Антирейтинг квартир: какое жилье сейчас продать сложнее всего

Спрос на вторичное жилье в июне в годовом выражении снизился почти на 30%. На рынке новостроек на фоне завершения льготной ипотеки были отмечены рекордные продажи. Однако в ближайшее время эксперты прогнозируют снижение спроса и на первичном рынке.

По оценкам экспертов, средний срок экспозиции в столице сейчас варьируется от двух месяцев до полугода. Но в некоторых случаях квартиры могут продаваться заметно дольше. Вместе с экспертами разбираемся, какие квартиры сейчас реализовать сложнее всего.

Переоцененные квартиры

Одна из основных причин, по которой квартиры сейчас продаются дольше среднерыночных сроков, — неадекватная цена. Это касается и рынка новостроек, и вторичного рынка жилья. «Главный фактор, который отталкивает покупателя, это неоправданная переоцененность лота, особенно если остальные характеристики тоже вызывают вопросы. Причем эта тенденция может наблюдаться в любом классе жилья», — говорит основатель компании «Бест-Новострой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Пример такой ситуации на первичном рынке — пул квартир одинаковой комнатности в одном ЖК, которые выставлены на продажу по примерно одинаковой цене, но часть из них уступает другим по видовым характеристикам (окна в окна с соседними домами, вид на магистраль и т. д.), говорит Доброхотова.

Еще один пример неадекватной оценки — в проекте премиум-класса большую по площади студию (помещение с одним окном и с ограниченными возможностями зонирования) без отделки выставляют по стоимости более 1,5 млн руб. за 1 кв. м. С такой ценой «квадрата» объект попадает в элитный сегмент, где спрос на студии в принципе невелик. «Покупатель не готов переплачивать за такой объект, поскольку он достаточно сложный в эксплуатации и малоликвидный», — пояснила эксперт.

«На данный момент самый долгий срок экспозиции по рынку новостроек Москвы составляет шесть лет и девять месяцев для конкретного лота. А средний срок экспозиции — 215,7 дня, или около семи месяцев», — привела данные Ирина Доброхотова.

Проблема завышенных цен актуальна и для рынка вторичного жилья, добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Люди часто оценивают свои квартиры, глядя на самые современные новостройки, не отдавая себе отчета в том, что их жилье устарело. Бывает такое во всех сегментах, но чаще — в дорогих», — пояснил эксперт. По его словам, сейчас около 70–80% квартир на вторичке продаются по завышенным ценам. «Такие квартиры могут висеть на рынке без движения месяцами и даже годами, особенно в высокобюджетных сегментах», — отметил Олег Репченко.

О ценовом перегреве на рынке жилья не раз говорили в ЦБ. Регулятор, в частности, отмечал рост разрыва цен между новостройками и вторичкой на фоне действия льготных программ. Если до их запуска новостройки в среднем стоили дороже вторичного жилья на 10%, то весной 2024 года — уже на 55%, а в некоторых регионах, например в Московской области, разрыв достиг 60%.

Новостройки в бетоне и по переуступке

«Сейчас на первичном рынке практически все продается трудно, даже при возможности взять льготную ипотеку. После завершения ипотеки с господдержкой и ужесточения условий семейной ипотеки спрос резко упал», — говорит Олег Репченко.

Сложно сейчас продаются квартиры «в строящихся ЖК просто в бетоне», добавил руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Это связано как с завершением массовых программ (остались только семейная и IT-ипотека), так и с большим объемом предложения. «Покупатель приобретал жилье от застройщика именно из-за более низкой ипотечной ставки и платежа», — пояснил эксперт.

Особенно трудно продать квартиру в строящихся ЖК по переуступке, отмечают эксперты. Если раньше такие квартиры подходили под льготные программы, то с прошлого года этой возможности не осталось и они продаются по рыночным ставкам. При этом покупателю нужно еще тратить средства на ремонт.

«Объем ввода очень значительный, и сами застройщики сейчас не могут выдерживать темпы продаж — что уж говорить про продавцов–физлиц. Отсутствие льготной ипотеки никак не компенсировала цена, которая однозначно ниже, чем у застройщиков», — отметил представитель «Инком-Недвижимости». «По факту продается только самое дешевое из этого объема от физлиц. И рассчитывать на прибыль такому продавцу иногда бессмысленно», — добавил он.

По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего у долгой экспозиции на первичном рынке есть вполне объективные причины: плохие видовые характеристики объекта, неудачная планировка, задержка строительства. «Обычно с такими вещами хорошо справляется коррекция цены, но бывают случаи, когда застройщик не идет на снижение. Если при наличии таких особенностей они не учтены в цене, то экспозиция может составлять несколько лет даже после сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию», — сказала эксперт.

Слишком большие и маленькие

На вторичном рынке жилья сложно продаются малогабаритные и слишком большие квартиры — от четырех комнат и больше, особенно в массовом сегменте, говорят эксперты. «Такие квартиры никогда не были высоколиквидными, а сейчас тем более», — отметил Денис Васильев.

«Средний срок продажи таких лотов определить сложно, многое зависит от изначально установленной цены. Если стоимость учитывает все минусы квартиры, то срок квартиры можно сократить до трех — шести месяцев», — добавил риелтор.

Многокомнатные лоты на первых этажах, напротив, пользуются популярностью за счет возможности сдавать в аренду покомнатно, переделав их в студии, отметила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Но в целом, если покупатель решает купить квартиру на первом этаже, то она, как правило, продается со скидкой минимум 10% от средней цены по рынку», — добавила эксперт.

Квазиэлитные

Хуже всего продается «квазиэлитка» и «недобизнес-класс» — устаревшее жилье, по своему местоположению, площади, вложениям в ремонт претендующее на статусность, но с множеством объективных недостатков, говорит Олег Репченко, добавляя, что подобные объекты часто переоценены собственниками. «Как правило, это квартиры в реконструированных домах или домах, построенных в нулевые годы. С когда-то дорогим, но устаревшим ремонтом, который продавцы включают в стоимость квартиры по ценам нового», — пояснил эксперт. В качестве примера Репченко привел квартиру на Цветном бульваре, которая выставлена на продажу больше пяти лет назад. «Объект находится в реконструированном в 2000-е доме XIX века с подземным паркингом, в котором протекает потолок и жильцы вынуждены делать навесы над своими машинами внутри паркинга, чтобы их не испортила капающая с потолка штукатурка, — рассказал эксперт. — В самом доме постоянно ломаются лифты». Кроме того, в квартире выполнена незаконная перепланировка, которую в принципе невозможно узаконить, добавил Репченко, а цена завышена примерно в полтора раза относительно актуальных рыночных цен, но собственник не желает делать скидку. В результате объект находится в экспозиции с 2018 года.

Квартиры под ремонт

Квартиры в состоянии «полностью под ремонт» тоже продаются с трудом, говорят эксперты. «Речь не об объектах, подготовленных под ремонт, как white-box, а именно о ветхих, со старым ремонтом или после сдачи в аренду недобросовестным нанимателям», — пояснил Денис Васильев. Приведение в порядок таких квартир требует больших расходов, гораздо дешевле выйдет покупка жилья с ремонтом, добавил он.

Большинство покупателей избегают квартир, которые требуют значительного ремонта, подтвердил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Однако особая категория инвесторов — флипперы — напротив, охотно вкладываются в подобное жилье с целью последующей выгодной перепродажи», — уточнил эксперт.

Руслан Сырцов добавляет, что традиционно продаются дольше других также квартиры с нестандартной планировкой или неудачным расположением. «Например, большинство покупателей отпугнет жилье, в котором комнаты запроектированы в необычном порядке либо имеют неправильную форму. Также клиентов может смутить квартира, где козырек загораживает панораму или же с видом «окна в окна», — привел примеры Руслан Сырцов. «Больше года могут искать своего покупателя квартиры с видом на козырек магазина: на нем скапливается много мусора, могут проникнуть воры в квартиру», — пояснила Татьяна Подкидышева.

Наследники и собственники из недружественных стран

Квартиры могут продаваться долго не только из-за характеристик объекта или жилого комплекса, но также из-за самого продавца. К лотам, которые труднее всего продать, относятся также квартиры, имеющие наследников, привела пример исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Покупатели не рискуют приобретать такую недвижимость, поскольку боятся родственников бывшего собственника, которые не успели по уважительной причине вступить в наследство», — пояснила эксперт.

По ее словам, проблему представляют также квартиры, которые продаются собственником из недружественного государства. В этом случае приходиться проводить сделку со счетом типа С. «Это пугает наших покупателей, в 99% случаев они отказываются от такой сделки. Квартиры с «плохими» номерами, например 13 и 66, или лоты, где произошел несчастный случай, могут продаваться несколько лет», — привела примеры она.

Квартиры в определенных районах

Одним из ключевых факторов продажи любой квартиры является локация, и на этот пункт покупатели обращают внимание всегда. Например, почти всегда долго продаются квартиры, находящиеся в жилых комплексах с плохой транспортной доступностью, вдалеке от метро или остановок, отмечает Татьяна Подкидышева.

Если говорить о конкретных локациях, то, опираясь на опыт продаж за последний год, можно выделить районы Новой Москвы, где отсутствует метро и транспортная инфраструктура представлена только автобусами либо нужно добираться на машине или такси, привел примеры Денис Васильев из «Инкома». «Внутри МКАД это районы ВАО и ЮВАО, где стоимость вторичного жилья всегда была ниже. Также можно выделить старый жилфонд в ЦАО. В этих локациях темпы продаж вторички заметно сократились», — рассказал риелтор.

Если рассматривать отдельно только вторичку массового сегмента, то максимальные средние сроки реализации зафиксированы в Крылатском и Некрасовке, рассказал Руслан Сырцов. «В этих районах наблюдается высокая конкуренция продавцов, а большинство покупателей не хотят здесь приобретать квартиры из-за непростой транспортной ситуации, а также дефицита социальной инфраструктуры», — заключил эксперт.