Как совершить обмен квартир быстро и без потерь

Найти покупателя на квартиру, которая продается в рамках целой цепочки сделок, становится все сложнее. Что же делать тем, кто может купить новое жилье, лишь продав старое?

Традиционно до 70 процентов сделок в Москве приходилось на так называемые альтернативы - когда одна квартира продается, а взамен покупается другая. Обычно в таких случаях риэлторы действовали по давно отработанной схеме, когда обе сделки - купли нового жилья и продажи старого - заключались в один день. А чтобы удобнее было обеспечить всех желающих подходящими вариантами, из таких сделок выстраивались длинные цепочки.

Удар по этой схеме нанес прошлый год с бурным ростом цен на квадратные метры. Квартиры дорожали быстрее, чем подыскивались варианты обмена, и стало просто невозможно построить альтернативную цепочку без финансовых потерь для ее участников. В начале этого года рынок успокоился, и ситуация вновь стала вроде бы благоприятной для альтернатив. Однако желающих участвовать в таких сделках не прибавилось.

Даже при стабильной ситуации на рынке участники альтернативной сделки сталкиваются с немалым количеством подводных камней. Как правило, в такой сделке участвуют 3 - 4 квартиры. Очень часто одним из собственников жилья оказывается либо алкоголик, либо просто капризный человек, который сегодня продает квартиру, а завтра отказывается. И участники цепочки должны уговаривать «шатающегося» не менять решения либо выстраивать схему заново, теряя время (3 - 5 месяцев) и деньги, потраченные на сбор документов и работу риэлторов.

Кроме того, существует масса технологических вопросов, которые достаточно просто решаются, если речь идет о подготовке к сделке одной квартиры, но создают огромные сложности при подготовке трех-четырех. Например, своевременное получение разрешения от органов опеки. Отсутствие необходимых для регистрации договора документов может не раз и не два отодвигать уже назначенные сроки сделки и вообще ставить ее под сомнение.

Еще один фактор - альтернативные сделки непрозрачны, они позволяют получать скрытые комиссии. А если учесть, что за сделки такого рода агентства берут комиссию на порядок выше (7 - 8%), чем за обычные, то можно сделать вывод об очевидной невыгодности таких путей решения квартирного вопроса.

Выход из этой непростой ситуации есть, и его уже успешно практикуют некоторые агентства - изменение схемы сделки. То есть сначала - купить новую квартиру, потом - продать старую или наоборот. Вот только где взять деньги на покупку нового жилья, если никаких особых сбережений у вас нет, есть только старая квартира? Существуют как минимум несколько способов решения этого вопроса.

Так называемое разделение сделки (см.

схему 1). То есть продаваемая квартира предлагается как свободная, что повышает ее стоимость и востребованность на рынке. Как покупатели, мы опять же в выигрыше, так как располагаем свободными деньгами, а не цепочкой из нескольких квартир, которая не гарантирует совершения сделки.

Банк выдает кредит под залог старой квартиры и соглашается подождать с продажей вашей недвижимости (см. схему 2). Причем до продажи квартиры у некоторых банков предусмотрен так называемый льготный период погашения, когда выплачиваются только проценты по кредиту. Продав квартиру, вы сможете выплатить большую часть кредита, а на остаток задолженности вам будут начислять стандартные проценты.

Есть еще вариант - можно взять сразу два кредита: один потребительский - под залог старой квартиры, а другой ипотечный - под залог новой (см. схему 3). Потребительский кредит получить проще, хотя ставки по нему несколько выше, чем по ипотечным. Полученные таким образом деньги пойдут в качестве первоначального взноса за вашу новую квартиру прямым назначением в банк, выдавший обычный ипотечный кредит. Таким образом, вы становитесь собственником сразу двух квартир, которые хоть и находятся в залоге, но, как известно, это абсолютно не мешает жить в них, сдавать внаем (внося из этих средств проценты за кредит) и даже продавать. И как вы ими распорядитесь - решать уже вам. Вы можете продать старое жилье и погасить выданный под него кредит. А можете оставить обе квартиры, одну из них сдавать и спокойно выплачивать проценты по двум кредитам. Такая схема подойдет для людей, способных рискнуть, но вместе с тем имеющих хорошую работу, стабильный доход и твердо стоящих на ногах.

Самая новая и весьма удобная схема (см. 4). Рассмотрим на примере. Вы берете кредит, который банк выдает, исходя из ваших доходов и стоимости имеющегося у вас жилья. Причем не оформляя в залог эту квартиру. Спокойно выбираете и покупаете себе квартиру, вселяетесь в нее и начинаете продавать свою. Причем первые полгода в банке вы можете не появляться, процентов платить не нужно! И чем быстрее вы продадите свою квартиру (а будет она опять же продаваться как свободная!), тем меньше банку заплатите! В любом случае выигрыш очевиден как в деньгах, так и в условиях проведения сделки.