ЖКХ: время расставить точки над i

ЖКХ удерживает первую строчку в списке волнующих россиян проблем. См. http://realty.lenta.ru/news/2013/05/17/jkx/.

Недовольство граждан России ситуацией в ЖКХ продолжает расти. Как сообщает гендиректор ВЦИОМ Валерий Федоров, в рейтинге проблем, волнующих граждан, ситуация в сфере ЖКХ лидирует уже 12 месяцев подряд. «Она волнует две трети населения в достаточно остром ключе. Сюда входят и средний класс, и бедные, и те люди, которых можно назвать зажиточными», - отметил Федоров.

Несмотря на значительный объем средств, вкладываемых в «модернизацию ЖКХ», переломить ситуацию властям не удается. По данным Минрегиона РФ, износ основных фондов достигает 60-70 процентов. Треть основных фондов полностью отслужили свой срок. Различные надзорные органы регулярно сообщают о масштабных хищениях в ЖКХ. А всего на модернизацию ЖКХ потребуется более 9 триллионов рублей.

Так что ЖКХ – это и в самом деле крепкий орешек. Во всяком случае, правительству «расколоть» его пока не удается. И, как я думаю, не удастся, если только оно не наладит сотрудничество с экспертным сообществом, имеющимся в этой сфере.

Очевидно, что реформы ЖКХ назрели, а задержка с реформированием отрасли, предполагающим корректировку жилищной политики, может обусловить социальный взрыв. Однако, прежде всего, следует понять, что это такое – ЖКХ.

Так вот, ЖКХ – это три, относительно автономные, подсистемы. В том числе жилищный фонд (ЖФ), жилищное хозяйство (ЖХ), и коммунальный комплекс (КК).

Назначение ЖФ сводится к жизнеобеспечению населения, поэтому его содержание должно оставаться уделом органов государственной власти и местного самоуправления (МСУ). Бизнес в ЖФ возможен. Это, например, строительство жилья, но он должен находиться под жестким контролем государства.

ЖХ представляет инфраструктуру ЖФ, к которой можно отнести все то, что связано с содержанием ЖФ. ЖХ вполне пригодно для бизнеса, поэтому в нем не должно быть ограничений для здоровой конкуренции.

Хуже всего обстоит дело с КК, в норме представляющим совокупность естественных монополий, обеспечивающих ЖФ так называемыми коммунальными ресурсами. Это вод и ее отведение, то есть канализацию, газ, электрическая и тепловая энергии.

При советской власти о конкуренции в КК не могло быть и речи. Однако преступными, как я считаю, усилиями гайдаро-чубайсов, КК был превращен в противоестественную конкурентную среду.

Главной задачей злокачественным образом переродившегося КК стало извлечение прибыли, что в условиях фактического отсутствия конкурентной среды никаких проблем не составляет.

Перерождением КК мы обязаны перестройке, следуя которой, государство сворачивает социальные программы, прекращая исполнение своей природной функции по жизнеобеспечению населения.

Не стало исключением и ЖКХ. Не напрасно же сказал Ленин, что «пытаясь решить частные вопросы, не решив прежде общие, мы будем вновь и вновь натыкаться на эти общие вопросы». А мы – его неблагодарные потомки будем натыкаться на стратегию, придерживаясь которой Путин ведет в светлое капиталистическое будущее свою галеру, следуя тем самым курсом, который проложил штурман Горбачев.

Ситуацию в ЖКХ усугубила ликвидация институтов, обеспечивавших контроль над этой отраслью. Нет теперь уже ни народного, ни партийного, ни профсоюзного, ни парламентского контроля. Остался только один вид контроля. Это тот самый контроль, который осуществляют чиновники, значительная часть которых инфицированная коррупцией. А потому использует подконтрольную отрасль, использует поле для обогащения, которое, благодаря перестройке, стало, пожалуй, единственным критериев для корыстолюбивых чиновников.

Сложившаяся ситуация отличается доминированием депрессивных настроений, ставших доминирующими для подавляющей части населения. Автор этих строк, более десяти лет, занимавшийся проблематикой ЖКХ, намеревался прекратить свою работу в этом направлении, поскольку она оказалась не востребованной.

Свет в конце туннеля показался, когда координатор Международной экспертной группы ИА REX Сергей Сибиряков принял решение выделить ЖКХ в самостоятельное экспертное направление, предложив мне его, это направление, координировать.

С благодарностью приняв это предложение, я в свою очередь решил оформить указанное направление в виде Экспертного совета по вопросам ЖКХ. Главную задачу этого Совета вижу в том, чтобы обеспечить консолидацию экспертов, имеющих отношение к ЖКХ.

В меру своих скромных сил и возможностей стараюсь продвигать Экспертный совет на тех или иных площадках. Так, в своем блоге на Эхе Москвы я опубликовал пост о проблематике контроля в сфере ЖКХ. Приведу наиболее интересные комментарии.

Дмитрий Миронов:

Пока не будет нормального собственника, который оплачивал бы работу, а не выписанные с потолка платёжки, всё так и будет оставаться. Никакая управляющая контора не станет радеть за собственника, покуда у неё, как и у любой коммерческой организации, на первом месте остается извлечение прибыли. Единственный способ сократить платежи — это установление в доме своей власти. Однако никакие советы, при ком бы они ни были, никакие властные структуры не заинтересованы в благополучии конкретного гражданина.

ro_ko_ko:

Организация может оставаться достаточно прозрачной, если насчитывает не более 20 членов. При превышении этого количества начинают проявляться системные болезни. Такова, например, идентификация участников голосования на собраниях собственников МКД, подписи которых нередко подделываются. Но доказать фальсификацию можно только посредством проведения экспертизы, что не так-то просто.

Считаю, что малоквартирные дома должны находиться в частной собственности, а квартиры в них – быть съемными, чтобы с сервисными и снабжающими организациями общался только хозяин. Съемным жильем могли бы пользоваться преимущественно обеспеченные люди. Что же касается основной массы населения, то она должна жить в частных домах усадебного типа либо в таунхаусах.

Есть проблемы и с социалистическим наследием в виде систем тепло-, электро-, газо- и водоснабжения. Расчленение естественных монополий на транспортные и генерирующие компании не привело к созданию полноценного рынка. Трудно представить, чтобы частник стал вкладываться в проекты со сроком окупаемости в 30-40 лет.

Павел Гендельман:

Необходимо посчитать и обнародовать себестоимость содержания типового жилья, тогда только и станет понятно, что именно нужно контролировать. Можно создать сотню специализированных контрольных структур, но они в очередной раз ограничатся «распилом» денег на свое содержание.

Возвращаясь к проблематике ЖКХ, должен обратить внимание на государственную Жилищную инспекцию. Эта организация призвана обеспечивать защиту прав потребителей жилищных и коммунальных услуг, контролировать использование и сохранность жилищного фонда, отслеживать соблюдение требований жилищного законодательства.

Но сможет ли ГЖИ переломить сложившуюся ситуацию? Она, в частности, характеризуется еще и тем, что суды завалены делами, так или иначе связанными с ЖКХ. Отсюда идея, которую и хотелось бы обсудить. Это освобождение ГЖИ от контроля над соблюдением требований ЖК РФ. Для этого можно было бы создать жилищную прокуратуру, возложив на нее такой контроль.

Депутаты ГД РФ предусмотрели муниципальный контроль, осуществляемый органами местного самоуправления (п.

9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Под такого рода контролем понимается деятельность органов МСУ, уполномоченных проводить проверки соблюдения требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).

Не ясно, правда, какой именно фонд имел в виду законодатель? Тот самый, который постановлением Верховного совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года (прил. № 3) был передан в собственность муниципальным образованиям? Или тот, который исчерпывается неприватизированным муниципальным жильем?

Утверждая, что муниципальное имущество в виде многоквартирных домов (МКД) принадлежит собственникам отдельных помещений, законодатель вводит граждан в заблуждение. Однако никакие законы не могут попирать экономическую теорию. А она гласит, что имущество не может переходить от одного субъекта к другому в силу деклараций. С точки зрения этой теории, имущество, прежде чем оно будет кем-либо присвоено, предыдущем владельцем должно быть отчуждено.

Сделки с жильем, как и с любым иным имуществом, происходят в соответствии с условиями, которые стороны сделки фиксируют в договоре, например, купли-продажи или дарения. Такие договора не должны противоречить действующему законодательству. Более того, в соответствии с законом договора, касающиеся жилья, подлежат обязательной регистрации. Если же такой договор не зарегистрирован, то он заключенным не считается.

Заметим, что приобретение жилья в порядке приватизации ни к купле-продаже, ни к дарению не относится. Оно представляет безусловное отчуждение жилых помещений от муниципального образования с последующим так же безусловным их присвоением жителями такого образования, пользующимися приватизируемыми квартирами и имеющими здесь постоянную регистрацию. И это, пожалуй, единственный случай, когда регистрация гражданина по адресу жилого помещения обусловливает его права в отношении этого помещения.

Существует порочное мнение, согласно которому, приватизируя помещение в МКД, гражданин в «нагрузку» приобретает право на долю в так называемом «общем имуществе», которое, в свою очередь, представляет часть муниципального жилищного фонда. Это мнение соответствует логике городского колхозного строительства, когда гражданин, приватизируя занимаемую квартиру, вступает в колхоз, которому якобы принадлежит МКД. Однако никакую часть жилищного фонда, полученного от РФ, муниципальные образования в собственность колхозам не передавали.

К слову сказать, муниципальное образование в порядке приватизации может передавать в частную собственность не только отдельные помещения, но и МКД в целом. По такому пути пошла, например, Голландия. Между тем, возникновение доходных домов могло бы существенно оздоровить ситуацию в ЖКХ. Оно в соответствии с ФЗ-131 относится к компетенции органов МСУ, которые, следовательно, могут передавать в частную собственность не только отдельные помещения, но и МКД в целом. В целях поощрения предпринимателей, приватизирующих МКД, государство могло бы предоставлять им льготные кредиты с тем, чтобы, вложившись в реконструкцию получаемых в собственность МКД, в дальнейшем они могли получать стабильный доход, сдавая в наем отдельные помещения и поддерживая общий порядок в доме.

Альтернативный путь представляет передача в доверительное управление МКД, относящихся к муниципальной собственности, на срок достаточный, чтобы доверительный управляющий мог отбить средства, вкладываемые в полученный МКД.

Предприниматели, которые могли бы приватизировать МКД или же принимать их в доверительное управление, существуют. Однако правительство сделало ставку на жилищные колхозы, которых, как показывает практика, как правило, постигает та же участь, что и колхозы на селе. Отдельные колхозы выживают благодаря сильным председателям, фактически превращающим подведомственные колхозы в собственные фермерские хозяйства.

Нечто подобное происходит с ТСЖ и ЖСК, когда иной председатель, поддерживая МКД в относительном порядке, не упускает возможности строить схемы обогащения за счет колхозников, которые, как правило, предпочитают ни во что не вмешиваться. Опорой вороватому председателю служит прикормленное правление.

Особого доверия, сказать по правде, не вызывают и органы МСУ, в связи с чем возникает предложение освободить от муниципального контроля чиновников, возложив контроль над деятельностью органов МСУ на профильные общественные советы.

Подходящий, казалось бы, законопроект – «Об основах общественного контроля в РФ» внести в ГД РФ планировалось уже в мае 2013 года. Однако концепция «нового социального контракта» между обществом и властью вызвала возражения у экспертов, полагающих, что новый законопроект создаст «правовую базу для экономически выгодной фальсификации общественной деятельности». См. http://www.kommersant.ru/doc/2170772.

Думаю, что правительство не сможет навести порядок в ЖКХ, если только не создаст условия, благоприятствующие восстановлению народного или, точнее, общественного контроля. Однако обеспечение такого контроля потребует консолидации экспертного сообщества. Перед этим сообществом и следовало бы поставить вопрос о контроле как над органами МСУ, так и над соблюдением противоречивого отечественного жилищного законодательства. Оно же могло бы обеспечивать селекцию инициатив, направленных на усовершенствование этого законодательства.

Время от времени депутаты принимают отдельные поправки ЖК РФ, но эти поправки не могут устранить погрешности концепции, на которой и основывается этот Кодекс. Эту концепцию и жилищную политику в целом необходимо перекраивать, что, впрочем, не помешает апробировать некоторые новации.

Это касается, в частности, упомянутых ограничений функций ГЖИ, которую, напомню, предлагается освободить от надзора над соблюдением жилищного законодательства, возложив эту функцию на вновь образованную жилищную прокуратуру. А эту инспекцию, как и другие территориальные подразделения специализированных прокуратур, например, природоохранной, подчинить региональным прокурорам, которых подчинить генеральному прокурору России.

Муниципальный контроль законом предусмотрен, но как это нередко у нас случается, закон не содержит соответствующих механизмов. Суть муниципального контроля сводится к тому, что контролировать ЖКХ должны… чиновники. Не лучше ли доверить такой контроль общественности? Апробировать это предложение можно было бы на бездействующем пока что Общественном совете по вопросам развития городского хозяйства при исполкоме Казани.

Но, быть может, Общественный Совет стоило бы вывести из структуры казанского исполкома, потому что, находясь в составе исполкома, пусть и в качестве нештатного подразделения, Общественный совет не сможет контролировать деятельность исполкома для начала в части, касающейся ЖКХ.

Если же мое предложение (пока еще сохраняю за собой «хлебную» должность председателя Совета) примет Казгордума, Общественный совет сможет требовать от исполкома принятия конкретных мер по устранению выявляемых им недостатков. Надеюсь, что депутаты казанской городской Думы, отреагируют на это предложения и согласятся рассмотреть вопрос о закреплением за Общественным советом функции муниципального контроля в части, относящейся к ЖКХ Казани.

Все свои постановления по вопросам, касающимся ЖКХ, казанский исполком принимает «в целях улучшения обеспечения населения города жилищными и коммунальными услугами». Но реальных улучшений в ЖКХ города пока не наблюдается. Это, с одной стороны, объясняется иммунитетом исполкома к инициативам общественности, а с другой – жилищным законодательством, исправить которое в пределах отдельно взятого муниципального образования едва ли возможно.

Примечание

По сложившейся уже традиции лучшие комментарии к этой статье будут представлены в обзоре, который я - координатор Экспертного совета по вопросам ЖКХ международной экспертной группы ИА REX постараюсь опубликовать на сайте этого информационного агентства