Эксперт ПИУ РАНХиГС об ипотечном кредитовании на индивидуальное жилищное строительство

Такой прогноз озвучил директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков на II Всероссийской конференции «Тренды развития рынка загородной недвижимости», организованной Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики».

«В текущем году мы ожидаем, что на приобретение и строительство частных домов будет выдано порядка 100 тыс. кредитов, 80% из которых придётся на приобретение готовых домов. Если говорить об ипотечном кредитовании на ИЖС, то это около 20 тыс. кредитов, 40% из которых будет выдано в рамках «Семейной ипотеки», а остальные 60% — по другим льготным программам, а также на рыночных условиях», — отметил Евгений Квасенков.

Важным нововведением этого года станет вступление с 1 марта в силу закона о распространении счетов эскроу в ИЖС по договорам подряда при «точечной» застройке. Механизм позволит сохранить средства граждан на специальном счёте в уполномоченном банке до завершения строительства.

Эксперт Поволжского института управления имени П.А. Столыпина РАНХиГС, заведующий кафедрой финансов, кредита и налогообложения Александра Рындина отмечает: «Объявленный прогноз на выдачу около 100 тысяч ипотечных кредитов на приобретение и строительство частных домов в текущем году иллюстрирует интересную картину на российском рынке недвижимости. Преобладание кредитов на покупку готовых домов (80%) над кредитами на строительство (20%) свидетельствует о некоторых тенденциях и особенностях данного сегмента рынка.

Преимущественное использование ипотеки для приобретения готовых домов может быть обусловлено как снижением рисков и сокращением сроков ипотеки, что особенно актуально для заемщиков с ограниченным опытом в строительстве, так и большей доступностью, так как предложение готовых домов на рынке может быть выше, чем предложение земельных участков с готовой инфраструктурой, подходящих для индивидуального строительства, более привлекательными условиями кредитования, включающими более низкую ставку по ипотеке и упрощенную процедуру оформления. 

Прогноз относительно ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в размере 20 тысяч кредитов также заслуживает внимания. Значительная доля кредитов на ИЖС, прогнозируемая в районе 40%, выдаваемых в рамках «Семейной ипотеки», подчеркивает эффективность этой государственной программы в стимулировании развития рынка ИЖС. При этом следует отметить, что несмотря на наличие ряда льготных программ, рынок ИЖС не полностью зависит от государственной поддержки.

Следует отметить и ограничения прогноза на выдачу ипотечных кредитов на приобретение и строительство частных домов, включающие макроэкономическую ситуацию, нехватку подходящих земельных участков с развитой инфраструктурой, что может ограничить рост рынка ИЖС.

Вступление с 1 марта в силу закона о распространении счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда при «точечной» застройке — это значимое событие, которое потенциально способно кардинально изменить ситуацию на рынке индивидуального домостроения в России. До настоящего момента этот сегмент отличался высокой степенью риска для граждан, заключающих договоры с застройщиками.

Говоря об уже сложившейся ситуации, следует отметить, что использование эскроу-счетов демонстрирует устойчивый рост. По данным вице-президента Банка ДОМ.РФ Кирилла Варенцова, в начале 2024 года количество открытых счетов эскроу увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, превысив 28 тысяч. Объем средств на этих счетах достиг впечатляющей суммы – более 155 млрд рублей, что на 40% больше, чем в начале 2023 года. К 1 июня 2024 года общая сумма накоплений на счетах эскроу по стране превысила 6 трлн рублей впервые в истории. По итогам 2024 года остаток средств на эскроу-счетах составил 6,4 трлн рублей, что на 600 млрд рублей больше, чем в 2023 году.

Однако темпы роста по сравнению с предыдущим годом замедлились. В декабре 2024 года наблюдалось почти 10%-ное снижение объема средств на счетах, обусловленное 37%-ным сокращением ипотечного кредитования (до 4,9 трлн рублей) из-за завершения действия льготных программ и роста процентных ставок. Несмотря на это, общий объем «раскрытых» (т.е. использованных) эскроу-счетов значительно увеличился – с 6,9 трлн рублей в 2023 году до 11,3 трлн рублей в 2024 году.

Несмотря на общероссийскую положительную динамику, наблюдаются региональные различия. В Республике Хакасия и Архангельской области (без учета Ненецкого автономного округа) зафиксирован отток средств со счетов эскроу.

Москва занимает лидирующую позицию, на ее долю приходится 42,83% всех средств на эскроу-счетах в России. Санкт-Петербург занимает второе место (6,73%), а Московская область – третье (4,86%). Доля остальных регионов значительно ниже, ни один из субъектов РФ не превысил 10%-ный показатель. Например, Саратовская область на 1 июня 2024 года занимала 36 место с объемом остатков в 25 268 млрд рублей. Однако, несмотря на столь разнонаправленную статистику, эскроу-счета являются эффективным инструментом для обеспечения безопасности и прозрачности финансовых операций, позволяющим снизить риски как для покупателей, так и для продавцов. Распространение механизма эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда при «точечной» застройке призвано устранить ключевую проблему – отсутствие гарантий для покупателей до завершения строительства.

При этом нельзя исключать и возможные сложности. Например, адаптация к новой системе потребует времени и усилий со стороны всех участников рынка (застройщиков, банков и самих заказчиков). И здесь на первый план выйдет необходимость качественной информационной поддержки. Введение эскроу-счетов по данному направлению может привести к увеличению стоимости строительства в связи с дополнительными расходами на банковское обслуживание и дополнительными проверками. Кроме того, некоторые застройщики могут отказаться от работы в рамках эскроу из-за дополнительных бюрократических процедур и расходов.

Однако, в целом, введение счетов эскроу в ИЖС — это положительное изменение, способное значительно улучшить защиту прав граждан и стимулировать развитие рынка при условии учета возможных сложностей и обеспечения эффективной адаптации всех участников рынка к новой системе. В долгосрочной перспективе это должно привести к повышению доверия и транспарентности, а значит, к росту и развитию сегмента ИЖС.

Доработка портала строим.дом.рф к 1 марта 2024 года для обеспечения функциональности и технической готовности к реализации механизма эскроу в ИЖС является критически важным шагом. Этот портал призван стать централизованной платформой для управления сделками и обеспечения прозрачности на рынке индивидуального жилищного строительства. Успешность нововведения напрямую зависит от его надежности и удобства использования. Техническая готовность портала – это не только вопрос успешного запуска, но и залог дальнейшей эффективной работы механизма эскроу.

Функциональная и техническая готовность строим.дом.рф к 1 марта является необходимым условием для успешной реализации механизма эскроу в ИЖС. Успех нововведения во многом зависит от того, насколько эффективно и надежно будет работать портал. Необходимо уделить максимальное внимание обеспечению его стабильности, масштабируемости, безопасности и простоте использования. В случае успешной реализации, портал станет важным инструментом для развития цивилизованного и прозрачного рынка индивидуального жилищного строительства в России».

Источник фото: ru.freepik.com