Хапремонт: Взгляд изнутри

            После череды многочисленных изменений в ЖК РФ, Постановления КС РФ от 12.04.16 № 10-П решила по существу разобраться, что же всё таки зашито в эту систему капремонта МКД. Попробовала без красивых юридических «одежек» рассмотреть суть, функционирование, и эффективность этого процесса. В данной статье рассматривать буду только взаимоотношения «Регионального оператора», в дальнейшем РО и собственников помещений в МКД, далее просто собственники.

Статья  тяжеловата для чтения, у нее четыре раздела: Региональный оператор, Собственник, Схема взаимоотношений, Выводы.

Региональный оператор

 Региональный оператор - это государственная, некоммерческая  организация (организационно-правовая форм - фонд), учредителем которой является региональная власть. Ей заявлена очень благородная  социальная миссия «Организация проведения и  финансовое обеспечение капитального ремонта МКД». Для этого РО определены соответствующие функции, из которых его деятельность четко разделяется по двум направлениям:

1. Финансовая деятельность, это сбор, аккумулирование средств населения, которые поступают как взносы на капитальный ремонт МКД.
2. Деятельность по управлению недвижимостью. Это технические (ч.3 ст. 170 ЖК РФ)  и экономические (ч.4 ст. 170 ЖК РФ) компоненты деятельности.

Что касается функций РО по управлению недвижимостью, то собственникам они ни к чему.  МКД уже находятся  в управлении УК, которые несут полную ответственность за общее имущество дома (ОИД),  сами выстраивают свои отношения с подрядчиками, смежниками, в том числе и с РО.  За это люди им деньги платят,  так называемую «плату за управление». Неважно, кто ремонт кровли делал, кто за нее платил.  За протечку этой самой кровли собственник помещения будет требовать возмещение ущерба с УК, в том числе в судебном порядке, руководствуясь заключенным договором на управление МКД и действующим законодательством.

Финансовая деятельность РО осуществляется следующим образом.  

РО привлекает средства населения на особых условиях, выведенных за пределы действующего гражданского законодательства РФ. РО собирает взносы без заключения договора с физическим лицом, причем планирует делать это  минимум  30 лет. Кроме этого,  существуют ещё законные требования к организациям, работающими с денежными средствами населения и оказывающие им финансовые услуги. Например, лицензирование, требования к уставному капиталу, страхование. РО ничем эти не обременен. 

Не поняла, как  собственник помещений в МКД из участника жилищных отношений стал участником фонда под названием «РО». Никаких заявлений на членство он не писал, договоров с РО не подписывал.  Однако, собственники сподобились получить  обязательственные права в размере уплаченных взносов  (п.1 ч.3 ст. 170 ЖК РФ). Эти права  никак не оформлены, в лучшем случае их зачтут в погашение задолженности по капитальному ремонту, если он вдруг случится.  Если собственник помещения, продаст в МКД свое жилье и купит «домик в деревне», то все его взносы,  преобразованные в права,  пропадут, а это могут быть очень значимые для человека суммы. Нельзя продать, переуступить неоформленные права.  Вы готовы подарить 100-200 тыс. рублей незнакомому человеку?  

Следует отметить, что уровень доходов граждан, проживающих в МКД,  средний, ниже среднего и низкий. Это как раз то население, которое ограничено в средствах на текущие расходы и выкручивается за счет  кредитов. Вот это население сейчас обирается под красивую идею о всеобщем капитальном ремонте многоквартирников исключительно на доверии, без какого либо оформления, то есть по понятиям.  

Если ранее по закону о приватизации жилья, гражданам в собственность отдавали квартиры и обещали провести капитальный ремонт МКД, то сейчас у граждан, под такое обещание «провести капитальный ремонт МКД» изымают личные деньги.

Хочу обратить внимание на то, что всё законодательство по организации капитального ремонта МКД с участием РО написано так, что никакого возврата уплаченных взносов на капитальный ремонт человек получить не может.

1. РО не отвечает за вид, содержание, сроки проведения капитального ремонта МКД. Что ему сверху спустили, то он и исполняет. Программу капитального ремонта утверждает Администрация (Правительство) региона. Краткосрочные планы утверждаются органами местного самоуправления.
2. При некачественном ремонте за состояние ОИД отвечает УК, которой это имущество сдано в управление.  Мало ли кто его ремонтировал, кого УК запустила на МКД  - тот и ремонтировал. Причина в том, что только с УК у собственников есть договор и основания предъявить претензии.
3. В любом случае, без договора с РО, возврат взносов невозможен, тем более в судебном порядке. Собственник, что,  в суд принесет распечатки платежей онлайн, или выцветшую квитанцию банкомата 15-летней давности? Кстати, по этой же причине и субсидиарную ответственность  региональным органам власти он предъявить не сможет.

Собственник помещений в МКД

Собственник  помещений в МКД несет ответственность за ОИД, и обязан поддерживать его в установленном санитарно-техническом  состоянии.  Стоимость ОИД не определена, и оно не оформлено в собственность в соответствии с требованиями законодательства.  Именно поэтому,   «недоделанные» собственники несут расходы на эксплуатацию и текущий ремонт ОИД  в первую очередь потому,  что они этим имуществом пользуются,  соответственно,  оплачивают оказанные им  работы и услуги  только по факту  выполнения. 

Все прекрасно понимают, что не в каждом доме создана организация собственников жилья, и не в каждом МКД найдется человек, который взвалит себе на плечи сопровождение специального счета, если владельцем выбрана УК. Поэтому объективно, не менее 80% собственников помещений в МКД подпадают под «крышу» РО.  Никакого у них выбора нет, весь ритуал «добровольного выбора» лишен  смысла, поскольку результат не имеет значения. «Голосуй, не голосуй, всё равно получишь … РО».  Таким  образом,  собственники попадают в контингент, формирующий поток денежных средств  в РО, считается, что исключительно добровольно и по большому желанию.

С точки зрения экономической деятельности есть один небольшой, но значимый нюанс.

Дорогостоящий, «капитальный» ремонт недвижимости относится к категории «реальные инвестиции», туда же, например, относится приобретение, строительство жилья. Основными параметрами таких инвестиций являются их объем и сроки.  Как раз те показатели, которые должны быть определены решением общего собрания собственников МКД, или Программой (по согласованию с собственниками имущества) как объем обязательств. Без определения сроков, объемов работ и их содержания, то есть без определения обязательств сторон, это не инвестиции,  это - мошенничество. 

Если речь идет о реальных инвестициях, то здесь нельзя как в армии, в приказном порядке «Копать от забора и … до обеда». 

С учетом выше сделанного замечания, во взаимоотношениях с РО гражданин выступает в двух качествах :

1. Как собственник ОИД в МКД. Эту обязанность он исполняет с момента, принятия решения общего собрания дома о проведении капремонта по своему многоквартирнику,  до момента полного погашения обязательств (объем инвестиций) за выполненные работы (услуги) по данному дому. В этом качестве, он делает  реальные инвестиции в ОИД своего МКД.
2. Свободный инвестор. Является им весь период, за исключением времени исполнения обязательств по ремонту  собственного МКД, см. п. 1.  Взносы на капитальный ремонт,  которые он выплачивает, инвестируются РО в другие МКД, в отношении которых у него обязательств нет, и он ни как не влияет на направление вложенных им денег.  По сути,  собственник делает финансовые инвестиции в РО.

«Свободным инвестором» собственники назначены принудительно, и наличие у них в собственности доли ОИД  -  разговор ни о чем,  при финансовых инвестициях это значения не имеет.

«Свободным инвесторам»  установлен  «обязательный взнос», который рассчитывается по единой для всех ставке - на 1 кв. метр помещения.   На него начисляется пеня при несвоевременной уплате.  Фантастическая вещь! Человека наказывают за то, что он не вводит организацию в убыток, не причиняет ущерба, а вроде как даже приносит доход. «Обязательный взнос» это фигура речи, которую КС РФ использовал в своем  Постановления КС РФ от 12.04.16 № 10-П, но что это такое так и не определил. Краткую справку, что такое обязательный платеж дала в http://maxpark.com/user/4295078341/content/5564640

На самом деле, решается проблема РО по привлечению финансовых средств населения, формирования крупного фонда денежных средств в управлении РО, а не проблема капитального ремонта МКД.  Эти средства РО может привлечь из других источников, они есть, но законодатели определили самый убыточный вариант для населения, и самый выгодный для структур органов власти, как без какой либо ответственности погреться на чужих деньгах.

Понятно, что годами копить деньги на ремонт в государстве, где раз в 15 лет национальная валюта, по сути,  девальвируется в два раза, а ежегодные показатели инфляции достигают уровня двузначных значений бессмысленно,  себе в убыток. 

В этих условиях,  граждане обязаны отдавать РО денежные средства в пользование, в долгосрочном периоде до 30 лет с доходностью 0% , причем без документального оформления. В награду за  бесплатное пользование средствами граждан,  РО за несоблюдение сроков оплаты, даже при отсутствии работ по МКД, начисляет пеню.  То есть, граждане, инвестируя в РО несут убытки, хотя такие инвестиции просто обязаны приносить им прибыль.

Инфляция вызывает обесценивание ранее уплаченных взносов на капитальный ремонт, которые конвертируются в «обязательственные права».

Права не индексируются, а значит реально - обесцениваются. С другой стороны,   стоимость капитального ремонта ежегодно увеличивается, растет размер взноса на капитальный ремонт. С 2017г. в Томской области установлены  в размере 6.55 руб/кв.м, рост 6.8%.

.

Комментарии к рисунку:

• Использовался средний показатель роста стоимости ремонта 109,6% как средний за период 2005 -2015 годы (Индексы цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения (строительство)) http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/#).
• Красным в диаграмме показана динамика обесценивания рубля. То есть, от рубля, оплаченного в первом году, через 5 лет останется 63 коп, 10 лет – 40 коп, …30лет – 6 коп.
• Синим показано, что остается от взносов(прав), если размер взноса не будет увеличиваться, а оплата будет равномерной. Например, через 15 лет этими взносами можно будет оплатить только половину ремонта, хотя в начале программы оплатили бы весь. К концу 30 летнего периода взносов хватит только на треть стоимости такого же ремонта.

Скажу так, это мошенническая схема, построенная на том, что бы обобрать граждан.  Через 30 лет, при отсутствии капремонта, гражданам может и вернут деньги, только их  не хватит даже на ремонт собачей будки.

Предлагаю рассмотреть один пример, решим простенькую задачу.

Есть два одинаковых по проекту дома, и им нужно на один и тот же ремонт по 1 млн. рублей. Первый дом делает его сразу, и оплачивает взносами ремонт по факту выполненных работ. Допустим, этот 1 млн. рублей он выплатит за 5 лет, из расчета 200 тыс. рублей взносов в год.

Очередь второго дома подойдет, через 5 лет после начала ремонта в первом доме. Стоимость ремонта дома (на том же индексе роста стоимости 109,6% в год) составит уже 1млн. 581 тыс.  рублей, то есть на 58% больше, чем ремонт соседнего дома, и на его погашение уйдут взносы за 8 лет. 

Ставлю себя на место собственника 2-го МКД, из приведенного выше примера. Поговорим о солидарности.  Какая у меня будет солидарность с собственниками 1-го МКД? Меня принудили отдать личные деньги на ремонт 1-го МКД, оставив ответственность за собственный «убитый» многоквартирник и пять лет ожидания ремонта.  Это не солидарность, а экономическое неравенство.  Если бы собственники моего дома в течении 5 лет частями, по подъездам, по стоякам сделали такой ремонт как в 1-м МКД, то его удорожание составило бы только 20%.

То есть, система капитального ремонта с участием РО, установленная  ЖК РФ ставит граждан в неравное  экономическое положение. Более того,  это неравенство генерируют государственные и муниципальные  органы власти, которые взяли на себя полномочия собственников в части принадлежащего  имущества, установив на какие объекты, в каком объеме и на какие цели они должны тратить личные финансы. В общем, не по Конституции получается.

Вспоминается Постановление КС РФ от от12.04.2016 №10, оно всё построено на эксплуатации такого явления как  «Солидарность». Именно солидарностью граждан между собой, и солидарностью с властью, которая их обирает исключительно из чувства ответственности, КС РФ аргументирует «обязательность»  взноса на капитальный ремонт МКД.

 Концепция взаимодействия РО и собственников

Важно разобраться в схеме взаимоотношений РО и собственников, которую законодатели заложили в юридические формулировки и утвердили законом.

Концептуально система (модель системы) построена по принципу работы «страхового фонда». Думаю, что соблазнились на то, что  в страховом деле, неважно кто платит за застрахованное лицо, допустим,  родители платят за ребенка, работодатель – за работника. Важно, что при наступлении страхового случая застрахованное лицо получает премию, а страхователь, то есть тот,  кто уплачивал взносы, на эту премию права не имеет.  

Вот и в системе организации капитального ремонта:

• всех собственников помещений в МКД назначили «страхователями»;
• многоквартирные дома назначили «застрахованными лицами»;
• «Страховым случаем» является потребность МКД в ремонте;
• «Страховая премия» - это выделение РО финансирования на проведение капитального ремонта.

Модель страхования взяли «солидарную».  Солидарность  в страховании означает  вид страхования, а не лозунги к Первомаю. Она означает, что можно полностью либо частично пользоваться денежными средствами застрахованных лиц, если по ним отсутствует страховой случай или они выбыли из числа участников системы. Например, в пенсионном страховании, взносы работающих граждан идут на выплату пенсионерам, потому что для работника ещё не наступил страховой случай – утрата трудоспособности по возрасту. Пенсионный фонд умершего пенсионера направляется на выплату другим, пока ещё живым.

 Утверждаю, что любая модель, концепция строится исходя из природы явления, и ни в коем случае нельзя идти против природы явления. Страхование старейшая экономическая (финансовая) категория с устоявшейся спецификой, … и тут  талантливые юристы из Правительства, разработчики системы капремонта МКД как против ее поперли…, просто дуром, по другому не скажешь.

Основные моменты, которые делают всю систему нерабочей:

1. Реальные инвестиции и финансовые инвестиции это абсолютно разные вещи, они по разному «ходят», их надо различать, и ни в коем случае не подменять одно на другое. Выстроенная система капремонта МКД их даже не  различает в принципе.
2. «Застрахованным лицом» может выступать только субъект деятельности, вещь – помещение в МКД, МКД не может быть участником, и не может иметь права. Нарисовали «юридическую одежку», п.1 ч.3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает, что у собственника есть  обязательственные права в размере уплаченных взносов. И что? Нутро, заложенное в модели, взлохматило всё гражданское законодательство, никакого договора между  РО и собственником по условиям, заявленным в ЖК РФ в соответствии с ГК РФ заключить не возможно. 
3. Страховая схема работает только до предельного числа страховых случаев, соответственно, объема страховых выплат. У нас страховая государственная пенсионная система  сбоит, поскольку количество страховых случаев (пенсионеров) растет быстрее, чем страхователей (работников). При достижении, превышении лимита страховых случаев, солидарная система разрушается.

В случае с капитальном ремонтом МКД, в региональные программы включены все многоквартирники, нуждающиеся  в ремонте.  С первого дня работы «псевдо_страховая» компания РО имеет почти  100% страховой случай для всех участников. Эта организация родилась сразу  с петлей на шее.  Про капитальный ремонт МКД гражданам можно забыть, его не будет. Не  зря в народе  весь этот процесс поборов на капитальный ремонт называют «Финансовой пирамидой».

 4. Строительная фирма, занимаясь реальными инвестициями, стремится быстро и по максимуму сделать инвестиции в объект. Например, вложится в МКД, и что бы квартир было побольше. Она хочет получить максимальный эффект от их продажи. 

Деятельность страховых компаний  держится на минимизации издержек.  Она стремится минимизировать количество страховых случаев, и объемы выплат по  этим случаям. У этого вида деятельности природа такая. 

Теперь понятно, по  каким причинам практически все регионы показывают низкое освоение средств фонда капремонта РО. Например,  по Томской области по прошлому году  это было на уровне 30%.

 Уменьшается количество ремонтов. По г.Томску, например,  по краткосрочному плану (скорректированные данные на http://kaprem.tomsk.ru/)  на 2016-2018 годы планируется отремонтировать 150 МКД, при заявленных в Программе к ремонту 3435 многоквартирниках,  эпопея растягивается на 67 лет.

По этой же причине много случаев  некачественного проведения капитального ремонта по региональным Программам, примеры см. в Интернете.

 Реальная задача РО «Ремонтов должно быть мало и небольшие по объемам финансирования», исходя из выстроенной концепции, а совсем не то что им написали в учредительных документах, ЖК РФ. Тут всё так же, как при конверсии на военном заводе, штампуют сковородку, а всё равно получается пулемет.

Целью существования  РО является не обеспечение организации проведения и финансирования капитального ремонта МКД,  а выживаемость организации.  Поскольку это не соответствует заявленным целям, то выживать будут долго и нудно, пока есть возможность получить задарма чужую копеечку.  За последствия они не отвечают.

 Выводы

1. Система капитального ремонта, установленная ЖК РФ, посредством организации и обеспечения финансирования капитального ремонта МКД региональным оператором (в дальнейшем «Система капремонта») не обеспечит приведение в нормативное состояние существующего жилого фонда.
2. При реализации этой системы, состояние жилого фонда будет ухудшаться а) за счет изъятия средств граждан,  которые они  как собственники могли направить на проведение ремонтов в своих МКД;      б) отказа собственников от проведения ремонтов своими силами, в надежде на реализацию Программы.
3. Система Капремонта порождает экономическое неравенство граждан, нарушает их гражданские права, не соответствует требованиям ГК РФ.
4. Система Капремонта является мошеннической, поскольку не предусматривает возврата, адекватного возмещения гражданам понесенных расходов в форме уплаты обязательного взноса на капитальный ремонт.
5. Бессмысленно платить взносы на капитальный ремонт МКД, это то же самое что выбрасывать деньги в мусорное ведро.