ряде СМИ, уполномоченные по ПЧ получили несколько сотен обращений с различными предложениями и жалобами. И как я полагаю, многие из них являются причиной описанных выше системных проблем и недочетов в нормативных актах по земельным вопросам, описанным выше. И без их должного разрешения конфликтные ситуации будут только множиться.

К сожалению и уполномоченные отмечают ограниченность своих полномочий, отсутствие возможности законодательной инициативы, в связи с чем не знают, как скоро и в каком объеме смогут быть реализованы полученные по горячей линии предложения. И своей публикацией я хочу несколько восполнить этот пробел, чтобы садоводы и дачники знали, что кадастровый учет в стране является полной профанацией, контролем землеустройства территориальные структуры Росреестра не могут заниматься в принципе, в результате чего кадастровые инженеры вершат полный произвол, а государственный земельный контроль представляет из себя полнейшее убожество. При этом безграмотные судебные решения по земельным конфликтам только усугубляют эти проблемы.