Застройщики банкротятся, но квартиры дешеветь не будут. Что происходит с первичкой?

Льготной ипотекой до 1 июля 2024 года воспользовались 1,6 млн россиян. Эксперты дали свой прогноз, как искусственно разогретый рынок отреагирует на отмену программ с господдержкой и стоит ли ждать, что квартиры в новостройках вот-вот начнут дешеветь. Спойлер — цены на первичке сбивать не будут.

Фото: Сергей Елагин/Бизнес Online/ТАСС. В 2025 году ипотечное кредитование снизится на 30%

Екатерина Максимова

Как сообщают в своем прогнозе аналитики АКРА, отмена льготной ипотеки сильнее всего ударила по обеим столицам. Именно на Москву (57%) и Санкт-Петербург (59%) пришлось почти 60% льготных ипотек. Тогда как в среднем по России доля таких сделок составила 47% (без учета Москвы и Северной столицы).

Есть ли жизнь после отмены ипотеки

Падение на первичке ожидаемо началось с лета 2024 года. Во втором полугодии льготное кредитование рухнуло на 48%, объем продаж квартир по программам с господдержкой составил 1,174 млрд рублей.

Январь 2025 года — крах на рынке. За первый месяц года было выдано 16 тыс. льготных ипотек, или на 55% меньше, чем месяцем ранее — в декабре 2024-го.

Тем временем средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам банки повысили до 28-30% годовых (против 6% по уцелевшей семейной ипотеке).

Москва и Санкт-Петербург стали главными выгодоприобретателями льготной ипотеки. Фото: Александр Казаков/ТАСС

Коммерческий директор ОМ «Девелопмент» Анна Соколова справедливо признает, что оформлять сейчас ипотеку без господдержки — безумие.

«По базовым программам, где ставка держится на уровне 28%, оформлять ипотеку на данный момент смысла нет. Можно вместо ипотеки рассмотреть рассрочку, которую многие крупные застройщики, как правило, предоставляют до момента ввода объекта в эксплуатацию. Данный инструмент сейчас активно применяется девелоперами в надежде, что в 2026 году произойдет снижение ключевой ставки и, соответственно, ипотечных», — говорит Анна Соколова.

Покупать нельзя ждать

Пока еще квартиры все равно продаются. Показатель распроданности на этапе строительства составляет порядка 73%. Это лишь чуть хуже, чем в тучные для застройщиков годы (свыше 76%). Доля нераспроданных готовых квартир с конца прошлого года практически не изменилась и остается в диапазоне 45%.

Сейчас девелоперы делают ставку на продажу квартир в рассрочку. И, как сообщали «НИ», доля таких сделок (рискованных как для покупателей, так и для застройщиков) составляет уже порядка 60%.

Но для отрасли это как человеку принимать цитрамон при сильной мигрени.

Так, эксперты АКРА ожидают, что в 2025 году ипотечное кредитование снизится на 30% относительно уровней 2024 -го.

Но при этом, добавляют они, снижения цен в новостройках покупателям ждать не стоит.

«Застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом, поскольку им удалось создать значительный буфер абсорбции рисков в условиях высокого спроса. Помимо этого, удорожание строительных материалов и дефицит рабочей силы приводят к увеличению себестоимости строительства», — сообщается в прогнозе.

Пузырь на рынке жилья надулся, а сдуваться пока не собирается. Фото: Николай Гынгазов/ТАСС

Участники рынка шутят, что застройщики превратились в «ждунов», которые надеются на понижение ключевой ставки и постепенное восстановление спроса.

Вот только придерживать квартиры и надеяться на перемены позволить себе могут не все.

Эй, банкроты, стройся в ряд

Аналитики предупреждают, что особо показательным будет второй квартал текущего года, когда у застройщиков иссякнет запас прочности.

Если крупные игроки рынка — публичные строительные компании — нарастили «жирок» и могут какое-то время побыть «ждунами», то у региональных застройщиков проблемы уже начались.

Особенно у тех, кто строил жилье экономкласса.

Первыми в зону риска аналитики отправили девелоперов с высоким уровнем корпоративного долга. И если при резком снижении спроса сохранятся высокие темпы строительства, то это обернется для застройщиков серьезными рисками. Маржинальность некоторых из них снизится.

«Вплоть до отрицательных значений», — прогнозируют в АКРА.

Эксперт — о прогнозе, что цены на первичку взлетят на 30-40%: «Это вбросы, похожие на бред сумасшедшего». Фото: Алексей Белкин/NEWS.ru/ТАСС

И отмечают, что оптимизм для застройщиков теперь также опасен:

«Компании, которые проявляют чрезмерный оптимизм в отношении ситуации на рынке жилищного строительства и активно наращивают корпоративный долг, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику Банка России, также потенциально находятся в зоне риска».

Финансовый эксперт, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский отмечает, что де-факто в угрожающем положении сейчас не меньше трети девелоперов.

«Отсюда и вбросы, похожие на бред сумасшедшего, о том, что в этом году ценник на новостройки взлетит на 30-40%. А на деле множеству застройщиков приходится идти на очень неприятные для них уступки в 20-30%», — отмечает Кричевский.

И оптимизма, от которого предостерегает АКРА, у участников рынка становится все меньше.

PR-менеджер «УГМК-Застройщик» Светлана Новик комментирует:

— Выстоять нам в таких непростых условиях помогает взвешенная и тщательно продуманная стратегия продаж и строительства. Благодаря высокой обеспеченности остатками на эскроу-счетах мы имеем достаточно низкую ставку по проектному финансированию и не планируем замораживать текущие проекты.

Исполнительный директор ГК «Инко» Дарья Чижова добавляет:

«Банкротства будут. Наступили времена, когда в отрасли уже нет дешевой ипотеки, легкой наполняемости эскроу-счетов. Сейчас каждый девелопер должен очень внимательно относиться к проектам, себестоимости, финансам в целом. Кто не перестроится, напродавал в рассрочку, а бизнес-процессы свои не перенастроил и не научился с этим работать, ни к чему хорошему не придет».

Строительные компании, которые сделали ставку на жилье экономкласса, первыми попали в зону риска. Фото: Алена Новокшонова/ТАСС

Что с прогнозами?

Месяц назад замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что ведомство не допустит массового банкротства застройщиков в регионах. По его словам, министерство ведет совместную работу с губернаторами. Конкретного плана спасения чиновник не озвучил.

Это и немудрено. Нет даже единых прогнозов. Пока большинство экспертов склоняются к тому, что девелоперы, особенно акулы строительного рынка, более-менее сносно переживут период стагнации, не снижая при этом цен на жилье.

При этом дефицита на рынке жилья не будет. В случае сохранения устойчивой тенденции снижения спроса АКРА ожидает сокращения предложения недвижимости начиная с 2027 года.

Алексей Кричевский полагает, что дефицит, который, возможно, начнет ощущаться через пару лет, перекроют сами продавцы.

«Те, у кого кончится псевдогарантия от застройщиков и кто будет пытаться избавиться от неудачных инвестиций. И банки начнут выкидывать в рынок пулы непрофильных активов — вероятность волны банкротств физлиц остается достаточно большой. Плохо все у девелоперов. Но таковы реалии рынка. И правильно, что его не трогают, он вычистится сам», — резюмировал Кричевский.