Москва не сразу рушится

В конце прошлого года в Москве открылся торговый центр «Принц Плаза». По всему городу были развешаны билл-борды с рекламой нового объекта. Была в этой рекламе одна удивительная фраза. Помимо стандартного набора из трех сотен магазинов, десятков кафе и ресторанов, кинотеатра и развлекательного центра девелопер заманивал посетителей в объект … двумя вертолетными площадками. Для страны, где любой вылет частного вертолета нужно согласовывать чуть ли не за месяц, а само количество вертолетов в частной собственности можно пересчитать по пальцам, реклама как минимум странная. Сложно предположить, что обеспеченные россияне в таких условиях будут тратить кучу времени и денег только ради того, чтобы слетать в торговый центр за парой джинсов или даже бриллиантовым колье для невесты.

Это было, безусловно, излишество, вызванное переизбытком денег у инвестора. Сегодня в условиях кризиса и дефицита финансовых ресурсов девелоперы становятся более прижимистыми, поэтому вертолетных площадок и прочих строительных изысков на объектах в ближайшие годы мы уже, конечно, не увидим. Оно бы и правильно. Впрочем, есть риск, что в погоне за минимизацией издержек застройщики забудут не только о ненужных прибамбасах, но и станут экономить на куда более важных вещах – например, качестве строительства, которое, по правде говоря, и так было ужасающим даже в Москве.

Архитекторы, консультанты и подрядчики уже заметили, что девелоперы стали куда более прижимисты в запросах, а многие даже пытаются пересмотреть утвержденные до кризиса сметы. Причем экономят не только на уродливых «башенках» и вертолетных площадках, но и на услугах подрядчиков, архитекторов и качестве стройматериалов. А вот это уже может стать большой проблемой для всего рынка недвижимости. Один из подрядчиков рассказывает, что девелопер стал звонить ему чуть ли не ежедневно, и каждый разговор заканчивается вопросом: «Ну, может, еще на чем-нибудь можно сэкономить?» И ведь рано или поздно подрядчик может «сломаться» и начать переписывать смету. Вертолетной площадки, от которой можно было бы отказаться без всякого ущерба, у проекта и так не было, а значит, экономить придется на чем-то другом – а это уже и правда страшно.

Качество строительства массового жилья поражало специалистов, в общем-то, в течение всех последних лет. Многие коммерческие панельные дома, рассказывают архитекторы, построенные пять-семь лет назад, уже остро нуждаются в капитальном ремонте, а что с ними будет еще лет через десять – представить страшно. «Ничего параллельного и перпендикулярного в большинстве массовых домов нет и в помине, хотя должно быть», – говорил мне в интервью пару лет назад один из известных столичных архитекторов. А ведь помимо «геометрии», про которую при определенных обстоятельствах можно и забыть, есть еще и безопасность строительства. Недаром периодически в СМИ проходят сообщения об обрушении домов – как строящихся, так и построенных. Как бы после кризиса корреспондентам информационных агентств не пришлось писать про эти печальные события все чаще.

Основная проблема состоит в том, что у застройщика всегда есть выбор. Можно привлечь к реализации проекта опытного проектировщика и заплатить ему немалые деньги. А можно найти начинающую компанию, которая «нарисует» такой дом, который либо невозможно будет построить.

либо он не простоит и десяти лет. То же самое с подрядчиками: одни используют только квалифицированную рабочую силу, пусть и нелегальную, а другие набирают людей, которые мастерок и башенный кран видят впервые в жизни – дескать, научатся. Естественно, услуги первых стоят намного дороже, чем вторых. А это уже великий кризисный соблазн для девелопера, не поддаться которому могут далеко не все.

На столь опасную экономию девелоперов толкают еще и власти. Над московскими застройщиками постоянно Дамокловым мечом висят сроки строительства, указанные в инвестиционных контрактах. Стоит девелоперу затянуть сдачу проекта, как тут же появляется риск потерять участок. Причем неважно, виноват ли в этом был застройщик или город. Чтобы не допустить такого сценария, девелоперам приходится «заносить» деньги куда надо. А это уже лишние траты, непозволительные для кризисных времен, что вынуждает девелоперов торопиться, зачастую закрывая глаза на качество объекта.

Еще хуже обстоят дела с муниципальным жильем, которое возводится для нужд социально незащищенных групп населения. Федеральные и городские власти, проводящие торги, пытаются всеми силами сэкономить и «продавить» застройщиков по цене. В сложившейся экономической ситуации они имеют на это полное моральное право (см. пост «Этика и девелопмент несовместимы»). Но об опасности такой политики забывать все же не стоит.

Дело в том, что система распределения госзаказа построена таким образом, что постоянное снижение цен приводит на рынок строительства жилья для нужд государства совершенно непрофессиональные компании. Так, девелоперы и представители саморегулируемых организаций уже бьют тревогу: во многих городах в торгах побеждают мелкие неизвестные компании, предлагающие откровенно демпинговые цены, чем вытесняют с рынка других игроков. Причем встречается такая практика сплошь и рядом, особенно в регионах. Участники рынка уверены, что с использованием качественных материалов и профессиональных субподрядчиков по предлагаемым такими компаниями ценам безопасный и качественный объект построить невозможно. А значит, после победы на торгах, компании придется либо договариваться о пересмотре сметы, что не всегда допустимо, либо строить дом из дешевых некачественных материалов с использованием неквалифицированной рабочей силы. Что из этого получится – вопрос риторический. Хорошо, если через пять-семь лет такой дом можно будет спасти хотя бы капитальным ремонтом, а не сносить его и экстренно расселять жильцов.

Вот и получается, что обремененным непомерными долгами застройщикам приходится жертвовать либо темпами строительства и частью столь необходимых госзаказов, что чревато серьезными убытками, либо качеством построек, что, в общем-то, ни к каким серьезным последствиям для девелопера не ведет. Лет пять даже как попало построенный дом простоит, а там хоть трава не расти – «авось, не рухнет». Не зря же девелоперы стараются передавать все свои объекты в управление собственным эксплуатационным конторам, которые могут довольно долго закрывать глаза на трещины и зазоры в стенах и прочие неприятные вещи, которые сторонний управляющий заметил бы в первый же день. А если такой дом вдруг начнет рушиться, всегда можно будет уволить гендиректора эксплуатационной конторы, сделав его главным виновником произошедшего. А девелопер что? Не при делах.