«Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах». 1995 г.

Из книги.

Крашенинников П.В, Маслов Н.В. «Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах»  1995 год.

Для собственников жилья в многоквартирных домах, работников муниципального управления, юрисконсультов, преподавателей и студентов ВУЗов, широкого круга читателей.

ГЛАВА 1 Общие положения

1. Многоквартирным жилым домом признается строение, разде­ленное на отдельные жилые помещения (как правило квартиры), пред­назначенное для проживания граждан и отвечающее соответствую­щим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-ги­гиеническим требованиям. Гражданское и жилищное законодательст­во жилые дома, в том числе и многоквартирные, признают недвижи­мостью.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации* к недвижи­мым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земель­ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недви­жимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130).

Непосредственно о недвижимости в жилищной сфере говорится в ст. 1 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищ­ной политики», которая в состав недвижимого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зе­леные насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квар­тиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Для того чтобы дом считался жилым, необходимо:

во-первых, чтобы строение отвечало архитектурно-строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям;

во-вторых, чтобы строение после его строительства или реконст­рукции было принято в эксплуатацию соответствующей приемочной комиссией и зарегистрировано в органах государственной регистра­ции в качестве жилого дома.

2. Квартиры, жилые дома и жилые комнаты могут принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Как указано в п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество может принадлежать на праве об­щей собственности одновременно нескольким лицам, с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоря­жение таким имуществом устанавливается соглашением сторон, а в случае спора - судом.

С введением новейшего законодательства, регулирующего право собственности, отношения общей собственности в одноквартирных жилых домах не претерпели значительных изменений.

Во многом подобная ситуация складывается и по отношению к жилью в многоквартирных домах. Вместе с тем отношения общей соб­ственности в этих домах более многообразны, поскольку предметом права собственности здесь выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость, находящаяся в жилищной сфере.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом воз­можна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти от­ношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартиры, комнаты).

Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие места общего пользования, скла­дывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с од­ной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отноше­ниями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отноше­ниями между собственниками квартир в одном жилом доме по поводу объектов общего пользования.

ГЛАВА2

Право общей собственности в многоквартирном доме

1.Выше было указано, что в ст. 244 ГК РФ предусматривается
возможность объединения имуществ, находящихся в собственности
различных лиц. Применительно к имуществу, не относящемуся к жи-
лью в многоквартирных домах, такое объединение происходит не по
воле субъекта, а как бы автоматически. Точнее говоря, общая собст-
венность на лестничные площадки, крышу, фундаменты и т.д. возни-
кает как следствие того, что физическое или юридическое лицо приоб-
ретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме.
Другими словами лицо направляет свою волю на возникновение
права собственности на конкретное жилое помещение, но, поскольку
существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомо-
гательных элементов (лестницы, лифты и др.), одновременно, с приоб-
ретением права собственности на жилое помещение, возникает право
общей собственности на коридоры, крыши, подвалы и т.п. Приобре-
тается такое право независимо от субъективных устремлений приоб-
ретателя жилого помещения, то есть не имеет значения, знал ли он,
что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения
общей собственности, желал того или нет.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, не относя­щимся к жилью, но расположенном в многоквартирном доме и нахо­дящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). В случае создания объединения собственников часть право­мочий по отношению к доле в общей собственности каждого его члена делегируется объединению. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника - сам собствен­ник недвижимости в жилищной сфере не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

2.В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой
собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к
многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та
часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предна-
значена для обслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ
является принадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи -
жилью.

Право на выдел своей доли из общей собственности в много-
квартирном доме каждому из собственников принадлежит лишь час-
тично. Обусловлено это существом самого образования, именуемого
кондоминиумом.

3.       Новый для российского законодательства термин
«кондоминиум» широко используется в экономике и праве различных
государств и определяет он, как правило, совместное владение и поль-
зование каким-либо имуществом несколькими собственниками^[1].

Если исходить из такого определения, то любые многоквартир­ные жилые дома, где имеются несколько собственников в одном доме, в широком смысле, можно назвать кондоминиумами (например, в му­ниципальном доме, где приватизировано хотя бы несколько квартир). О таких кондоминиумах говорится во Временном положении о кондо­миниуме, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 2275 и абз. 2 и 3 п. 1 Положения о кондоминиу­мах, утвержденного Свердловским областным Советом народных де­путатов.

В узком смысле кондоминиум - это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в которых установлены условия совместного владения и пользования лестничными клетками, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквар-тирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и дру­гими местами общего пользования, которое является юридическим лицом. О таких кондоминиумах говорится в п. 8 и во всех следующих пунктах Временного положения и абз. 4 п. 1 Свердловского Положе­ния.

В настоящее время к таким - фактическим кондоминиумам следу­ет отнести:

во-первых, товарищества собственников жилья, созданные до вступления в силу Закона «Об основах федеральной жилищной поли­тики» (жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарище­ства индивидуальных застройщиков, другие подобные образования);

во-вторых, товарищества и кондоминиумы, созданные после вступления в действие указанного Закона и изданных на его основе подзаконных актов.

4.            Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в много-
квартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности
общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.2 ст.8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» в кондоминиумах в коллективной, либо общей совместной собственности, либо общей долевой собственности его членов находятся ле­стничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное обору­дование и придомовые территории.

Временное положение более подробно перечисляет объекты, ко- • торые находятся в общей долевой собственности собственников жи­лья. В п. 3 данного акта говорится, что общей долевой собственно-^ стью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, техни­ческие этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, зе­мельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объек­ты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе не­движимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию (аналогичная норма содержится в п. 18 Временного положения о товариществах домовладельцев, утвержденного Поста­новлением Мэра г. Ярославля № 351 от 21.03 94 г.).

Как и в Гражданском кодексе, во Временном положении указыва­ется на возникновение общей долевой собственности, между тем Закон «Об основах федеральной жилищной политики» говорит об использо­вании всех видов общей собственности (долевую и совместную). Одна­ко, думается, что предложенная во Временном положении, а затем и в ГК РФ конструкция общей долевой собственности по отношению к недвижимости, находящейся в многоквартирных домах, более прием­лема. С одной стороны, общая совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников, то есть при этом виде общей собственности какое-либо отчуждение жилого или нежилого помещения, с юридической точки зрения, было бы весьма затруднительно (необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например продать) жилого или нежилого помещения вместе с частью места общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей собственности путем объедине­ния своей части объектов общего пользования с другими частями). С другой стороны, по ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, нахо­дящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Критерием определения доли в общей долевой собственности яв­ляется площадь находящейся в собственности недвижимости. Доля каждого участника общей собственности в собственности на вспомо­гательные объекты пропорциональна доле общей площади принадле­жащего ему в общей жилой площади дома.

Никаким иным, кроме общего, владение и пользование указан­ными объектами быть не может. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, иногда можно выде­лить кому-либо из собственников часть подвала.

Но никогда невоз­можен выдел крыши или внеквартирного инженерного, оборудования. Изложенные соображения послужили основанием для введения во Временное положение правила, согласно которому к объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, несущие и ограж­дающие не несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и об­служивающее более одного домовладельца, а также все участки подъ­ездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользова­ния, отчуждение которых делает невозможным реализацию прав до­мовладельцев (абз. 2 п. 3). (Аналогичная норма содержится в п. 20 Вре­менного положения о товариществах домовладельцев, утвержденного Постановлением Мэра г. Ярославля № 351 от 21.03 94 г.). В Свердлов­ском положении данное правило сформулировано следующим обра­зом: «не могут быть предметом отчуждения межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование» (п. 8).

5. Согласно Временному положению товарищество владеет, распоряжается вступительными и иными взносами членов кондоми­ниума, доходами от хозяйственной деятельности и прочими поступле­ниями (п. 10). При этом названный акт прямо запрещает товарище­ству иметь на праве собственности недвижимость. Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, является общей долевой собственностью его членов.

По общему правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, при про­даже доли в общей собственности постороннему лицу остальные уча­стники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В отношении кондоминиумов данное правило не действует. На осно­вании п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдель­но от права собственности на квартиру.

Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объ­екты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. В случае перехода права собственности на жилое помещение доля каждого нового собственника в праве общей собст­венности на указанные предметы равна соответствующей доле пред­шествующего собственника.